VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: ¿Las limitaciones de disposición de las VPO se cuentan desde la celebración del contrato o desde su elevación a escritura pública?.
R: Desde "la celebración del contrato de compraventa" según dispone el artículo 54 del RD de 3148/1978 de 10 de noviembre sobre Viviendas de Protección Oficial, y dado que la escritura pública no es necesaria en el derecho español para perfeccionar la compraventa, esa fecha será la del contrato privado.
Se exceptúan de la regla anterior, aquellos supuestos en que por Ley se fije expresamente que el plazo comience a contar desde el otorgamiento de la escritura como sucede con las viviendas del INVIFAS.
2.-P: Una promotora habitual ha dividido horizontalmente un edificio y vendido las viviendas libres, pero no unas pocas que son de VPP y unos garajes de esas viviendas, que son fincas independientes. Le comunica la CAM que, según la normativa de VPP, esos garajes tienen que estar vinculados a sus respectivas viviendas. En los Estatutos no hay previsión de nada parecido, ni siquiera de agrupar locales, porque no hay.
Se pretende ahora vincular los garajes, sin acudir a la Junta, por miedo a estar cometiendo una infracción administrativa. ¿Es posible?.
R: Primero se pone de manifiesto que esa vinculación no significa que los garajes deban ser "anejos" de las viviendas en el sentido de la Ley de Propiedad Horizontal, sino que dicha vinculación puede hacerse constar por nota al margen de ambas fincas registrales como un dato meramente administrativo o voluntario, y aplicando la técnica del artículo 8-2 de la Ley Hipotecaria relativo a las fincas discontinuas.
Consecuencia de ello es que dicha vinculación no afecta para nada al Régimen de la Propiedad Horizontal, ni altera las cuotas de las fincas (garaje y vivienda conservan cada uno la suya), ni perjudica a terceros; por lo que puede hacerse por el promotor sin consentimiento de la Junta de Propietarios, máxime si se trata de acto exigido por la Ley y, además, el promotor sigue siendo dueño de todas la VPP afectadas.
3.-P: Se encuentra inscrita una Vivienda que obtuvo un préstamo cualificado con hipoteca inscrita y prohibición de disponer. Ahora presentan una escritura de cancelación de la hipoteca otorgada por la entidad crediticia. ¿Se puede practicar la cancelación de la prohibición de disponer?.
R: No, porque se estima necesario el consentimiento de la Administración o Administraciones concedentes, en certificación administrativa o escritura pública, o al menos, manifestación de la misma de haber sido reintegrada de las ayudas directas a la entrada, otras subvenciones y beneficios fiscales que el carácter de "cualificado" del crédito lleva consigo, incrementadas con los intereses legales (artículos 2 y 10 del RD 1/2002 sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda).
4.-P: Están inscritas unas viviendas a favor del primer adquirente de unas viviendas construidas por el INVIFAS cuando no existía el derecho de tanteo y retracto a favor de dicho Instituto en las segundas transmisiones, es decir, como libres.
Como es sabido, la disposición adicional segunda de la Ley 62/2003 de 30 de diciembre reforma la Ley sobre movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas y establece los indicados derechos durante 10 años en las segundas transmisiones. ¿Son aplicables estos derechos a la venta actual de las fincas antes indicadas?.
R: Una interpretación posible sería la de entender que esos derechos de adquisición preferente tendrán lugar en todas las transmisiones posteriores a la entrada en vigor de la indicada Ley, haya adquirido el transmitente antes o después.
Pero la mayoría de los contertulios se inclinó por la tesis contraria, es decir, de que no existen los derechos de tanteo y retracto cuando la primera transmisión ha tenido lugar antes de la entrada en vigor de la Ley de 2003, pues dichos derechos limitan el dominio del primer adquirente que adquirió la finca como libre y es principio general del derecho que las leyes no tiene carácter retroactivo.