ESTUDIO SOBRE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LA REPRESENTACIÓN: ANÁLISIS JURÍDICO Y COMENTARIO DE LAS RESOLUCIONES ADMINISTRATIVAS Y JUDICIALES.

El motivo de este informe lo constituye el análisis de la repercusión que el apartado 2 del artículo 98 de la Ley de Acompañamiento 24/2001 tiene respecto de los requisitos necesarios para acreditar la representación a efecto de la inscripción de las escrituras públicas y, por consiguiente, de cuál debe ser la actitud de los Registradores en torno a esta materia; todo ello a la luz, por un lado, del resto de la legislación hipotecaria y del ordenamiento jurídico en su conjunto y, por otro, de las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado y de las sentencias judiciales dictadas hasta el momento sobre la cuestión.

1. La subsistencia de la calificación registral.

Para empezar, parece conveniente transcribir el artículo 98 de la Ley 24/ 2001 y el artículo 18 de la Ley Hipotecaria bases de la controversia objeto de este estudio por su aparente contradicción.

Así los dos primeros párrafos del indicado artículo 98 establecen que "En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera" y que "La reseña por el Notario del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas, harán fe suficiente, por sí solas de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del Notario".

Y el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, cuya vigencia no es discutida, dispone como es sabido que "los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro".

La cuestión de fondo a resolver es si tras la citada reforma legal se mantiene la calificación por parte de los Registradores de la Propiedad de los poderes y de la representación en general, cuestión que deriva de la aparente antinomia de los dos citados artículos 98 de la Ley 24/2001 y 18 de la Ley Hipotecaria, la cual ha dado lugar a interpretaciones contradictorias por parte de los Notarios y de los Registradores de la Propiedad.

Para intentar llegar a una solución el Consejo General del Notariado planteó una consulta sobre el tema a la Dirección General de Registros y del Notariado que fue resuelta por este órgano en la resolución-consultiva de 12 de abril de 2002 que se dictó para resolver, con carácter vinculante para Notarios y Registradores, si la reforma había modificado la extensión de la calificación de los Registradores respecto de la representación y en qué debe consistir la citada reseña para que las escrituras públicas que la contengan sean inscribibles, así como las demás cuestiones conexas como el distinto ámbito de efectos de la escritura pública y los asientos registrales, el significado del párrafo tercero del artículo 98, etc.

Pues bien, dicha resolución considera que el artículo 98.2 de la Ley 24/2001 no ha modificado el esquema de la seguridad jurídica preventiva ni la función que en ese esquema desarrollan los profesionales que la ejercen y que el mismo debe interpretarse en relación con el contexto del resto de la Ley, tendente únicamente a reducir la extensión de los documentos públicos y a reforzar en esta materia la responsabilidad notarial y no a modificar el mencionado esquema, por lo que concluye que el Registrador debe seguir realizando su función calificadora en materia de representación.

Sostiene la citada Resolución que el reconocimiento de eficacia a los juicios notariales de capacidad natural o jurídica debe hacerse sin "merma de la función calificadora de los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles (...); de ahí (afirma) que, en materia representativa, los registradores deban seguir realizando su función calificadora, como demuestra el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, cuyo tenor literal sigue invariable tras la reforma llevada a cabo por la ley 24/2001".

Y, a este respecto, conviene recordar que dicho artículo 18 de la Ley Hipotecaria mantiene, en esta materia, idéntica redacción que en su versión original de 1861 al decir que "los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, ............... la capacidad de los otorgantes" y que es reconocido por la DGRN, desde las antiguas resoluciones de 14 de julio de 1867 o 11 de noviembre de 1880 hasta las recientes de 12 de abril de 1996 o 13 de julio de 1999 entre otras, que "la suficiencia del poder queda sometida a la calificación del Registrador, ya que, en cuanto aquella atañe a las facultades apropiadas para el acto dispositivo contenido en la escritura que pretende inscribirse en el Registro, afecta a la validez del propio acto".

Para la citada Resolución-consulta lo único que ha cambiado, es la forma de acreditación de la representación. La reforma que introduce la ley 24/2001 consiste en que "el Registrador ya no podrá exigir la documentación complementaria" (esto es, el acompañamiento o la unión de la escritura de poder) lo que impone, por tanto, que, a partir de ahora, deban siempre resultar de la escritura los "particulares bastantes para que el registrador pueda calificar la capacidad del otorgante con relación al acto que se pretende inscribir".

