PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Un local de un edificio en división horizontal, en virtud de una inscripción 2ª de rectificación consta inscrito así: "en vez de un local comercial es una espacio porticado o porche abierto".
Ahora una persona quiere comprarlo, y dice que nunca se hizo en realidad la conversión en espacio porticado o porche abierto y que no puede acudir a la Junta de Propietarios para rectificar la inexactitud de lo rectificado.
En los Estatutos hay amplias facultades para "agrupar locales y para hacer obras sin alterar elementos comunes". ¿Cabría rectificar la descripción con un acta notarial de presencia y pruebas de antigüedad de la misma?, ¿Cabría agrupar con un local colindante, describiendo el todo como local cerrado?
R: Tanto la rectificación de la descripción del local como la agrupación de los locales colindantes se consideran posibles, dado la amplitud de las facultades conferidas por los Estatutos y siempre que el acta notarial se ajuste a lo dispuesto en el artículo 52 del RD 1093/1997 y la posible obra efectuada en el "local porticado" no afecte a los elementos comunes.
2.-P: ¿Se considera aplicable en la cesiones de uso de terraza común para un piso o local por parte de la Comunidad de Propietarios de una Propiedad Horizontal efectuada a posteriori, la doctrina de la DGRN sobre arrastre de hipotecas en los casos de segregación de vivienda del portero?.
R: No, porque el supuesto de hecho es distinto. Así en la desafectación y venta de la vivienda del portero, un elemento común gravado, por razón de la cuota que cada elemento privativo tiene en el mismo, con las hipotecas que gravan estos, pasa a ser propiedad de un tercero con la posible disminución de la garantía de la entidad crediticia y le es aplicable la norma de arrastre de cargas del artículo 123 de la Ley Hipotecaria y 46 y 47 de su Reglamento relativos a las divisiones y segregaciones de fincas, según la cual toda las fincas divididas responderán de toda la responsabilidad hipotecaria.
Por el contrario, en el caso de concesión del uso de una terraza común a un piso privativo, dicha terraza sigue siendo común, manteniendo su régimen de cargas anterior sin modificar y siendo aplicable, a lo sumo, la norma de arrastre de cargas de los artículos 45 y 48 del Reglamento Hipotecario relativos a las agrupaciones y agregaciones de fincas, según la cual cada hipoteca grava únicamente la porción de terreno que anteriormente estaba gravada, es decir, la terraza. Si se vendiera la terraza previa desafectación y se agrupara con el piso sería aplicable esta última doctrina.
3.-P: Existen inscritas 2 fincas registrales distintas (planta de garajes - 1 y -2), a favor de 3 sociedades y de 5 personas físicas en proporciones muy complicadas, pero iguales en ambas fincas.
Ahora constituyen, sin agruparlas, una comunidad funcional entre ambas fincas atribuyendo (vinculando) a las 3 sociedades, para su explotación conjunta en alquiler, unas cuotas con derecho al uso exclusivo de plazas de garaje concretas en ambas fincas registrales, y a los particulares individualmente lo mismo, pero en régimen normal.
En conjunto las cuotas que se les adjudican a los particulares y a las tres sociedades como un todo, coinciden con sus cuotas totales considerando las dos plantas como una unidad, pero ni se establece la cuota de cada sociedad en la nueva cuota conjunta que se les atribuye a las 3, ni coinciden las cuotas de nadie con su participación en cada finca registral.
Además se concede a los particulares la posibilidad de vender sus cuotas señalando el garaje que se vincula dentro de los suyos, sin necesidad del consentimiento de los otros condueños.
¿Se puede inscribir o es necesario una previa agrupación o una extinción de condominio?.
R: La mayoría de los compañeros entendió que sí es necesario la indicada previa agrupación de los dos locales sotano, por entender que tanto la propiedad horizontal como la comunidad funcional debe constituirse sobre fincas que formen unidades registrales (ya estén o no unidas físicamente), y más si, como en el presente supuesto, la vinculación o asignación de uso exclusivo de garajes no es uniforme entre locales no vinculados jurídicamente entre sí.
Por su parte, la facultad de "vender sus cuotas señalando el garaje que se vincula dentro de los suyos y sin necesidad del consentimiento de los otros condueños", se considera posible si se establece por vía estatutaria (no como mera facultad) o la comunidad se configura con carácter "solidario".
4.-P: Sobre un local comercial finca registral independiente, su propietario procede a segregar doce trasteros y deja como resto otro trastero con autorización de los Estatutos. El local mide 130 m2.
La descripción de cada trastero es 6 m2 útiles y 10 m2 incluidos los elementos comunes. Se distribuye la cuota de la Comunidad horizontal total y se establece la siguiente estipulación: "Se autoriza a los propietarios de los locales sitos en la planta sótano, a unirlos y/o dividirlos sin necesidad de autorización de los restantes propietarios, y a realizar las obras que sean necesarias para ello, sin alteración de cuotas de los restantes. Cuando los locales que se pretendan unir estén separados por el pasillo de distribución, y siempre que no se impida o dificulte el acceso a otros locales, quedará autorizado el propietario a ocupar dicho pasillo en la superficie comprendida entre los lindes de los locales objeto de unión sin que en ningún caso tales lindes puedan ser sobrepasados; dicha ocupación no dará lugar a modificación de las cuotas. Respecto a los gastos de mantenimiento y conservación del pasillo distribuidor serán satisfechos por los dueños de los locales en proporción a sus respectivas cuotas."
