ELEMENTOS COMUNES POR NATURALEZA Y ELEMENTOS COMUNES POR DESTINO. BUENA FE. USUCAPIÓN ORDINARIA [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 19.ª) DE 10 DE DICIEMBRE DE 2004.]
Ponente: Ilmo. Sr. D. Nicolás Díaz Méndez.
Antecedentes.- La comunidad de propietarios de un edificio en régimen de propiedad por pisos, demandó a uno de los propietarios, poseedor en concepto de dueño de la zona bajo la escalera y cuarto de contadores, y solicitó se declarase la titularidad común del bien. A este fin, alegaba la nulidad parcial de la escritura pública en virtud de la cual, más de treinta años antes, se aclaraba y rectificaba la escritura de venta de un local incluyendo -como parte del objeto del contrato cuya propiedad se transmitía- la zona mencionada. El comprador había obtenido licencia para el ejercicio de la actividad de droguería-perfumería, y estuvo poseyendo el bien de forma pacífica e ininterrumpida hasta la fecha de la interposición de la demanda. En Primera Instancia se desestimó la demanda. La Audiencia Provincial confirmó la anterior. Se discute en apelación si el bien litigioso puede ser calificado como un elemento común por naturaleza, y por tanto imprescriptible (art. 1936 CC), en vez de ser calificado, como se hizo en la sentencia de Primera Instancia, como un bien común por destino.
Doctrina.- No cabe atribuir a un espacio la cualidad de elemento común por naturaleza cuando son hechos constatados que se ha estado utilizando como privativo de forma pacífica e ininterrumpida, lo que acredita suficientemente que -aunque inicialmente tuviera la consideración de elemento común-, lo era en todo caso por destino.
La buena fe en el campo de los derechos reales es un estado de conocimiento y no de conducta. La buena fe se presume mientras no se pruebe lo contrario. El hecho de que no constase en la descripción registral de la finca el carácter común de la zona litigiosa permite que quien adquirió la posesión pueda ser considerado de buena fe y sea apreciable la usucapión ordinaria.
CARMEN JEREZ DELGADO