PRINCIPIO DE EXACTITUD REGISTRAL Y PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 11.ª) DE 28 DE DICIEMBRE DE 2004.]

Ponente: Ilmo. Sr. D. Félix Almazán Lafuente.

Antecedentes.- El comprador de un inmueble interpone una demanda contra su vendedor y otros sujetos en la que solicita la elevación a escritura pública del contrato de compraventa celebrado en documento privado, asimismo el demandante ejercita la acción contradictoria de dominio, con la finalidad de poder inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad.

El Juzgado de Primera Instancia núm. 20 de Madrid dicta sentencia por la que estima la demanda, condenando a elevar a documento público el contrato privado de compraventa celebrado en septiembre de 1971 y a inscribir en el Registro de la Propiedad la citada escritura pública de compraventa, previa cancelación de los asientos contradictorios. La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación interpuesto.

Doctrina.- Afirma la Audiencia Provincial, siguiendo la jurisprudencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (entre otras, STS de 5 de febrero de 1999), que el principio de exactitud registral contiene una presunción iuris tantum; esto es, los asientos practicados en el Registro de la Propiedad se presumen exactos hasta que se demuestre o se acredite su discordancia con la realidad extrarregistral. Asimismo, en los Fundamentos de Derecho de esta sentencia se afirma que principio de exactitud registral no alcanza a las circunstancias ni a los datos fácticos de las fincas inscritas.

Por otra parte, en relación con la protección que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria otorga al tercero de buena fe, la Audiencia Provincial, conforme a reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (entre otras, SSTS de 18 de marzo de 1987, 17 de octubre y 7 de diciembre de 1989), afirma que para que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria sea aplicable es necesario que el acto adquisitivo del tercero sea válido, pues el citado precepto sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio. Dicho con otras palabras, si el acto adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral no desempeña ninguna función convalidante o sanatoria, ya que aquélla únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto que la misma se apoya en el contenido del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero.

MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA