EXCESO DE CABIDA.

1.-P: Está inscrito un local destinado a plazas de garaje de dos plantas con una superficie de 700 metros cuadrados. Ahora se presenta una escritura de inscripción de rectificación de su superficie, en la que se indica que por error en la escritura de constitución de la propiedad horizontal se indicó la expresada superficie cuando en realidad es de 1400 metros cuadrados y en la misma se indicó que la superficie indicada era por planta. Los linderos son fijos. ¿Se puede hacer esta rectificación?.

R: Si se considera que es un exceso de cabida, no se podrá inscribir sin acuerdo unánime de la Junta de Propietarios, como modificación del título constitutivo y por imposición del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal, dado que toda la superficie del edificio que no conste como privativa, será propiedad común de la comunidad de propietarios.

No obstante, algunos compañeros opinaron que se puede considerar que trata de una rectificación de errores en el título constitutivo y que para poder inscribirla sería necesario, por razones de prudencia, al menos un acta notarial de presencia y notoriedad del artículo 53-10 de la Ley 13/1996 de 30 de diciembre, en que el Notario manifieste que la superficie es esa y que de la inspección se infiere que siempre ha sido así; acompañada de certificación descriptiva y gráfica del Catastro (artículo 53-8 de la mencionada Ley), de certificado del arquitecto sobre su superficie, antigüedad y linderos (artículo 53-10) y corroboración de dichos extremos por el Presidente de la Junta de Propietarios.

Se indica que las resoluciones de la DGRN de 2 de marzo de 2001, 10 de mayo de 2002 y 10 de septiembre de 2003, sostienen este criterio de rectificación de error, para permitir la inscripción de excesos de cabida en locales comerciales en propiedad horizontal a través de expedientes de dominio, si bien en dicho supuestos habían sido citados todos los propietarios del edificio; requisito éste que se sugiere por muchos compañeros a añadir a los anteriores.