URBANISMO.

1.-P: Se han presentado dos escrituras, que contienen varias transmisiones a personas distintas de cuotas indivisas, junto con PACTO DE CONCRECIÓN DE CADA PORCION DE TERRENO que corresponde a cada cuota, como "PACTO PARA REGULAR EL CONDOMINIO" junto con servidumbres de paso entre las de terreno. SIN LICENCIA DE PARCELACIÓN. ¿Es inscribible?.

R: Este supuesto es similar a otro ya planteado en el seminario y que consta en el número 4 de estos cuadernos, cuyo solución se reitera, es decir, que se considera, en principio por casi unanimidad, que la semejanza con la venta de parcelas ordinaria de la presente venta de cuotas indivisas con pacto de concreción de porciones de terreno, llevaría a pensar que se trata de un fraude de Ley (como tal se prohíbe también expresamente en diversas legislaciones urbanísticas autonómicas como la de Castilla-León) cuya inscripción debería denegarse por suponer actos nulos de pleno derecho al implicar una parcelación urbanística y la formación de un núcleo de población en suelo rústico o no urbanizable o en urbano sin licencia (artículos 143 a 145 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2001).

No obstante ello, se consideró por un grupo de contertulios en base al criterio de la DGRN expuesto en las resoluciones de 5 y 13 de junio de 2001 y 29 de enero de 2003, que dado que la legislación de Madrid no prohíbe expresamente la venta de cuotas indivisas, es posible la inscripción de la venta solicitada, excluyendo el "pacto para regular el condominio" que da derecho al uso exclusivo de parcelas concretas, por tener ésta un carácter meramente obligacional dados los términos de su redacción.

Pero en este supuesto, al contrario que el referido anteriormente, parece que el indicado pacto no es meramente obligacional dado que se configura con carácter real el régimen del condominio como lo prueba que se establezcan unas servidumbres ligados a ese régimen e ininscribibles sin él por formar una unidad jurídica, por lo que debería como se ha dicho denegarse la inscripción (la DGRN ha considerado necesaria la licencia en estos casos en las siguientes Resoluciones: 26 de junio y 7 de octubre de 1999; 19,20,26,27,28,29 junio de 2000; 2, 6, 8, 16, 18, 23, 25 septiembre de 2000; 6, 13, 14, 16, 19 y 20 octubre de 2000; y 1, 2, 10, 12 febrero de 2001).

La doctrina emanante de estas últimas resoluciones se sintentiza en el siguiente argumento jurídicamente irrebatible: "la compatibilidad entre la persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte determinada de aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos e independientes entre sí, pues, en otro caso, aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse".

Por otro grupo de contertulios se expresó también la posibilidad y conveniencia de utilizar la vía del artículo 79 del RD 1097/1993, ante la duda acerca del carácter del "pacto de concreción", dado que existe la sospecha fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población y, por tanto, la obligación del Registrador de remitir copia de los títulos al Ayuntamiento correspondiente, prorrogar la vigencia del asiento de presentación y en su día despachar las escrituras o denegarlas según cuál sea la contestación u actuación de dicho Ayuntamiento.

2.-P: Cuando el Registrador en vez de suspender la inscripción o despachar la escritura de que se trate, por tener duda fundada de la formación de núcleo de población ilegal en la misma, decide aplicar el procedimiento del artículo 79 del RD 1093/97. ¿Se debe indicar los recursos que el particular tiene contra dicha decisión, y, si es así, cuáles son?.

R: No, porque se trata de una acto de mero trámite, consistente en la solicitud de un informe preceptivo a la autoridad administrativa competente en la materia, en este caso, del control de la legalidad urbanística, previsto en el citado artículo 79 del RD 1093/97 y que tiene su fundamento último en el artículo 82-1 de la LRJ y PAC.

Los recursos administrativos proceden, en principio, únicamente contra las resoluciones administrativas y no respecto de los actos de trámite que sólo permiten la alegación de la oposición a los mismos. No obstante, sí es posible recurrir contra los actos de trámite si estos últimos deciden directa o indirectamente el fondo del asunto, determinan la imposibilidad de continuar el procedimiento, producen indefensión o perjuicio irreparable derechos o intereses legítimos (artículo 107 de la LRJ y PAC).