Además, ninguna de las resoluciones administrativas o judiciales, recaídas hasta ahora sobre el alcance del artículo 98 de la ley 24/2001, de 27 de diciembre, han puesto nunca en duda la subsistencia de la competencia de los registradores para la calificación de las facultades representativas.

2. Requisitos de las escrituras públicas y contenido de la reseña notarial de las facultades..

Si estas son las premisas del debate, la única cuestión a dilucidar, como reconocen todas las resoluciones mencionadas, tanto administrativas como judiciales, se reduce, por tanto, a decidir "cuáles deben ser los particulares que en la reseña identificativa del documento representativo debe incorporar el Notario para facilitar el ejercicio de su función calificadora por el Registrador de la propiedad".

Según la Resolución de contestación de consulta de 12 de abril de 2002, para que el registrador pueda seguir calificando la representación, es preciso que el notario autorizante, en la reseña que está obligado a realizar del documento en que se confirieron las facultades representativas, haga constar "el ámbito o extensión de las citadas facultades"; además "de los datos de la escritura de la que resultan, su suficiencia y la subsistencia de las mismas".

Por tanto, la "reseña identificativa del documento habrá de contener no sólo "una sucinta narración de sus señas distintivas (..) sino también una relación o transcripción somera pero suficiente de las facultades representativas".

El Consejo del Notariado había propuesto, en su escrito de consulta, que, con arreglo al nuevo texto, para inscribir los actos dispositivos, debía bastar con que el documento del que la representación resulta fuese reseñado en las escrituras y las facultades en él concedidas únicamente valoradas como suficientes por el notario, sin necesidad ni de acompañar la escritura de poder ni de unir, transcribir o testimoniar en las escrituras dicho documento representativo.

Pues bien la citada Resolución, que se dictó, como ya se ha expuesto, en contestación a la consulta formulada por el Consejo del Notariado, no lo entendió así. La citada Resolución acepta una de las propuestas que, en su escrito de consulta, hacía el Consejo General del Notariado pero rechaza la otra. Acepta que no es necesario acompañar ni unir el documento representativo a las escrituras que acreditan los actos dispositivos sujetos a calificación registral. Rechaza, en cambio, que no sea necesario transcribirlas en la escritura que se pretenda inscribir, es decir, que sea suficiente el mero juicio de suficiencia del Notario.

En concreto dicha resolución de 12 de abril de 2002 en su fundamento de derecho octavo distingue claramente como dos requisitos distintos: 1º."la reseña identificativa del documento que habrá de consistir en una sucinta narración de las señas distintivas del documento auténtico que se haya exhibido y en una relación o transcripción somera pero suficiente de las facultades representativas.". 2º."Y por otra parte, el juicio de suficiencia, que habida cuenta de la trascendencia que se atribuye a la valoración de la suficiencia de las facultades representativas, este juicio notarial deberá ser expresado, no de forma genérica o abstracta, sino necesariamente concretado al acto o contrato a que el instrumento se refiera, atendiendo en cada caso a la naturaleza del acto o negocio formalizado en el documento notarial, con expresión de cual sea ese negocio". Deduciéndose claramente de dicho fundamento que la reseña debe comprender una relación somera de las facultades concretas afectantes al acto y además, que la expresión del negocio concreto documentado, que ha de hacerse siempre, es parte del juicio de suficiencia y no de la reseña identificativa.

No basta, por tanto, que sólo se cumpla el requisito del juicio notarial de suficiencia, pues el artículo 98-2 de la Ley 24/2001 dice claramente que la reseña del documento y la valoración de suficiencia notarial "harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada" utilizando el plural y no el singular, y como señala la repetida resolución de 12 de abril de 2002 "este sistema es imperativo, por cuanto la Ley lo impone como obligación y no como facultad del Notario autorizante".

Según numerosas sentencias judiciales a las que luego aludiremos, el juicio del notario no es un juicio autónomo sino que "debe apoyarse en una transcripción somera pero suficiente de las facultades atinentes al caso o en una referencia o relación de la esencia de tales facultades", de no hacerlo así "el registrador en ejercicio de la función calificadora no podría apreciar, si, en su caso, el juicio emitido por el notario resulta contradicho por lo que resulte del mismo documento calificado o de los asientos del Registro".

