VENTAS.

1.-P: Se presenta en el Registro una escritura de venta en que se relacionan los siguientes negocios: A) un contrato privado de venta celebrado el 14 de enero de 2003 entre la "inmobiliaria U" a favor de Don A y Doña A de una vivienda en construcción, que no ha producido la adquisición del dominio por falta de modo o tradición, pues según consta en la propia escritura, el fin de obra tuvo lugar el 28 de marzo de 2005.

B) La cesión, no documentada o verbal, por Don A y Doña A de todos los derechos y obligaciones derivados de dicho contrato, es decir, de su posición contractual, a favor de Don B y Doña B con carácter oneroso.

Y C) La venta definitiva, consecuencia de dicha cesión por la "INMOBILIARIA U", a favor de Don B y Doña B, con el consentimiento de los primitivos compradores Don A y Doña A que comparecen y consienten la venta a sus cesionarios.

¿Se puede inscribir?.

R: Conviene resaltar en primer lugar, como consta ya en los hechos, que el primitivo contrato de compraventa no ha producido todavía la transmisión del dominio de la vivienda por falta de tradición (artículo 609 del Código Civil), dado que la misma estaba en construcción y el documento privado no constituye modo; por lo que su comprador del documento privado, hasta que se produzca la tradición a su favor, no puede transmitir éste, sino su posición jurídica en el contrato.

Por otra parte, el contrato de cesión de derechos está admitido en nuestro ordenamiento (artículo 1526 del Código Civil) y de él existen supuestos frecuentes en el Registro como la cesión del crédito hipotecario, del derecho hereditario, etc; por lo que no se ve razón para que la transmisión de la posición jurídica en un contrato de compraventa que no ha producido la transmisión del dominio no sea válido e inscribible.

Se debe tener en cuenta también que, cuando en las escrituras se consigna un negocio (verbal o escrito) en su totalidad y se garantiza la autenticidad del consentimiento, no es preciso aportar el documento privado ni acreditar de otro modo su existencia (resoluciones de 26 de enero de 1999 y 17 de noviembre de 2003), por lo que dichas escrituras han de producir los efectos propios de toda escritura pública y, en concreto, ha de reputarse título inscribible.

Y por último, que en los casos de transmisiones sucesivas no escrituradas, es cierto que al ser presupuesto de la inscripción la previa calificación del Registrador de la validez de los actos dispositivos (artículo 18 de la Ley Hipotecaria), todas las transmisiones que hayan tenido lugar desde el titular registral hasta el último adquirente quedan sujetos a ella, pues la existencia y validez de todas ellas condiciona la de la última, no pudiendo, por tanto, admitirse la falta de tracto sucesivo sustantivo.

En este supuesto planteado, sin embargo, las tres partes intervinientes en dichos contratos recogidos en la escritura, intervienen también en la misma dando su consentimiento a todos las operaciones. Además respecto de los tres negocios existe consentimiento, objeto y causa (artículo 1261 del Código Civil); debiendo entenderse como precio del primitivo contrato de compraventa el indicado para la definitiva, pues la cesión lo es en los mismos derechos y obligaciones, es decir, de la posición contractual del comprador.

Estando, por tanto, definidos todos los elementos de los contratos escriturados y concurriendo los titulares tanto de la legitimación registral, como del poder dispositivo extrarregistral sobre la finca afectada, teniendo éstos capacidad para realizar los actos dispositivos y estando garantizada la autenticidad de los respectivos consentimientos, es indudable la posibilidad de la inscripción de las operaciones escrituradas (resoluciones de la DGRN de 14 y 24 de mayo de 1999 a sensu contrario y de 28 de noviembre de 2000).

2.-P: Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato privado de compra de un local, en la que el vendedor ha fallecido y comparecen sus herederos y en que el único comprador (el marido) ha disuelto su sociedad de gananciales y comparece sólo su mujer adjudicataria.

Aunque en el contrato privado de compra se habla de local y así consta en el Registro, en la disolución de la sociedad de gananciales se habla de un % de un solar (coincide con la cuota del local en la PH) en la misma calle y número, y en la escritura de elevación sólo se dice que proceden a elevar a público el cuaderno privado, aunque se incorpora testimonio del convenio regulador aprobado judicialmente.

¿Se puede inscribir y a quién?.

R: Se considera inscribible pues se acredita por documento público (testimonio judicial) la autenticidad del consentimiento del marido, existe relación de causahabiente en la posición compradora y no existen dudas acerca de que la finca recogida en el convenio regulador procede por subrogación real de la vendida.

La inscripción debe practicarse a favor de la mujer como adjudicataria en la disolución de la sociedad de gananciales, mediante la aplicación de un tracto sucesivo abreviado que recoja las dos transmisiones recogidas en la escritura aunque lo sean de diferente manera.

3.-P: Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato privado de un piso "en construcción" en que compró sola una mujer en estado de casada. Por la parte compradora en la elevación a público sólo comparece dicha señora según se indica por muerte del esposo.

En la estipulación segunda se indica que como el contrato privado de un piso "en construcción" únicamente genera una obligación de entregar y, como la entrega de las llaves se ha producido después de la muerte del esposo, la transmisión de la propiedad se ha producido exclusivamente en la mujer y solicitan que el piso se inscriba a su nombre con carácter privativo. En la reunión explicare las razones de esta petición.

¿Es posible está inscripción como privativa?.

R: En primer lugar, se considera posible la elevación a escritura pública del contrato privado sólo por la mujer sin la intervención de los herederos del marido, porque la elevación a público de los contratos privados corresponde, en principio, a las mismas personas que los otorgaron y por el principio general de posibilidad de que un solo cónyuge efectúe adquisiciones para la sociedad conyugal (artículo 1347-3 del Código Civil).

Respecto a la posibilidad de inscripción del bien como privativo de la mujer en base al argumento notarial, se rechaza tajantemente por aplicación del principio de que la elevación a escritura pública de un contrato privado produce los efectos determinados en éste y, por tanto, que el bien debería inscribirse como presuntivamente ganancial (artículo 94-1 del Reglamento Hipotecario).

El hecho de que la transmisión del dominio se haya producido después de la muerte del marido no permite la inscripción a favor de la mujer, pues lo que es indudable es que el contrato privado al menos ha hecho nacer el derecho a que se le transfiera el mismo a la sociedad conyugal, y muerto el marido, si se quiere alterar ese derecho originario, es necesario el consentimiento de los causahabientes del marido como subrogados en su posición jurídica en la sociedad de gananciales mientras no se liquide ésta.

Por último, en el contrato privado consta la entrega de una cantidad de dinero como parte del precio, sin indicar la mujer que tiene carácter privativo, por lo que por aplicación del artículo 1356 del Código Civil, al ser el primer desembolso al menos presuntivamente ganancial, la finca tendrá ese mismo carácter.