PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Está inscrita una propiedad horizontal en que la planta baja está destinada a garajes con constitución de una comunidad funcional. Ahora se presenta una escritura de venta de una cuota de dicha planta baja que da derecho al uso de un "trastero" acompañando un plano del proyecto de la obra nueva que obtuvo la licencia en que consta dicho trastero. ¿Se puede inscribir la venta de dicha cuota?.
R: No, se estima necesario el acuerdo de la Junta de Propietarios para aclarar la división horizontal y la obra nueva. Ahora bien, dado que, en realidad, se trata de la rectificación de un error en la constitución del régimen y no de una propia modificación del mismo, pues el trastero figuraba ya en el proyecto para el que se concedió la licencia; se entiende suficiente el acuerdo mayoritario y sin unanimidad por aplicación del número 3 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal de 1999, dado la unanimidad "sólo es necesaria para los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal o sus estatutos".
Algún registrador considera necesaria la unanimidad por aplicación de la resolución de la DGRN de 19 de febrero de 1999 que la exige en un supuesto de inclusión en la obra nueva de dos trasteros que se dice que se olvidaron al constituir el régimen de propiedad horizontal.
Un grupo de registradores, por el contrario, considera que no es necesario ni siquiera el acuerdo de la Junta, porque el cambio de destino de un local a garaje o trastero o viceversa, no lo exige, por no constituir alteración expresa del título constitutivo, salvo que exista norma estatutaria en contrario, según señalan las resoluciones de la DGRN de 20 de febrero de 1989 entre otras, y éste puede ser el caso en concreto.
2.-P: PROPIEDAD HORINZONTAL Y EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO. Se encuentra inscrito un edificio en un 27% en pleno dominio a favor de A, otro 27 % en pleno dominio a favor de B, un 23% en nuda propiedad a favor de A, otro 23% en nuda propiedad a favor de B y un 46% en usufructo a favor de C.
La finca total está gravado con una hipoteca, el 27% en pleno dominio de A con un embargo y el 27% en pleno dominio de B con otro embargo.
Ahora se presenta una escritura de constitución de propiedad horizontal y extinción de condominio en que el local de planta baja se adjudica en la misma forma que lo está el edificio y luego se adjudican dos pisos a C, dos pisos por partes iguales a A y B, tres pisos a A y tres pisos a B.
¿Se puede inscribir la escritura o es necesario el consentimiento de los acreedores y la concreción de las cargas?.
R: Partiendo del criterio (discutible) mantenido ya en este Seminario que el usufructuario puede extinguir el condominio con los nudos propietarios y adjudicarse bienes en pleno dominio, un sector bastante amplio consideró que la escritura se puede inscribir tal cual está, y que la hipoteca y "también los embargos" gravarán todas las fincas de la propiedad horizontal en su totalidad pendientes de su concreción.
Estos compañeros consideraron aplicables por analogía al caso los artículos 123 de la Ley Hipotecaria y 46 de su Reglamento, así como el 405 del Código civil según el cual, la división de una cosa común no perjudicarán a tercero los cuales conservarán sus derechos sobre la finca.
Pero otro grupo consideró que, precisamente por estos derechos de los terceros, no es posible esta inscripción si no consienten los titulares de los embargos en la concreción de las fincas o partes de ellas a que deben trasladarse por subrogación real dichos "embargos", debido a que las adjudicaciones que se hacen en la extinción de condominio, no permiten el traslado de cargas de oficio y a que no todo el edificio está gravado con los embargos.
Se consideró por este sector aplicable al caso lo dispuesto en el artículo 11-5 y 6 del RD 1093/1997 sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, pues la propiedad dividida, no obstante ser de una finca, a efectos del principio de subrogación real son, en realidad, tantas como regímenes jurídicos distintos -en cuanto a dominio o cargas- tengan sus cuotas.
3.-P: Un edificio en propiedad horizontal tiene un garaje de un sólo propietario. Se plantea la posibilidad de subdivisión en plazas de garajes, sin consentimiento de la Junta. En el Ayuntamiento consta como garaje y le daría licencia para la subdivisión.
R: No se cree posible dicha subdivisión si la misma implica la existencia de fincas registrales independientes con cuota propia en la propiedad horizontal total y posible propiedad separada, con descripción de las plazas y elementos comunes (zona de rodadura) que pasarían a la Comunidad general, pues supondría modificación del título constitutivo (artículos. 5 y 17 LPH) y, además, alteraría el régimen de las mayorías personales en la adopción de acuerdos en la Comunidad horizontal total.
Sí se considera, por el contrario, posible la constitución de una subcomunidad horizontal dentro del garaje que conservaría su cuota en la Propiedad Horizontal total, y en que cada garaje pudiera ser de propiedad separada, tuviera una cuota propia sólo en la subcomunidad y la zona de rodadura sería sólo común de los propietarios de dicha subcomunidad (resolución de la DGRN de 18 de diciembre de 1995).
También se admite el sistema de cuotas indivisas con adscripción de uso exclusivo de una plaza de garaje o comunidad funcional, sin afectar a las cuotas de comunidad del edificio, ni a la participación en Juntas de Propietarios (resolución de la DGRN de 18 de mayo de 1983 entre otras).
En ambos casos, se deberá establecer, en sus estatutos o normas de la comunidad, la elección de un sólo representante, elegido por la mayoría de los que adquieran las plazas o cuotas, para acudir a las reuniones de la Junta de Propietarios de todo el edificio.