Es, por ello, que dichas sentencias consideran inhábiles, para que el registrador pueda comprobar la suficiencia de la representación, las siguientes fórmulas que suelen usar los notarios: "copia autorizada del referido poder he tenido a la vista y juzgo con facultades representativas suficientes para el acto o contrato que se instrumenta en esta escritura" o "para el presente contrato de compraventa" y, en general, todas aquellas fórmulas genéricas que "impidan de facto el ejercicio de la función calificadora que en materia de capacidad de los otorgantes impone al Registrador el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que quedaría en este extremo vacío de contenido".

Debe rechazarse, por tanto, la validez de cualquier fórmula genérica de reseña que potencialmente pueda servir para cualquier escritura con independencia de su contenido, debiendo exigirse en todo caso una transcripción somera pero suficiente de las facultades o una relación de la esencia de tales facultades, "a fin de que el Registrador en el ejercicio de su función calificadora pueda apreciar si, en su caso, el juicio emitido por el Notario resulta contradicho por lo que resulta del mismo documento calificado o de los asientos del Registro" (fundamento de derecho séptimo de la resolución-consulta).

En resumen, esa reseña o transcripción debe ajustarse a las siguientes premisas: 1º. Debe referirse a las facultades en cuanto tales, es decir, debe contener una descripción más o menos amplia de las mismas ateniéndose en sus términos a los que constan en el poder y 2º. Debe ser suficiente para que el Registrador en ejercicio de su función calificadora, pueda comprobar la adecuación de dichas facultades al negocio concreto cuya inscripción se pretende.

La calificación registral de la representación no es otra cosa que la comprobación de su suficiencia, la cual, a su vez, es la conclusión de un silogismo en el que las facultades recogidas en el poder constituyen la premisa mayor (abstracta) y la concreta operación realizada representa la premisa menor (concreta).

Calificarán los registradores (y los abogados del estado y cualesquiera funcionarios o los jueces) que una persona está facultado para comprar, obviamente, sólo si pueden comprobar directamente, en la copia de poder o en una transcripción, relación o reseña suficiente, que, entre las facultades que le concedió el poderdante, estaba precisamente la de comprar. No califican evidentemente si no se les permite comprobar esos extremos.

En consecuencia sólo se podrá hacer la calificación de la suficiencia de la representación si se proporcionan los medios necesarios para hacerla; en este caso, si se prueba el contenido del poder porque las facultades conferidas al apoderado constituyen la premisa mayor del silogismo de suficiencia.

No basta, por tanto, con reconocer la calificación registral de la representación, es preciso proporcionar al registrador los medios de prueba necesarios para poder ejercerla. No puede haber calificación si el funcionario no puede examinar el contenido del documento a calificar; esto es, cuando no es posible comprobar (por unión, transcripción o reseña suficiente) si el documento en que se confirieron las facultades al representante dice lo que las partes, o el notario, dicen que dice.

Esta traslación del contenido del poder es absolutamente necesaria y no puede ser sustituida por el juicio que sobre la suficiencia de la representación haga el mismo notario. Los juicios notariales no son medios de prueba porque la dación de fe del Notario concierne a la certeza de un hecho o comportamiento que ante él se produce, pero no puede abarcar el acierto o error de su juicio sobre la suficiencia de la representación, sino sólo a que unas determinadas facultades están comprendidas en el mandato representativo, por ello ni los Jueces ni los Registradores u otros operadores del mundo jurídico se pueden encontrar vinculados por la valoración o juicio notarial acerca de la representación.

A este respecto conviene recordar que los artículos 1218.1 del Código Civil y 319 de la LEC limitan frente a terceros la eficacia de los documentos públicos, pues el primero sólo incluye con dicho ámbito de eficacia "el hecho que motiva su otorgamiento y la fecha de éste", a lo que el segundo ha añadido la identidad del fedatario y demás personas que en su caso intervengan, sin incluir dentro del valor probatorio frente a terceros de dichos documentos públicos a los juicios notariales aislados.

Además ese juicio notarial de suficiencia de la representación, en cuanto juicio jurídico que es, no puede equipararse al juicio sobre la capacidad natural del otorgante, es decir, de sus facultades intelectivas y volitivas, resultante de su examen personal y físico por el notario, que reviste una fuerte presunción iuris tantum y que, por consiguiente, vincula al Registrador en tanto no sea revisado judicialmente (resolución de la DGRN de 29 de abril de 1994).