Se pregunta si es posible está segregación y si es válida la estipulación anterior en cuanto a la apropiación de los elementos comunes.
R: Unánimemente se considera que para poder inscribir la adjunta escritura ser necesario o bien que se constituya expresamente una subcomunidad horizontal con fijación de la cuota de cada local en la misma, o bien , que se rectifique la segregación indicando que se segregan trece locales con su superficie individual y quedando como resto las zonas comunes sobre las que debería constituirse una vinculación "ob rem".
Como fundamentos de derecho de esta denegación se señalan los artículos 47 y 50 del Reglamento Hipotecario, que configuran la segregación como una división material de fincas sin zonas comunes y artículos 396 del Código Civil y 8-4 y 5 de la Ley Hipotecaria que regulan para el supuesto de existir éstas, la constitución del régimen de propiedad horizontal.
En cuanto a la estipulación tercera, tal como está redactada la escritura no se considera inscribible por carecer de trascendencia real al ser una mera obligación que asumirán por los sucesivos compradores (los artículos 2, 29 y 98 de la Ley Hipotecaria y 9 de su Reglamento que proscriben el acceso al Registro a las meras obligaciones o autorizaciones).
Si se opta por la vía de la rectificación de la segregación también seguiría siendo ininscribible por la misma razón anterior y, por tanto, en las agrupaciones que impliquen la ocupación del pasillo común, para poder inscribirse será exigible el consentimiento de todos los condueños en la finca resto (artículo 397 del Código Civil).
Si, por el contrario, se opta por la más lógica constitución de una subcomunidad, sí sería inscribible dicha norma, siempre que se complete y se especifique el ancho del pasillo y el frente de cada local, cuyas medidas permitan determinar la superficie ocupada y a incorporar a la agrupación, sin necesidad del consentimiento de los condueños en la subcomunidad, pues de no ser así, sería aplicable el artículo 17-1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que exige la unanimidad para los actos de disposición o modificación de la cosa común en la propiedad horizontal, si no existe norma contraria en los estatutos con todos los requisitos para su determinación objetiva.
5.-P: Se presenta una declaración de obra nueva de un edificio de 4 plantas y ático. Se declara una superficie construida de 700 m2. En la obra nueva se dice que existe un altillo en el ático destinado a usos varios y de 35 m2 construidos. En la división horizontal se declaran dos viviendas duplex en ático y altillo, teniendo cada uno de estos un dormitorio y un baño. El arquitecto manifiesta que la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.
En la licencia de obra nueva consta expresamente que "no se autoriza la implantación de piezas habitables en los altillos del ático" y que la construcción autorizada es de 665 m2. ¿Es inscribible?.
R: En cuanto a la diferencia en cuanto a la superficie construida, de conformidad con el criterio de una reciente resolución de la DGRN, no se considera defecto al certificar el arquitecto de que la descripción de la obra nueva se ajusta al proyecto para el que se concedió la licencia.
Pero sí se considera impeditivo de la inscripción, la existencia de una contradicción en la constitución del régimen de propiedad horizontal en relación con la declaración de obra nueva, certificado del arquitecto y la licencia municipal.
En este sentido, como ya se ha dicho, la licencia municipal señala como prescripción o condiciones a que debe ajustarse la obra nueva que: "No se autoriza la implantación de piezas habitables en los altillos del ático, por carecer de altura reglamentaria"; el certificado del arquitecto y la declaración de obra nueva señalan que dichos altillos son "zonas sin uso definido", pero en la constitución del régimen de propiedad horizontal el tico se configura como dos pisos que se describen como "duplex en plantas de ático y de altillo" y se indica que cada altillo está distribuido "en un dormitorio y un cuarto de baño", lo que constituye pieza habitable.
Y no debe olvidarse que los artículos 53 y 46 del RD 1093/1997 que exigen que la constitución del régimen de propiedad horizontal se ajuste a la declaración de obra nueva y ésta, a su vez, a la licencia municipal respectivamente, de donde se infiere que la propiedad horizontal debe ajustarse también a las prescripciones de la licencia.
6.-P: En parte de un edificio en propiedad horizontal, concretamente en tres plantas sucesivas que constituyen una sola finca registral, consta la indicación que se destinará a uso hotelero. Ni los estatutos ni la licencia de obra nueva señalan nada más al respecto.
Ahora se presenta una escritura de división material por pisos con licencia y autorización de la Junta de Propietarios ambas sólo para dividir materialmente, cuando además de dividir se transforma el uso de hotelero a vivienda. ¿Se puede inscribir?.
R: Sí, pues en este caso la indicación del "uso hotelero" es una mera mención y como tal no tiene transcendencia real y se debe cancelar al amparo del artículo 29 de la Ley Hipotecaria.