DOCUMENTOS NOTARIALES.
1.-P: ¿Cuál es el ámbito de la calificación registral de las actas notariales de declaración de herederos previstas en los artículos 979 de la LEC y 209 bis del Reglamento Notarial y los requisitos formales que deben contener como mínimo las mismas?.
R: Casi unánimemente se considera que dicho ámbito se extiende a la competencia del Notario tanto territorial (lugar último domicilio del causante) como funcional (que los herederos sean el cónyuge, descendientes o ascendientes), formalidades extrínsecas del documento y al fondo jurídico del asunto (ley civil aplicable, régimen económico patrimonial, declaración de herederos, posible derecho de representación, etc), todo ello por aplicación de los artículos 18 de la Ley Hipotecaria y 98 de su Reglamento. El Registrador puede discrepar de la valoración jurídica del Notario o de la aplicación dada por éste a las disposiciones legales.
Se pone de manifiesto que la resolución de la DGRN de 25 de octubre de 2000 producida en un recurso de queja señala que los límites a la calificación registral sólo afectan a los documentos administrativos y judiciales (artículos 99 y 100 del RH) no a los notariales, que la declaración de herederos abintestato por acta notarial no puede ser equiparada al auto judicial de declaración de los mismos, por lo que el ámbito de calificación registral será el determinado en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y que el Registrador a la vista de los hechos que el Notario declare probados en el acta puede mostrar su disconformidad con el juicio de notoriedad emitido por el Notario.
Se considera, por otro lado, que quedan exceptuados de la calificación registral aquellos extremos que no pueden ser apreciados por el Registrador como los hechos que el Notario percibe por sus sentidos o por la documentación u otras pruebas (testifical, etc) que se le aportan (muerte, empadronamiento, matrimonio, número de hijos, ausencia de testamento) o la prueba de los hechos negativos, como por ejemplo la inexistencia de otros legitimarios.
De conformidad con esto último se estima que el Registrador no puede exigir la incorporación de los certificados de defunción, de últimas voluntades y demás prueba documental al ejemplar del acta notarial de declaración de herederos que se presenta en el Registro porque ello sólo es exigido por el artículo 76 del Reglamento Hipotecario cuando se trata de herencia testada. Surge, sin embargo, discusión respecto de si el Notario en dicho ejemplar basta con que indique, como se conoce algún supuesto, que "se ha practicado la prueba documental" sin decir nada más, o debe expresar cuál ha sido ésta con indicación de los documentos y sus fechas.
Un sector considera que el resultado de la prueba documental es un hecho que está bajo la fe notarial y el Notario, por consiguiente, no tiene que indicar cuál ha sido esta prueba en concreto, como no se indica tampoco los documentos que sirvieron de base al fallo en los autos de declaración de herederos judiciales.
Pero otro sector casi tan numeroso, considera que esa prueba documental es un trámite esencial del acta por lo que le es aplicable por analogía el artículo 99 del Reglamento Hipotecario (la resolución consulta de la DGRN de 27 de febrero de 2002 proclama que sin la correspondiente prueba documental no puede autorizarse estas actas) y que en las actas -y sus copias- deben constar necesariamente todas las pruebas practicadas (artículo 209 del Reglamento Notarial), por lo que dicho trámite está sujeto a la calificación registral.
Como ocurre en general con los trámites de los documentos administrativos y en ciertos casos incluso con determinados datos o trámites de los judiciales (expediente de dominio, ejecuciones hipotecarias, etc), es necesaria, para este sector, que en el acta notarial se haga una expresión detallada de los documentos aportados sin que sea suficiente decir que se han cumplido los requisitos legales, dado que como ya se ha dicho anteriormente, la DGRN tiene declarado que el acta notarial de declaración de herederos no puede equipararse al auto judicial de declaración de los mismos, auto que, por otra parte, sí suele hacer referencia a dichos documentos.