Al contrario, el juicio notarial de suficiencia de la representación sólo puede equipararse al juicio sobre capacidad de obrar jurídica del otorgante o aptitud para realizar con eficacia actos jurídicos concretos. Pues bien cuando tal capacidad deriva de sus circunstancias personales relativas al estado civil o asimilados (mayoría o minoría de edad, emancipación, soltería, matrimonio, régimen económico matrimonial, nacionalidad, incapacitación, quebrados, conflicto de intereses, representación legal, etc), tales circunstancias deben constar necesariamente en la escritura según la legislación notarial e hipotecaria y el juicio notarial de dicha capacidad puede ser calificado por el Registrador como resulta del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y han confirmado la constante doctrina de la Dirección General de Registros y del Notariado y la jurisprudencia de los Tribunales de Justicia.

En este sentido, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Valladolid de 6 de mayo declara que "si bien la capacidad natural se presume y es cuestión de hecho apreciable únicamente por el Notario, por el contrario, la capacidad legal derivada de la representación no se presume, sino que debe ser acreditada (artículos 1280-5, del Código Civil en relación con los artículos 1218 y 1259) y además es cuestión de derecho perfectamente enjuiciable por el Registrador una vez aportada; en función de ello no puede sustraerse de la calificación registral el contenido del documento de apoderamiento, extremo que no viene exigido por el artículo 98, que debe interpretarse en concordancia con los demás preceptos aplicables al tema debatido".

Los Notarios, por tanto, hacen un juicio de suficiencia de la representación a los limitados efectos de otorgar el documento y con efectos entre las partes y los Registradores hacen el suyo a los efectos de inscribir y con eficacia erga omnes. Los Registradores enjuician la validez de los actos a partir de los datos que la determinan y se recogen en las escrituras; ahora bien, si éstas no recogen esos datos, no es posible hacer juicio alguno sobre ellos y, por tanto, no existe calificación alguna.

Por lo que al Registro se refiere nadie mejor que el propio Tribunal Constitucional para mostrar los diferentes efectos del asiento registral y el documento notarial y, por tanto, la distinta competencia (y responsabilidad) de los funcionarios que los producen. Dice, por ejemplo, el fundamento quinto de su Sentencia de 24 de Abril de 1997: "En un sistema, no de transcripción, sino de Registro como el que tradicionalmente ha imperado e impera en España, los documentos en virtud de los que se practican los asientos (..) agotan sus efectos (!) ante el Registro, al servir de base (!) para la calificación e inscripción. A partir de ese momento, al practicarse el asiento, es este acto el que produce los efectos propios (!) del Registro (..) (constitutivos, de presunción de exactitud, de publicidad, de fe pública registral, de inoponibilidad, etc). Es cierto - continúa la sentencia - que una parte de los asientos que se practican en el Registro son simple traslación parcial de los documentos presentados a registrar. Sin embargo, esta constatación no debe llevar a la conclusión de lo que produce los efectos registrales son directamente los documentos presentados (!) en el Registro, o que los asientos no constituyen ningún nuevo documento (..). Aún en los (escasos) casos en que los documentos se incorporan íntegramente a los asientos, los efectos registrales los producen estos últimos, no los documentos de los que traen causa, como lo demuestra el reconocimiento de que estos efectos continúan produciéndose incluso en supuestos de inexactitud o nulidad del asiento por discrepancia entre éste y el documento (!). En definitiva, aunque el contenido de determinados asientos sea reflejo del contenido de los documentos, la inscripción, incluso literal, de los mismos, tiene lugar mediante un acto que cobra vida jurídica propia y produce efectos (..) autónomos".

En definitiva, si se reconoce la vigencia del artículo 18 de la Ley Hipotecaria y, por consiguiente, de la calificación registral de la representación, deberá dotarse al Registrador de los medios adecuados para ejercerla, máxime cuando en la práctica es en esta materia de valoración de las facultades representativas donde se observan más frecuentemente inexactitudes en las escrituras públicas. Desde este punto de vista, carece en realidad de justificación la eliminación de la antigua transcripción parcial como requisito mínimo y la introducción en su lugar de la repetida "reseña", pues, aparte de que aquella no aumenta apenas el tamaño de las escrituras, sobre todo si lo comparamos con otras prácticas notariales, este cambio supone una merma en la posibilidad de una calificación registral con plenas garantías.

