REPRESENTACIÓN.

1.-P: Interviene en una venta fechada en diciembre de 2004 un apoderado en virtud de poder concedido en el año 2002 por la madre, única titular de la patria potestad, en representación del titular registral menor de edad y la cual gozaba de la correspondiente autorización judicial.

La finca está inscrita a favor del menor por escritura de herencia del padre de enero de 2001 en la que consta que tiene 15 años (con fecha de nacimiento). ¿Es válida la representación dado que el titular en la fecha de la venta era ya mayor de edad?.

R: No porque la mayoría de edad extingue automáticamente la patria potestad (artículo 169 del Código civil in fine) y esta extinción produce, a su vez, automáticamente la extinción de los poderes que los titulares de dicha patria potestad hubieran concedido a favor de terceras personas (artículo 1732 del Código Civil in fine).

La única duda que surge es que la patria potestad podría estar prorrogada (artículo 171 del Código civil), pero dicha circunstancia deberá acreditarse debidamente al registrador.

2.-P: En una hipoteca la reseña de las facultades del representante de la entidad hipotecante es la siguiente: "tiene facultades para tomar dinero a préstamo ............... . Puede otorgar cualquier contrato civil, mercantil o laboral y otorgar los documentos públicos para ello necesarios". ¿Es suficiente dicho poder para hipotecar?.

R: No porque el artículo el artículo 1713-2 del Código civil exige para "transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio" disponer de mandato expreso y su párrafo primero establece que el poder concedido en términos generales, como es el presente, sólo faculta para actos de administración, sin que pueda entenderse tampoco comprendida la facultad de hipotecar en la de tomar dinero a préstamo.

Ante este grave error en el juicio notarial de la representación se ponen de manifiesto múltiples errores que se suelen apreciar en la práctica diaria en dicho juicio, apreciables de las transcripciones parciales o reseñas someras de facultades que hacen todavía la mayoría de los Notarios.

Entre estos errores se destacan "el de hipotecar en garantía de un préstamo de, por ejemplo 350.000 euros, cuando sólo se está facultado hasta 300.000 euros", "el de intervenir un solo apoderado cuando sus facultades son mancomunadas", "el de cancelar una hipoteca cuando la facultad transcrita es para hipotecar", "el de vender cuando sólo está facultado para otorgar préstamo hipotecarios", "el de renunciar a la hipoteca cuando sólo está facultado para cancelar por pago" o "el de comprar una finca de cuya venta está encargado por el poderdante sin que de lo reseñado se deduzca que se ha autorizado para autocontratar".

Todo ello demuestra lo equivocado, sin entrar en otros juicios, de las recientes resoluciones de la DGRN sobre calificación registral de la representación y la conveniencia de que los Notarios reseñan las facultades utilizadas en las escrituras, pues sin dicha reseña y con el criterio actual de la DGRN, todos estos errores no podrían detectarse por el Registrador con el consiguiente perjuicio a la seguridad jurídica.

Debido a que esto es una realidad incuestionable del tráfico jurídico, se acuerda seguir consultando el "flei" a falta de dicha reseña de facultades pues ese es el futuro. Igual que los Notarios consultan los Registros de la Propiedad acerca del dominio y cargas antes de otorgar las escrituras públicas, deberían consultar también los Registros Mercantiles para comprobar la vigencia y facultades de la representación social y esa misma facultad deben tener los Registradores de la Propiedad (sobre un estudio más detallado de esta cuestión ver el número 4 de estos cuadernos).

3.-P: En una escritura comprensiva de un negocio jurídico traslativo del dominio bastante complejo y "cuasi gratuito" entre dos sociedades, el apoderado de una de ellas (la transmitente) consta en la escritura que obtuvo el poder general e inscrito otorgado por el Administrador único de dicha sociedad, que lo es también de la sociedad adquirente y que es el otro interviniente. ¿Existe autocontratación?.

