RETROVENTA.

1.-P: Consta inscrita en 1977 una venta con pacto de retroventa si en 6 años el vendedor devolvía el precio de la venta al comprador. En Agosto de 2004 se practica una anotación de embargo sobre la finca.

Ahora se presenta la escritura de retroventa de noviembre de 2004, en la que se dice por comprador y vendedor que el precio se devolvió dentro del plazo de 6 años, pero no se prueba de ninguna manera.

¿Es inscribible la retroventa a pesar de haber transcurrido el plazo?, ¿Basta con consignar el precio antiguo a favor del acreedor del embargo?.

R: Un reducido sector consideró aplicable por analogía la doctrina de las resoluciones de la DGRN relativas al derecho de opción que exigen la consignación del precio a favor de los acreedores posteriores (8 de junio de 1998 y 18 de abril de 2002 entre otras) y que determinan que el ejercicio de la opción una vez transcurrido el plazo es improcedente y no puede afectar a terceros inscritos (24 de febrero de 1992) respectivamente; por lo que ni sería inscribible la retroventa ni se cancelaría el embargo.

Pero la mayoría de los contertulios entendió que no son aplicables estrictamente al supuesto las normas de la opción de compra y que, por tanto, si es inscribible la retroventa, pero que el embargo no se cancelará porque es anterior a la inscripción de la retroventa y ésta deberá de soportarlo como si se tratará de una venta normal (no puede verse afectado por un asiento que publica la caducidad del derecho de retroventa, en terminología de la propia DGRN). Si el adquirente quiere levantar el embargo, deberá ejercitar la correspondiente tercería de dominio y demostrar ante el juez la realidad del ejercicio en plazo de dicha retroventa.