OBRA NUEVA.
1.-P: Se presenta una escritura de obra nueva de una entreplanta de un local en un edificio en división horizontal sin que los estatutos hagan referencia alguna a este tipo de obras ni la división o agrupación de pisos y locales. ¿Es necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios y la licencia municipal de obras?.
R: Respecto a la necesidad de consentimiento de la Junta de Propietarios, la opinión mayoritaria fue que no se debe exigir porque no se trata de una división del local que permanece único, ni se modifica la cuota ni los linderos del mismo; es como si se hiciera una reforma interior tirando o levantando tabiques. Algunos compañeros, no obstante, estimaron que sería necesario dicho consentimiento porque el aumento de superficie útil puede afectar a la fijación de la cuota en la Propiedad horizontal y además una obra como esa podía afectar a elementos estructurales del edificio.
Respecto a la necesidad de licencia, se puso de manifiesto que las resoluciones de la DGRN de 28 de abril y 14 de diciembre de 1992 se inclinan por la solución afirmativa en un supuesto de creación de un nuevo local independiente en la entreplanta con salida propia a elementos comunes, por considerar que no se trata de un simple acto de división del local (que no la necesita según la doctrina de la DGRN), sino de una auténtica obra nueva que puede afectar a la estructura del edificio. Pero en el caso presente, como ya se ha dicho, ni siquiera existe división del local, y la posibilidad de afectación a la estructura del edificio queda fuera de la calificación registral, por lo que no se estima necesario la licencia.
2.-P: Existe una obra nueva inscrita en construcción y constituida en propiedad horizontal tumbada. Ahora se quiere declarar la terminación sólo de algunos elementos independientes, ¿Es ello inscribible?.
R: Sí, siempre que se traten de elementos o partes del o de los edificios que gocen de una cierta independencia arquitectónica (un portal entero del edificio compuesto por varios, una línea o fase de chalets adosados, una vivienda unifamiliar, etc), dado que el artículo 47 del RD 1093/1997 no sólo no lo impide, sino que de la amplitud de las personas que pueden solicitar la terminación según su número 2º, se infiere que dicha constancia registral de la terminación de la obra nueva se trata de facilitar al máximo.
Las razones de este criterio son, por una parte, que la declaración de finalización de la obra es un deber urbanístico y, por otra, que aunque supone una modificación jurídica de la obra, en realidad, se limita a reflejar un hecho, pues, en definitiva, es un complemento de la obra nueva y no un acto dispositivo.