R: La DGRN tiene declarado en resoluciones de 30 de julio de 1976, 21 de mayo de 1993, 11 de febrero de 1997 y 2 de diciembre de 1998, que la concesión de un poder por persona que incurre en supuesto de autocontratación no salva la misma, no hace desaparecer el conflicto de intereses, por lo que en principio no sería inscribible la escritura del presente supuesto por ir en contra de la prohibición del artículo 1459-2 del Código Civil.

No obstante, el criterio mayoritario fue el de considerar que el poder societario general e inscrito se independiza o autonomiza respecto del concedente, subsistiendo en caso de revocación o caducidad del cargo de éste, y, por tanto, no existe en el presente supuesto autocontratación, dado que, además, el poder se concedió hace bastante tiempo (un año). Según este criterio sólo hay autocontratación en estos supuestos societarios cuando se trata de un poder especial para comprar un bien concreto no cuando el poder es general, por imponerlo así las necesidades del tráfico jurídico.

Algún contertulio consideró, sin embargo, que el apoderado debe ajustarse a las instrucciones del poderdante y, por tanto, en presencia del mismo no se va a oponer a su criterio, por lo que sí existiría autocontratación. Además, se alega, que la distinción entre poder general y especial no se puede mantener, pues, el poder general se podría dar, incluso con cierta antelación, con animo fraudulento y luego revocarse una vez realizada la operación prohibida.

4.-P: Una persona tiene un poder para comprar de un particular y compra una tercera parte indivisa de una finca con dos sociedades mercantiles. ¿Es suficiente el referido poder para el acto efectuado?.

R: La mayoría de los compañeros entendió que no porque dicha compra implica la constitución de una comunidad ordinaria de bienes entre los compradores con unas consecuencias y relaciones jurídicas diferentes a la mera compraventa y que podían no ser queridas por el poderdante. Dicha constitución de una comunidad de bienes es un acto de disposición y como tal sujeto a mandato expreso por imperativo del artículo 1713 del Código civil.

5.-P: REVOCACIÓN DE PODER. Se presenta una escritura de venta en que el vendedor, una sociedad mercantil, está representada por un apoderado respecto del cuál el poder está revocado como resulta de las siguientes hechos:

a)Se ha presentado con anterioridad en el Registro de la Propiedad un acta notarial en que consta la revocación de poder, la fe notarial de haberse devuelto el mismo por el apoderado y de no haberse expedido otra copia, pues el Notario autorizante del acta es el mismo que autorizó el poder.

b)Se ha comprobado en el FLEI que la revocación está inscrita en el Registro Mercantil, y publicada en el BORME dos meses antes del otorgamiento de la venta,.

c)El día siguiente se ha presentado un mandamiento de embargo de prohibición de disponer en procedimiento seguido contra el apoderado.

R: Se indica que la resolución de la DGRN de 2 de enero de 2005 recoge un supuesto muy parecido, excepto porque la revocación del poder en el supuesto recogido en la misma no estaba inscrita en el Registro Mercantil, y concluye admitiendo la inscripción la venta.

Dicha resolución sienta las siguientes conclusiones: 1. Que la presentación de documentos en los Registros de la Propiedad no con el objeto de lograr un determinado asiento, sino tan sólo de que sean tomados en consideración en la posible calificación de otros, no deben ser tenidos en cuenta pues sus autores o remitentes tienen abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto y solicitar las medidas cautelares de carácter registral oportunas. 2. Que los documentos presentados en el Registro posteriormente al que se califica, aunque sean incompatibles, no pueden ser tenidos en cuenta en dicha calificación por aplicación del principio de prioridad. 3. Que pese a la obligatoriedad de la inscripción en el Registro Mercantil de los poderes generales, su falta no debe impedir la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, si al Notario se la ha exhibido copia auténtica del poder y ha hecho la correspondiente reseña y juicio de suficiencia del poder. 4. Que lo hecho por el mandatario ignorando la revocación del poder, es válido y surtirá todos sus efectos respecto de los terceros que hayan contratado con él de buena fe según dispone el artículo 1738 del Código Civil. 5. Que, además, la revocación del poder no consta inscrita en el Registro Mercantil por lo que no afecta a tercero, pero que la solución de si, en cada caso concreto, dicha inscripción excluye la buena fe del apoderado y de su contratante, si aquél tiene todavía en su poder el título representativo, es materia a resolver por los Tribunales de Justicia. 6. Que la apreciación de la incorrección de la fe notarial de la representación por existir dos títulos notariales contradictorios es algo que no compete al Registrador. 7. Que el Registrador sólo puede calificar de lo que resulta del título presentado y de los datos de Su Registro, no pudiendo utilizar medios externos de calificación (conclusión enunciada por encima en diversas resoluciones de septiembre y octubre de 2004 y que late en la presente).