Por este motivo es imprescindible que, al menos, la "reseña" notarial de las facultades representativas de los poderes cumpla estrictamente los postulados y exigencias de la resolución-consulta de 12 de abril de 2002. Admitir como válidas proyecciones, interpretaciones o inducciones notariales o bien fórmulas genéricas que ni siquiera acreditan el examen real del poder concreto, supone caer en una ambigüedad que lo único que puede generar es una merma de la seguridad del tráfico jurídico.

Por eso el Registrador, que con arreglo a la Ley está obligado a no dar acceso al Registro más que a los actos válidos, si no tiene a su disposición elementos objetivos verificables que aseguren su validez, es decir, en este caso al menos una verdadera "reseña identificativa", por aplicación del principio de legalidad deberá exigir los documentos acreditativos de la representación y si no lo hace incurrirá en causa de responsabilidad frente al perjudicado.

En cuanto al contenido concreto de la reseña, dada la variedad de contenido y condiciones de los poderes, no se puede dar una fórmula general para la confección de las reseñas, aunque los dos criterios básicos de ésta deben ser, como se infiere de todo lo hasta aquí expuesto, los siguientes: 1º. incluir las facultades concretas tal como resultan de la escritura de poder pues, aparte de otros argumentos, existen actos que exigen poder expreso (artículo 1713 del Código Civil) y 2º. tener la extensión suficiente para permitir al Registrador calificar que efectivamente existen en el poder facultades suficientes para el acto concreto que se vaya a instrumentar ante el Notario.

Por ejemplo, en los poderes de las entidades financieras, tan frecuentes en la práctica, se suelen señalar unas facultades solidarias hasta una determinada cantidad, mancomunadamente hasta otra distinta, variando ésta según el nivel de los apoderados concurrentes, pudiendo ser la extensión de las mismas distinta según se trate de otorgar préstamos hipotecarios o de cancelarlos, etc.

Fórmulas correctas de reseña, en estos supuestos serían, a mi juicio, las siguientes: «con facultades para otorgar préstamos hipotecarios con carácter solidario hasta ... euros» o «mancomunadamente hasta ... euros» o «sin limitación de cuantía» que, como se observa, en nada aumentan la extensión de la escritura.

Fórmulas incorrectas por inconcretas, no ajustadas a la complejidad de este tipo de poderes y que impiden la calificación del Registrador serían las siguientes: «con facultades para otorgar préstamos hipotecarios» o «para otorgar el préstamo hipotecario que se documenta en esta escritura», las cuales sirven potencialmente para cualquier escritura de préstamo hipotecario con independencia de su contenido.

Respecto de los poderes para enajenar o para realizar otros actos inscribibles, los mismos pueden comprender todas las fincas del poderdante, las que se encuentren en una determinada localidad o provincia o sólo una o varias fincas concretas, o bien, pueden autorizar sólo para vender o para enajenar por cualquier título, o concederse las facultades en forma solidaria o mancomunadamente, salvando o no la autocontratación, para contratar con cualquier persona o con una determinada, etc.

Deberá en estos casos especificarse en la escritura el ámbito del poder tanto en cuanto a las facultades de enajenación, como en cuanto a las fincas o personas que comprende, no siendo correctas por las razones tantas veces expuestas, fórmulas como «con facultades para esta venta» o similares, o bien, si se dijera que el apoderado tiene facultades para enajenar cuando sólo tiene para vender y así con todo tipo de facultades.

Por último, para un estudio más detallado del contenido concreto de la reseña de poderes y su calificación puede verse el trabajo de Gonzalo Aguilera Anegón y Antonio Ramos Blanes recogido en el número 676 de la Revista Critica de Derecho Inmobiliario.

3. Otros argumentos jurídicos.

a) Constitucional. En nuestro Derecho, los funcionarios, y por tanto también los notarios, tiene la obligación de manifestar los motivos de las decisiones que toman, y ello porque, en otro caso, no gozarían de otro apoyo que su voluntad: apoyo, como es obvio, totalmente insuficiente en un Estado de Derecho en el que no hay margen, por principio, para el ejercicio de poderes puramente personales.

En este sentido, el artículo 120.3 de la Constitución en relación con los artículos 9.3 y 24.1 de la misma, según la interpretación jurisprudencial y doctrinal, obligan a todos los operadores jurídicos a motivar sus decisiones con una expresión de sus razones (hechos y fundamentos de derecho) que aunque breve, sea suficiente para permitir apreciar sin dudas cual es la "ratio decidendi" que determina aquellas y comprobar que esta "ratio decidendi" es lógica y jurídicamente suficiente motivación de la decisión adoptada.