2.-P: ELEVACIÓN A PÚBLICO DE UNA VENTA. Se presenta una escritura de elevación a público de un contrato privado de compraventa (denominación del Notario). En sus expositivos se dice que el vendedor falleció y ahora elevan a público sus 2 herederos acompañados testamento y los correspondientes certificados. Luego se indica que el vendedor fallecido había encargado la venta de parte de un local de su propiedad a un API que comparece, que el API había recibido una oferta en vida del vendedor, que se lo comunicó y éste aceptó. Luego el API sin poder otorgó contrato de promesa de venta (es lo que consta en el documento privado incorporado) y entrega de arras. El vendedor muere antes de poder escriturar la venta. Sus herederos segregan parte del local del que procede la parte vendida (no hay problema en cuanto a esto) y dicen que elevan a público la venta anteriormente indicada.
En el testamento que se acompaña consta que el local entero se legó a un tercero. ¿Es necesario su ratificación?, ¿Si no se trata, en realidad, de una elevación a público de venta, debe hacerse antes la partición y entrega del legado y el legatario hacer lo que estime procedente?, ¿Basta, en su caso, la aceptación del legatario de parte del local como entrega de su legado sin que ratifique expresamente la elevación a público de la venta?.
R: Mayoritariamente se consideró que es necesario el consentimiento expreso del legatario a la operación efectuada, sin que sea suficiente la mera aceptación del legado, pues éste podía ignorar que el legado era susceptible de extenderse a todo el local, si el causante no lo hubiera vendido en vida, máxime si, como ocurre en este caso, la venta no se llegó a perfeccionar por faltar el consentimiento de aquél.
Aunque la obligación de elevar a público el contrato privado de venta, firmado por el representante no acreditado del vendedor ya fallecido, corresponde a los herederos de éste (resoluciones de la DGRN de 23 de septiembre de 1991 y 29 de septiembre de 1993), el legatario tiene derecho a defender sus intereses para poder aplicar los artículos 864 y 869-2 del Código civil.
3.-P: Se trata de la elevación a público de un documento privado de compraventa de 1984 de una vivienda, en el que consta el adquirente como "casado" y con precio aplazado en sesenta mensualidades.
En la escritura se acredita que era soltero en 1984, ya que el Libro de familia acredita matrimonio en 1986, como "soltero" y comparece solo el adquirente y los transmitentes, que se limitan a elevar a público el documento privado sin indicar carácter privativo de la adquisición. En la escritura, el domicilio del adquirente es el propio piso. ¿Es inscribible esta elevación a público?
R: Se considera por un grupo de registradores, dando por válida la fecha del documento privado, que hay que aclarar o declarar si la vivienda ha sido el domicilio conyugal durante el período de pago del precio aplazado, lo que supondría en parte el carácter privativo y en parte el carácter ganancial de la misma por aplicación de los artículos 1354 y 1357-2 del Código Civil.
Dado que el artículo 91-3 del Reglamento Hipotecario señala que la determinación de la cuota indivisa de la vivienda familiar habitual que haya de tener carácter ganancial, en aplicación del artículo 1357-2 del Código civil, requiere el consentimiento de ambos cónyuges, la falta la comparecencia de la mujer impide la inscripción del documento para esta opinión.
Refuerza este criterio el que en la escritura figura que la finca es el domicilio familiar, pues ello hace aplicable analógicamente, según sus defensores, lo dispuesto en el 1320 del Código civil que establece la disposición conjunta de la vivienda familiar, y el artículo 144-5 del Reglamento Hipotecario, que en estos casos, exige la notificación al cónyuge del embargado, para poder practicar la anotación de embargo de la vivienda familiar privativa de éste.
No obstante estos argumentos, la mayoría de los compañeros consideraron que no es necesario dicho consentimiento de la mujer, porque en la elevación a escritura pública de un documento sólo deben intervenir las mismas personas que otorgaron éste, debiendo inscribirse la finca como privativa del marido, es decir, como hubiera ocurrido si el documento original fuera público. Si la mujer quiere defender sus derechos y hacer constar la citada proindivisión deberá, a falta de acuerdo, acudir a los Tribunales de Justicia.