Un reducido grupo de Registradores se mostró de acuerdo con estas conclusiones y consideró que su aplicación al supuesto del caso debatido implica la inscribibilidad de la venta.

Sin embargo, la gran mayoría consideró que si bien la venta del supuesto de la resolución era inscribible, ello es debido fundamentalmente a que la revocación del poder no estaba inscrita en el Registro Mercantil, discrepando abiertamente de muchas de las indicadas conclusiones, y que, por tanto, al constar inscrita la revocación en el presente supuesto, no es aplicable dicha resolución, y la inscripción de la venta, por tanto, debe denegarse. Se sientan a continuación los siguientes criterios generales sobre la materia de la revocación de poderes:

1.Que, en principio, se admite que, con la regulación actual, no se deben presentar en el Registro de la Propiedad documentos que no tengan como objeto el lograr un determinado asiento en el mismo, remitiendo a los interesados a la vía judicial para impedir el acto o impugnar su validez y solicitar, en ambos casos, las medidas cautelares oportunas; y que los documentos presentados en el Registro posteriormente al que se califica, aunque sean incompatibles, no pueden ser tenidos en cuenta en dicha calificación por aplicación del principio de prioridad.

2.Que, como se ve de estos dos supuestos, de los recogidos en las resoluciones de 3 de junio y 17 de julio de 2003 y otros conocidos que no han salido a la luz pública, existe un problema grave para el tráfico jurídico con la regulación actual de la "revocación de poderes" (no devolución del título por el apoderado), que lleva a los poderdantes a acudir a todo tipo de prevenciones para evitar que el uso indebido de los poderes pueda tener efectos jurídicos.

Por esta razón, sería conveniente introducir reformas en la legislación actual que lograrán este objetivo, como podría ser la admisión de la presentación de las revocaciones de poderes no mercantiles en los Registros de la Propiedad, con posible nota marginal de efectos meramente informativos, las cuales, si figurarán en la nota simple que el Notario debe solicitar a aquellos sobre la situación de dominio y cargas de la finca (la calificación de la legitimación ha de realizarse con referencia al momento del otorgamiento del negocio de que se trate), impedirían la autorización de la escritura. Otra solución es la creación de un Registro de revocación de poderes no mercantiles de consulta obligatoria por parte del Notario y del Registrador a la hora de autorizar la escritura o de calificar respectivamente.

3.Que, no obstante todo lo anterior, en la regulación actual y vigente de la forma y los efectos de la revocación del poder hay que distinguir dos supuestos claramente diferenciados, el de los poderes civiles y el de los mercantiles.

Respecto de los primeros, rige en toda su extensión el artículo 1738 del Código civil según el cual, lo hecho por el mandatario ignorando la revocación del poder, es válido y surtirá todos sus efectos respecto de los terceros que hayan contratado con él de buena fe, y es respecto del mismo que se solicitan las reformas antes indicadas.

A este supuesto se deben asimilar el del poder mercantil especial, pues su inscripción no es obligatoria, y el del poder mercantil general no inscrito, pues, como veremos, el principio de "oponibilidad" de los actos inscritos en el Registro Mercantil (artículo 20 del Código de Comercio), impide que la no inscripción de un poder que debió serlo, pueda ser utilizada en perjuicio de tercero, pues dicha falta de inscripción no afecta a la validez de los negocios que deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad. Como ya indicaba la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 1997, la falta de inscripción sólo puede hacerse valer, en cuanto le favorezca, por quien contrató con el mandatario.