En efecto, la motivación, según las Sentencias del Tribunal Constitucional de 17 Junio de 1981 y 11 de Julio de 1983, es una garantía elemental del derecho de defensa incluida en el haz de facultades que comprende el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva a obtener una resolución fundada en Derecho.

En el mismo sentido se ha pronunciado la STC 165/1993: "la exigencia de motivación suficiente es, sobre todo, una garantía esencial del justiciable mediante la cuál se puede comprobar que la resolución dada al caso es consecuencia de una exigencia racional del Ordenamiento Jurídico y no fruto de la arbitrariedad (SSTC 75/1988; 199/1991; 34/1992 y 49/1992).

Y esa motivación no es otra cosa que manifestar la razón que se ha tenido para dictarlo, es decir, exponer una relación sucinta de los hechos y fundamentos de derecho que justifican el juicio del funcionario para facilitar la defensa de los afectados por el acto o la comprobación de su legalidad por otros funcionarios dentro de su ámbito respectivo de competencias.

Así la reseña o motivación facilita a los interesados los datos fácticos y jurídicos necesarios para que puedan decidir si considera o no conforme a Derecho el juicio, en este caso, notarial de suficiencia y, en este sentido, si van a proceder o no a su impugnación. Sirve la motivación por tanto, entre otros, a los poderdantes cuando, como terceros absolutamente extraños a un otorgamiento cuya realización normalmente ignoran, discrepen de la calificación del notario y por tanto entiendan que la autorización del documento les ha causado un perjuicio más o menos irreparable. A los terceros adquirentes de derechos incompatibles (por causa de una doble venta o constitución de una carga o gravamen no descontado del precio) que, por supuesto, estarán interesados en anular el titulo justificativo del derecho que les perjudica. Y a los acreedores insatisfechos o síndicos de una quiebra deseosos de reintegrar al patrimonio de su deudor bienes o derechos trasmitidos sin su representación.

También es necesaria la reseña con relación de hechos y derecho para que, como ya se ha expuesto, los órganos competentes (jueces, registradores, etc) puedan controlar la legalidad del juicio del notario y, en ese caso, discernir si incurrió en arbitrariedad, absolutamente prohibida en nuestro Ordenamiento, o si el mismo es erróneo.

Están obligadas siempre las autoridades públicas a hacer constar los motivos que justifican sus decisiones no sólo para que los particulares interesados puedan conocer las razones de por qué han sido tomadas (porque sólo si las conocen podrán impugnarlas), sino también para que, impugnadas, puedan ser revisadas y, en su caso rechazadas, por los tribunales, y los demás órganos de control.

Además, no se entiende motivado suficientemente el acto, aunque haga referencia a los hechos y fundamentos de Derecho en que dice apoyarse, si carece de la necesaria precisión para que pueda considerarse que justifica la decisión adoptada y no otra. En este sentido la jurisprudencia ha sentado que no puede considerarse motivación las expresiones vagas, ambiguas o demasiado genéricas, es decir, los "comodines" que valen para cualquier supuesto.

Entiende, por ello, el Tribunal Supremo suficientemente motivados, conforme a reiterada doctrina jurisprudencial, sólo "aquellos actos apoyados en razones que permitan conocer los criterios esenciales fundamentadores de la toma de decisión, es decir, la ratio decidendi determinante del acto, sirviendo así adecuadamente para facilitar a las partes la propia convicción sobre su corrección o incorrección jurídica, a efectos de los posibles recursos tanto administrativos como jurisdiccionales (STS 31.10.1995).

En este mismo sentido la STS de 22.6.1995 dice que "los motivos de hecho y de derecho del acto han de ser sucintos, pero suficientes, de suerte que explicitan la razón del proceso lógico y jurídico que determinó la decisión" y la STS de 11.2.1998, "que la motivación "debe tener la suficiente amplitud para que los interesados tengan el debido conocimiento de los motivos del acto para poder defender sus derechos e intereses".

Sostiene, por lo demás, la jurisprudencia que la extensión de la motivación estará en función de la mayor o menor complejidad de lo que se cuestione o de la mayor o menor dificultad del razonamiento que se requiera (STS 17.10.2000 y 20.1.1998).