El acto de trámite de que tratamos no pone fin al procedimiento registral ni produce indefensión pues la decisión definitiva del Registrador de inscribir o no inscribir siempre podrá ser recurrida por el interesado, pero por sus consecuencias sí podría entrar en la categoría de acto que decide indirectamente el fondo del asunto (la inscripción), aunque el carácter preceptivo para el Registrador de su solicitud parece rechazar esta posibilidad. El Registrador no es quién decide sobre el fondo, sino la Administración correspondiente, que es la entidad que tiene la competencia en materia de disciplina urbanística.

3.-P: Se encuentra inscrito un proyecto de compensación con varias manzanas, que según consta en el mismo se pueden modificar mediante un estudio de detalle. Ahora se pretende modificar no las manzanas en sí, ni su superficie, sino la forma de las edificaciones y de la zona verde que compone cada manzana. En el Registro no consta de declaración de obra nueva de las fincas de resultado. ¿Qué requisitos se pueden exigir?.

R: Se considera necesario, previa la aprobación del correspondiente Estudio de Detalle, la formación del correspondiente expediente de operaciones jurídicas complementarias en el que conste la citación y no oposición de los titulares registrales de las fincas de resultado afectadas por aplicación de la doctrina de la DGRN plasmada en resoluciones de 11 de enero de 1999, 10 de marzo de 2000 y 26 de febrero de 2001 entre otras.

Aunque no se considera necesario el trámite de información pública de este expediente, la necesidad de tramitar un Estudio de Detalle, exigirá la misma en éste por aplicación de los artículos 53 y 60 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

4.-P: Se plantea el siguiente supuesto: a) El 30 de Marzo de 2001, se solicita por la Sociedad "X" al Ayuntamiento licencia de segregación.

b) El 26 de Junio de 2001, el Ayuntamiento contestó en relación a la solicitud de licencia, que para otorgarla se debía aportar los planos que se indican en esa respuesta, teniendo el solicitante el plazo de diez días para acompañar los documentos, advirtiendo que si no lo hiciera en el plazo mencionado, se le tendría por desistido de su petición, archivando el expediente previa resolución, según el artículo 71-1 de la Ley 30/92.

c) Con fecha 2 de Octubre de 2001 (fecha del Registro de entrada del Ayuntamiento) se aportaron los planos solicitados.

d) El particular solicita ahora del Ayuntamiento certificación de acto presunto o silencio administrativo positivo respecto a la citada licencia, y éste contesta (el 10 de junio de 2004) que es inadecuada la emisión de dicha certificación porque el expediente de archivo por desistimiento y remitiéndose al artículo 43-5 de la Ley 30/92, indicando, además, que no es posible ahora ninguna tramitación de licencia por las condiciones urbanísticas existentes, debiendo esperar la licencia de segregación a la aprobación definitiva de la delimitación de la Unidad de Ejecución del ámbito del SAU 8.

La Sociedad solicitante considera que la licencia se encuentra otorgada por silencio administrativo positivo el día 2 de Diciembre de 2001 (artículo 118, Ley 9/1995, del Suelo de Madrid, en relación con la Disposición Transitoria 5" apartado 2, de la Ley 9/2001, del Suelo de Madrid).

R: Se estima que, como tiene declarado las sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1999 y de 10 de julio de 2001 entre otras, para la adquisición de licencias por silencio administrativo positivo es necesario que se cumplan de modo conjunto y simultáneo, los requisitos de trascurso del plazo legal sin contestación o requisito formal y de adecuación de la licencia a la legislación y al planeamiento urbanístico vigente o requisito sustantivo; por lo que en este supuesto no se ha producido el silencio positivo.

Existe, efectivamente, un acto administrativo expreso del Ayuntamiento denegatorio y en plazo por incumplimiento de requisitos formales y desistimiento (falta de planos), y otro también denegatorio por imperativo de la normativa urbanística aplicable que impide transitoriamente la concesión de licencias (la aprobación del SAU 8), los cuales gozan de la correspondiente presunción de legalidad que debe destruir, indubitadamente a juicio del Registrador, la parte interesada si quiere lograr la inscripción.

Además, de las Resoluciones de la DGRN de 27 de Mayo de 2002, 17 de Junio de 2004 y 23 de Junio de 2004, se infiere que para la obtención de licencias por silencio positivo, no basta con probar la existencia de la solicitud dirigida a la Administración, sino que es necesario probar también, de alguna manera admitida en derecho (artículo 43 de la Ley 30/1992 de Procedimiento Administrativo Común), la inexistencia de contestación de ésta , y en el presente caso existe, como se ha indicado, una contestación o acto administrativo expreso y en plazo del Ayuntamiento que goza de la correspondiente presunción de legalidad.