4.Pero respecto de los poderes mercantiles inscritos no es aplicable el artículo 1738 del Código civil, sino que aunque la inscripción del poder o su revocación no es constitutiva sino únicamente obligatoria (artículo 22-2 y 26 del Código de Comercio y 9-5 y 87-2 del Reglamento del Registro Mercantil); la aplicación de los principios de exactitud, validez y oponibilidad registral mercantil -con la obligatoria publicación en el BORME- (artículos 20-1, 21-1, 21-4 y 291-2 del Código de Comercio y 7 y 9 del Reglamento del Registro Mercantil), hace que la inscripción de la revocación del poder sea oponible frente a tercero, el cual no puede alegar desconocimiento.

Igual que el tercero debe acudir al Registro de la Propiedad para comprobar que su vendedor sigue siendo el titular de la finca, aunque le exhiba una escritura de compra con datos de inscripción; también debe acudir al Registro Mercantil para comprobar que el poder sigue vigente (y se ha publicado en el BORME, o bien comprobar éste directamente), aunque se le exhiba una escritura de poder con datos de inscripción o, en caso contrario, asumir las consecuencias de su negligencia.

En este sentido es de destacar que las resoluciones de la DGRN de 2 de abril de 1986 y 7 de julio de 1993 y la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de abril de 1998 (ésta in fine), señalaban que los efectos frente a terceros de la revocación de poderes se producen desde la inscripción del acuerdo de revocación en el Registro Mercantil y su publicación en el BORME (que consta por nota al margen del asiento registral), pues esa es la finalidad de este Registro, y ello pese a la apariencia que pueda crearse por el hecho de conservar el apoderado su escritura de poder con nota de inscripción.

En los poderes mercantiles no es necesario, por tanto, reforma alguna, sino únicamente aplicar las Ley en sus correctos términos y que el Notario y el Registrador comprueben su vigencia consultando el Registro Mercantil (la consulta on line está abierta a todo funcionario o usuario) a la hora de autorizar la escritura o de calificar respectivamente. De hecho la tendencia actual es la de suprimir el trámite de publicación en el BORME y de dar plena eficacia a la publicidad material del Registro Mercantil, dadas las posibilidades de conocimiento público más eficaces abiertas por las nuevas tecnologías a través de la citada consulta on line.

Por todo ello, el último inciso de la conclusión quinta de la resolución de referencia, según la cual la exclusión registral de la buena fe del tercero deben decidirla en cada caso los Tribunales, es de todo punto inexacto e inexplicable, pues la doctrina aquí defendida y antes expuesta, es la del propio Centro Directivo y del Tribunal Supremo, como se indica en párrafo anterior, así como la sostenida por la doctrina dominante. Los Tribunales no tiene que decidir nada en los casos concretos, porque el Tribunal Supremo ya ha decidido por todos que "el acto inscrito y publicado perjudica a tercero" (ver sentencia citada). Concretamente el Tribunal Supremo ha expresado que "para destruir la buen fe del tercero hay que probar que conocía el acto inscrito y no publicado", por lo que la publicación es causa suficiente para excluir la buen fe.

5. Que ante el indicado efecto de oponibilidad de la inscripción publicada de la revocación de los poderes mercantiles, la exclusión de la calificación registral de la apreciación de la incorrección de la fe notarial de la representación por existir dos títulos notariales contradictorios o en otros supuestos semejantes, carece de importancia.

Ahora bien, esa exclusión es muy discutible jurídicamente, pues el principio registral de legalidad impone evitar el acceso al Registro de la Propiedad de los actos nulos y según el artículo 1259 del Código Civil, el contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su representación será nulo salvo el caso de ratificación.