Por otra parte, es necesario motivar, ante todo y sobre todo, los actos que limitan derechos subjetivos o intereses legítimos cualquiera que sea el procedimiento en que se dicten (artículo 54.1 a) de la LRJ-PAC).

Por tanto, habrá que motivar el juicio de suficiencia de la representación siempre que de su apreciación deriven para el representado no sólo limitaciones sino también la imposición de obligaciones o deberes, puesto que la imposición de deberes y obligaciones es precisamente la forma habitual de la limitación de derechos (actos de gravamen).

Ahora bien, resultan siempre del juicio de suficiencia deberes y obligaciones para el representado o principal cuando tratamos con escrituras inscribibles en el Registro: incluso hasta las mismas donaciones imponen nuevas obligaciones fiscales y desde luego de la aceptación de herencia resulta normalmente la responsabilidad universal por las deudas del causante.

Por lo demás, la jurisprudencia ha interpretado en sentido amplio esta disposición y, por tanto, el concepto de "limitación de derechos". Así, considera incluidos en este apartado, los actos de autorización, en cuanto la misma se exija para el válido ejercicio de una actividad que, de no ser otorgada, limita los derechos del administrado (SSTS 9.3.1998 y 14.11.1994) y, precisamente autorizar, en este caso el acceso a la documentación pública y, por tanto, a la protección registral de la que es presupuesto, es lo que hace el notario cuando firma una escritura.

Es, por consiguiente, preciso que los notarios motiven siempre los juicios sobre suficiencia de la representación, que hagan en las escrituras, especialmente si contienen actos o contratos inscribibles en el Registro de la Propiedad.

b) Administrativo. La necesidad, en este caso, de aportar la copia del documento que acredita la representación o la reseña o transcripción suficiente, es todavía más clara cuando se repara que el procedimiento registral, como cualquier otro procedimiento administrativo, no se rige por el principio de impulso y aportación de parte sino por el de oficialidad.

Estamos ante un típico procedimiento incoado a instancia de parte en que en principio corresponde básicamente al solicitante, en frecuente expresión de nuestros Tribunales, "la carga de la prueba de los hechos constitutivos de su pretensión" (STS 20.10.1999); de tal forma, que si no cumple con ella, "ha de soportar las consecuencias de su no acreditación, que indefectiblemente lleva consigo la desestimación de su pretensión" (STS 13.11.1981).

Ahora bien incluso en los procedimientos incoados a instancia de parte la Administración no ocupa una posición de "convidado de piedra", absolutamente indiferente y neutral en el trámite de prueba; y no lo ocupa por su singular "papel de garante del interés público subyacente en toda decisión administrativa". Porque es así, es por lo que precisamente el artículo 78 de la LRJ-PAC exige de la Administración la práctica de oficio de cuantos "actos sean necesarios para la determinación, conocimiento y comprobación de los datos en virtud de los cuales deba pronunciarse la resolución" y le obliga, en caso de duda, a abrir un período de prueba (art. 80.2 LRJ-PAC).

Es ya un lugar común justificar el deber de la Administración de asegurase por su cuenta de la concurrencia de los supuestos fácticos que deben servir de fundamento a su resolución, en la subordinación al principio de legalidad a que la Constitución somete todo tipo de actividad administrativa (artículo 103 de la CE).

El principio de legalidad, en efecto, impone que toda resolución administrativa debe encontrar adecuado sustento en el presupuesto de hecho expresamente contemplado en la norma, de tal manera que si éste no queda suficientemente acreditado, la Administración carece sencillamente de legitimación para actuar. Por eso "hechos relevantes" en el sentido que los menciona el artículo 80.1 de la LRJ-PAC deben ser todos los que conforman el supuesto de hecho de la correspondiente resolución.

En el caso del Registro de la Propiedad, el sometimiento de la función administrativa al principio de legalidad está especialmente reforzado por la propia Ley Hipotecaria (artículos 1, 3, 18, 19, 65 y 99).

En el caso del Registro, en efecto, no se trata sólo de que la Administración al ejecutar los servicios u obras que tiene encomendados debe someter su actuación a la Ley y al Derecho sino de que cometido principal de la Administración registral, y no sólo presupuesto habilitante de su actividad, es precisamente comprobar el cumplimiento de la legalidad: estamos ante una Administración cuya función, y por tanto el servicio que presta, es precisamente de control de legalidad.

