ARRENDAMIENTO.

1.-P: En el Registro figuran, a los efectos que interesan, los siguientes asientos:

a.- Inscripción 8ª de Arrendamiento de fecha 9 de Julio de 1.997, cuyo contrato es de fecha 29 de Enero de 1.997, concertado por plazo de 6 años, que finalizó el 31 de Enero de 2.003, sin perjuicio de las prórrogas, en su caso..

b.- Inscripción de compraventa 9ª de fecha 25 de Abril de 2.000, por la que el arrendador vende la finca a la sociedad "A" y garantiza el pago del precio con condición resolutoria.

c.- Anotación de Embargo letra D de fecha 24 de Julio de 2.000 -decretada con fecha 6 de mayo-, sobre el derecho de arrendamiento.

d.- Inscripción de hipoteca 10ª de fecha 5 de Marzo de 2.001, en la que se acuerda la posposición de la condición resolutoria pactada en las inscripción 9ª.

e.- Anotación letra E de prórroga de fecha 21 de Julio de 2.004.

Ahora se presenta una escritura otorgada el 3 de Junio de 2.004, presentada el 5 de Diciembre de 2.004 y retirada por el presentante, en la que, comparecen el representante de A y el arrendatario de la finca, dando por concluido el contrato de arrendamiento y solicitando que así se haga constar en el Registro. ¿Se puede inscribir?.

R: En primer lugar se entiende que lo que se ha embargado no es el arrendamiento en sí, sino el derecho de traspaso o subarriendo del arrendatario anexo al mismo, que es lo único que tiene un contenido económico embargable dado el carácter personal de arrendamiento.

Sobre esa base se considera que sí se puede cancelar el arrendamiento y consiguientemente la anotación de embargo, dado que el plazo originario ya ha vencido por lo que no hay intención defraudatoria y, además, por la existencia de una deuda no se puede obligar al arrendatario a prorrogar el contrato, aunque dicha prorroga dependa de su exclusiva voluntad.

Se entiende aplicable por analogía lo dispuesto en el artículo 107-1 de la Ley Hipotecaria interpretando el mismo en el sentido que las garantías o medidas cautelares constituidas sobre derechos temporales se extinguirán cuando venza el tiempo para el que fueron éstos constituidos o concluyan por otro hecho ajeno a la voluntad de su titular, pues el RD 297/1996 sobre inscripción de los arrendamientos no contiene norma alguna al respecto.

2.-P: Se presenta una escritura de venta de un local comercial en la que se dice que "las diferentes partes del local están arrendadas a diferentes arrendatarios". ¿Es necesario notificar la venta a los mismos?.

R: No, porque como tienen declarado tanto el Tribunal Supremo (sentencia de 27 de marzo de 1989) como la DGRN (resolución de 26 de marzo de 1991, 24 de julio de 1995 y 27 de diciembre de 1996), para que exista el derecho de retracto arrendaticio es necesario que se de una plena y total identidad entre el objeto o finca arrendada y la que se ha vendido y se pretende retraer, de suerte que no procederá el tanteo o el retracto cuando el arrendador enajene una porción de finca mayor que la que el inquilino tiene arrendada.

3.-P: ¿Es exigible en las nuevas ventas de fincas rústicas, la manifestación del vendedor de no haber hecho uso del derecho que le concedía la antigua LAR en su artículo 26.1?.

R: Según consta en el número 3 de estos cuadernos, este Seminario consideró que la manifestación de no haber hecho uso el propietario del derecho de cultivo directo (artículo 26-1 antigua LAR) en las referidas ventas, debía seguir exigiéndose hasta que hubieran transcurrido 6 años desde la entrada en vigor de la nueva Ley 49/2003, pues durante ese tiempo dichas trasmisiones pueden estar afectas a las consecuencias derivadas de su ejercicio y la disposición transitoria primera de la misma permite la aplicación de la normativa anterior a los contratos vigentes al tiempo de su entrada en vigor.

Frente a este criterio, la reciente resolución de la DGRN de 16 de diciembre de 2004 considera que dicha manifestación no es necesaria, por la razón poco convincente de que al manifestarse que la finca no está arrendada ya no es posible aplicar la normativa anterior, pues ello supondría extralimitar la pervivencia temporal de la norma expresamente derogada.

4.-P: Se presenta una escritura de compra por la sociedad A de un local en que se dice que está arrendado a una sociedad B que no comparece ni se la notifica la venta. Se acompaña un contrato privado entre A y B de renovación del arrendamiento sin firmas legitimadas ni acreditación de la representación, pero con un sello del Organismo de la Vivienda de la Comunidad Autónoma. ¿Se puede inscribir la venta?.

R: No, pues dicho documento carece de la fehaciencia necesaria, tanto respecto a la personalidad de los firmantes, como de su legitimación para actuar en nombre de la nueva sociedad arrendadora y de la arrendataria (artículo 1227 del Código civil), sin que el mero sello del "Organismo de la Vivienda" (¿para el depósito de la fianza?), sin firma ni comprobación alguna pueda suplirlas.

Es necesario, por tanto, la notificación fehaciente a la sociedad arrendataria exigida por el artículo 25-5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues no existe certeza de su conocimiento de la transmisión.

5.-P: Se vende un local destinado a el negocio de garaje o Parking con 60 plazas. La escritura, en cuanto a la situación arrendaticia, se remite al documento privado que se protocoliza, el cual expone que "el local en su conjunto está ocupado por un antiguo arrendatario que ha rescindido el contrato el 22 de noviembre de 2004, existiendo unos subarrendatarios a los que se propondrá continuar haciendo uso de las plazas con la nueva propiedad".

R: En primer lugar, se considera que al ser un local de negocio y no una plaza de garaje propiamente dicha, sí existe derecho de tanteo y retracto a favor del arrendatario, no siendo aplicable, por ese motivo, la resolución de la DGRN de 2 de marzo de 2004 que lo excluye en el otro supuesto.

Se entiende que la manifestación indicada es suficiente a los efectos de considerar cumplido el artículo 25-5 de la LAU y, además, los subarrendatarios no tienen derecho de tanteo y retracto ni en su condición de tales y, en este caso, por no existir identidad entre el objeto subarrendado por cada persona y el vendido.

6.-P: Se encuentra inscrito un derecho de arrendamiento sujeto a la prórroga legal forzosa para el propietario del artículo 57 de la Ley de arrendamientos urbanos de 24 de diciembre de 1964, en que el plazo convencional de 10 años desde 1970 ya ha vencido. Ahora piden la cancelación por caducidad del artículo 177-1 del Reglamento Hipotecario. ¿Se puede cancelar?.

R: Aun cuando un reducido grupo alegó que sí es posible la cancelación, porque si el arrendatario no ha inscrito la prórroga, debe asumir las consecuencias de su actitud; la gran mayoría de los asistentes consideró que no se puede cancelar, porque dicha prórroga legal opera automáticamente y, por tanto, el arrendamiento no puede cancelarse por caducidad (el artículo 177-1 lo excluye expresamente), debiendo acudirse al consentimiento en escritura pública del arrendatario, al expediente de liberación de cargas y gravámenes o a acreditar por alguna de los medios admitidos en derecho que el arrendamiento se ha extinguido en los términos de la disposición transitoria segunda de la Ley de 24 de noviembre de 1994.