El problema se da y es grave, como ya se ha manifestado, respecto de los poderes civiles, lo que se solucionaría, según este criterio, con las aludidas admisión de la presentación de la escritura de revocación en el Registro de la Propiedad a estos efectos o la creación del indicado Registro de revocación de poderes civiles, todo ello en los términos antes expuestos.

Se pone de manifiesto que lo que ha ocurrido en el supuesto de este caso práctico y seguramente también en el de la resolución de 2 de enero de 2005, es que el Notario autorizante de la escritura no ha tenido a la vista copia autorizada del poder, sino a lo sumo fotocopia o testimonio antiguo de la copia autorizada, es decir, documento no hábil para acreditar la representación. En este sentido, por compañeros que son también Notarios, se indica que en la práctica notarial en aproximadamente el 50% de los negocios no se exhibe copia autorizada del poder, sino que, cuando se trata de representantes habituales de sociedades, no se comprueba en cada caso la vigencia del poder, o sólo se presenta fotocopia o testimonio antiguo del mismo, con el consiguiente peligro para el tráfico jurídico.

6.Que, en cuanto a los denominados medios extrínsecos de calificación, se consideran plenamente conformes a derecho, dado que el procedimiento registral debe ajustarse a las normas del procedimiento administrativo común, las conclusiones del estudio publicado en el número cuatro de estos cuadernos y que en resumen son las siguientes:

Las normas han de ser interpretadas de acuerdo con el conjunto del ordenamiento jurídico y con la realidad de la época en que se aplican y, si de su dicción no resulta claramente lo contrario, debe dárseles el significado más acorde con la finalidad perseguida por las mismas, en concreto en el caso del artículo 18 de la Ley Hipotecaria que es el que ahora nos interesa, con el que sea más acorde para garantizar la validez de los negocios que acceden al Registro y, por consiguiente, la seguridad del tráfico jurídico.

Así según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, los Registradores calificaran los documentos presentados a inscripción "por lo que resulta de ellas (las escrituras públicas) y de los asientos del Registro (no de su Registro)", de lo que no se desprende la prohibición del uso de los mal llamados medios extrínsecos, al contrario, dicho artículo utiliza únicamente la expresión "del Registro", pudiendo perfectamente interpretarse esa expresión Registro como "sistema registral en su conjunto", como de hecho es utilizada por la Ley Hipotecaria en general, siguiendo el criterio de interpretación sistemático de las leyes recogido en el artículo 3-1 del Código Civil.

Es cierto que tradicionalmente se ha interpretado el artículo 18 como referido al propio Registro del funcionario calificante, pero ello ha sido debido únicamente a la imposibilidad técnica existente hasta hace poco de utilizar para calificar el conjunto del sistema registral, por lo que hoy en día dicho artículo debe ser interpretado en el sentido propuesto acudiendo para ello al artículo 3-1 del Código Civil que señala también que las normas se interpretarán en relación con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, y esa realidad social (y técnica) lleva a admitir que la interconexión informática de los Registros ya existente pueda ser utilizada en beneficio de la seguridad jurídica.

Pero es que, además, el actual párrafo segundo del artículo 222-8 de la Ley Hipotecaria, introducido también por la Ley 24/2001 e ignorado por las indicadas resoluciones del 2004, establece imperativamente que "Los Registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí", y dado que la finalidad fundamental del Registro es dar seguridad al tráfico jurídico inmobiliario y que para ello el Registrador debe controlar la validez de los títulos que acceden al Registro, dicha colaboración debe de tener como una de sus funciones principales el suministrar los datos de que se dispongan para poder efectuar la referida calificación, en este caso, de "la vigencia de la representación".

Este artículo 222-8 de la Ley Hipotecaria es una aplicación al ámbito del sistema registral de la obligación general de colaboración de las Administraciones Públicas recogido en el artículo 4 de la LRJ-PAC algunos de cuyos párrafos reproducimos por su clara aplicación al supuesto que comentamos. Dice el citado artículo que las Administraciones Públicas (léase Registros Mercantiles) deberán entre otras obligaciones "c) facilitar a las otras administraciones (léase Registros) la información que precisen sobre la actividad que desarrollen en el ejercicio de sus competencias" y que "a efectos de lo dispuesto, las administraciones públicas podrán solicitar cuantos datos, documentos o medios probatorios se hallen a disposición del ente al que se dirija la solicitud".

Por otra parte, se indica que la utilización de los medios electrónicos en la actividad registral viene impuesta por la propia Ley 24/2001 que en su artículo 107 dispone que "los registradores dispondrán obligatoriamente de sistemas telemáticos para la emisión, transmisión, comunicación y recepción de información" y por el artículo 332 números 7 y 8 del Reglamento Hipotecario según el cual los Registradores de la Propiedad y Mercantiles "estarán intercomunicados por fax, correo electrónico o cualquier otro medio técnico", y si se tienen esos medios y esa intercomunicación, lo lógico es utilizarlos, máxime cuando el sistema vigente (FLEI y FLOTI) es objeto de unánimes alabanzas.

A este respecto, conviene recordar también la resolución 3 de octubre de 2001, relativo a un recurso de queja interpuesto por el Notario autorizante, referido, entre otras cuestiones, al hecho de que el Registrador había tenido en cuenta para calificar datos obtenidos a través de la intranet de los Registros Mercantiles (FLEI), pues en la misma la DGRN vino a admitir que los datos obtenidos por el procedimiento señalado podían servir de cobertura para completar la calificación.

Refuerza también, por último, la utilización de estos medios de calificación, el artículo 35-f de la LRJ-PAC según el cual los ciudadanos tienen derecho "a no presentar documentos que ya se encuentren en poder de la Administración actuante" y, en cuanto al uso para ello de la interconexión informática de los Registros, el artículo 45 de la misma Ley al señalar que "las administraciones públicas impulsarán la utilización de las técnicas y medios electrónicos, informáticos y telemáticos para el desarrollo de su actividad y en el ejercicio de sus competencias".

6.-P: Se presenta una escritura de préstamo hipotecario concedido por la Caja X. El Notario hace juicio de suficiencia sumario del poder del representante de dicha Caja: "para este otorgamiento" y añade que manifiesta el compareciente apoderado que sus facultades están vigentes y, además, que el préstamo que se formaliza en esta escritura "ha sido autorizado por el Órgano social especialmente facultado para ello según acuerdo.........", certificado de cuyo acuerdo se acompaña sin indicar nada más.

R: Tres cuestiones se plantean en este supuesto, aparte de la necesaria reseña de "facultades", que por haber sido tratada reiteradamente en este seminario, se prescinde de su estudio, limitándose a reiterar su necesidad.

a)La primera de las misma es si, no habiendo reseña de facultades, el juicio notarial respecto a la representación "deberá ser expresado necesariamente concretado al acto o contrato a que el instrumento se refiera, atendiendo en cada caso a la naturaleza del acto o negocio formalizado en el documento notarial, con expresión de cual sea ese negocio" como indican expresamente las resoluciones de 12 de abril y 30 de septiembre de 2002, lo que implicaría el rechazo de la citada fórmula genérica; o si, por el contrario, ésta por alguna razón debe ser considerada suficiente.

En este sentido las resoluciones de 14 y 15 de octubre de 2004 parecen admitir como válido un juicio notarial del indicado tipo genérico sin concreción, en concreto, "Que juzgo con facultades representativas suficientes para este otorgamiento" y "poder que juzgo suficiente para este acto" son las dicciones literales respectivas de los juicios notariales sobre la representación.

Pero, para ello acude la DGRN a señalar que el Notario en ambas escrituras manifiesta que "tienen a mi juicio capacidad legal necesaria para el otorgamiento de la presente escritura de préstamo con garantía hipotecaria", cuando ello sucede en otro apartado de la escritura, en concreto, en el juicio sobre la capacidad natural y de obrar, y la DRGN no indica siquiera que, en realidad, se trata de otro juicio notarial -no el de representación-, y no efectúa argumentación alguna de por qué este último juicio puede servir para completar el juicio sobre la representación. Parece como si se quisiera dar la razón al Notario a todo trance, con ocultación de la realidad escriturada, pues la argumentación es idéntica a aquellos supuestos en que sí existe un juicio de la representación concretado al acto escriturado y el problema se centraba en la necesidad o no de la reseña de facultades.

Como ya se ha indicado, estos dos juicios notariales son distintos, pues una persona puede tener legitimación para actuar por otra por tener poder suficiente, pero no capacidad de obrar, por carecer de aptitud psíquica o ser menor de edad en el momento del otorgamiento. Y, a la inversa, una persona puede tener capacidad de obrar, pero no tener legitimación representativa, por ser insuficiente el poder o no estar facultado para el acto en concreto la persona que otorgó el mismo. Distinción ésta que lleva a la necesidad de que el Notario independice claramente ambos juicios y que ambos sean concretos y terminantes.

En definitiva, la DGRN en estas últimas resoluciones, al no argumentar nada sobre el por qué considera que un juicio puede integrar el otro y ni hacer alusión a dicha circunstancia, no deja claro si las está admitiendo, y al tratarse de fórmulas genéricas de juicios de representación, que según tiene declarado numerosas sentencias judiciales "impiden de facto el ejercicio de la función calificadora que en materia de capacidad de los otorgantes impone al Registrador el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que quedaría en este extremo vacío de contenido" y existir las indicadas resoluciones que las rechazan expresamente, sin entrar en más razonamientos deben ser rechazados por los Registradores.

b)La segunda cuestión es si la insuficiencia del poder puede ser suplida por una certificación de un Órgano social. La resolución de 3 de marzo de 2000 de la DGRN establece con carácter general que dicha certificación no es suficiente para que pueda actuar el apoderado, pues, de un lado, del mismo poder se deduce que el apoderado no tiene facultades por sí mismo y, de otro, el señalamiento de la forma de suplir dicha insuficiencia es de derecho imperativo sustraída a la autonomía de la voluntad, exigiendo el derecho español para todo el contenido de los poderes la escritura pública especial (artículo 1280-5 del Código Civil y 3 de la Ley Hipotecaria), otorgada por quien tenga facultades para ello y previa la acreditación de sus facultades y la inscripción de su cargo o poder.

No obstante, la mayoría de los compañeros consideraron, como ya consta en el número 3 de estos cuadernos, que la resolución es muy rigurosa y que la cláusula en que se admite como complemento de facultades la citada certificación puede entenderse como una facultad de elevar a público el acuerdo del órgano colegiado de administración social correspondiente. Esta conclusión tiene su apoyo en numerosas resoluciones de la DGRN que permiten que un apoderado especialmente facultado pueda elevar a público los acuerdos de los órganos sociales colegiados.

Además, según la contestación de la Comisión Nacional de Unificación de Criterios de 16 de noviembre de 2004, contraria a la doctrina de la DGRN, el citado certificado complementario debe valorarse como un simple "hecho", previsto como garantía por el propio poderdante, y que debe cumplir únicamente las formas y requisitos previstos por la voluntad del poderdante, que es el único posible perjudicado.

c) La tercera cuestión es la de si se debe acreditar el nombramiento, inscripción y vigencia de los cargos de Secretario y Presidente del órgano social que certifican, y la solución es la afirmativa como ha reiterado la Comisión Nacional de Unificación de Criterios en la contestación antes aludida. Por tanto, en el presente supuesto al no acreditarse dichas circunstancias, pues el Notario se limita a legitimar las firmas, la inscripción debe ser rechazada.

Este criterio parece confirmarse por la DGRN que en resolución de 11 de junio de 2004, en un caso de sustitución de poder, exige "la reseña identificativa" de la escritura de poder del subpoderdante con sus datos de inscripción en el Registro Mercantil si fuere inscribible.