Esa especial servidumbre a la legalidad tiene su razón de ser en que, debido a los fortísimos efectos de los asientos registrales, si por cualquier causa fuesen improcedentes, podrían causar serios daños a los ciudadanos, lo que obviamente obliga al Estado a extremar las precauciones para que ese hecho no se produzca: no hay, en efecto, mejor garantía de buen funcionamiento del servicio registral y, por tanto, de la idoneidad de sus resoluciones, que la observancia estricta de la legalidad.

Pero no se trata sólo del principio de legalidad, sino que como ha observado el Tribunal Supremo, se trata también de la defensa del interés público (principio consagrado también en el artículo 103 de la Constitución) que impone a la Administración la obligación de realizar la actividad probatoria necesaria para "la plena acreditación del presupuesto fáctico que invoque" (STS 3.2.1999).

De nuevo también esta exigencia recibe especial refuerzo en el caso del Registro de la Propiedad que es un organismo de publicidad pero no de cualquier publicidad o propaganda sino de publicidad exacta y que, además, en ocasiones no admite prueba en contrario.

Para garantizar la concordancia del Registro con la realidad jurídica es, precisamente, por lo que se ha puesto el servicio a cargo de un funcionario que goza de un estatuto de especial independencia; y, sobre todo, para garantizar el interés público en la concordancia, es por lo se condiciona el acceso de los derechos no sólo al oportuno control de legalidad sino también a un rigurosísimo sistema de prueba por cuanto, para demostrar los actos dispositivos que solicitan acceso, se veda, con carácter general, el uso de cualquier otro medio que no sea el documental público (artículo 3 de la Ley Hipotecaria).

Exigiendo el artículo 3 de la Ley Hipotecaria que los actos inscribibles se encuentren consignados en escritura pública, resulta obligado también que la misma recoja tanto el negocio dispositivo como el negocio representativo que sustenta la legitimación de los otorgantes y dentro de éste al menos una relación somera y suficiente de las facultades concretas utilizadas.

En resumen, las reglas sobre la carga de la prueba o sobre su inversión (que es todo lo más que produce el juicio de suficiencia notarial si carece de motivación suficiente) no hacen prueba sino que sólo determinan quién carga con su falta o incertidumbre. Ahora bien la incertidumbre o falta de prueba no es fundamento para una resolución administrativa que, como sabemos, exige siempre la comprobación plena de los supuestos de hecho que la fundamentan.

Es por ello que, en nuestro Ordenamiento, el órgano administrativo no puede tomar nunca una actitud neutra o indiferente sobre la práctica de la prueba; y es por ello, también, que, en el procedimiento administrativo, la incertidumbre o la duda obliguen al órgano resolutorio a abrir el oportuno período de prueba y exijan de él, en cualquier caso, una conducta activa para despejarlas, esto es, para procurarse los medios necesarios para determinar razonablemente la realidad de los hechos que deban servir de soporte a su decisión.

La obtención de la prueba pertinente no es, por tanto, una facultad de la Administración, en este caso del Registro de la Propiedad, o el fruto de su actuación más o menos oficiosa, sino un auténtico deber u obligación que le exige el desempeño de su función, tal como la concibe y define la Constitución y exigen los principios de legalidad y defensa del interés público.

4. Las resoluciones administrativas y judiciales ya dictadas sobre la materia.

a)Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado. En este apartado destaca sobre todas la resolución-consulta de 12 de abril de 2002 ya aludida y que establece, con carácter vinculante para Registradores y Notarios, los requisitos para la inscripción de las escrituras públicas en que alguna de las partes esté representada y que hemos analizado en el punto 2 de este informe. Es de destacar que de conformidad con el artículo 52 de la LRJ-PAC esta resolución dado su carácter general de consulta es jerárquicamente superior a cualquier otra resolución ordinaria dictada por la propia Dirección General de Registros y del Notariado para resolver supuestos particulares.

Posteriormente las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 23 y 26 de Abril, 3 y 21 de Mayo de 2002 y 8 y 30 de noviembre de 2002, contraviniendo los términos de la citada resolución-consulta, como han reconocido numerosas sentencias judiciales, han venido a admitir la utilización notarial de fórmulas de reseña genéricas e impeditivas de la calificación registral como la expresión "con facultades representativas suficientes para el acto o contrato que se instrumenta en esta escritura" o "juzgo, bajo mi responsabilidad, con facultades representativas suficientes para el préstamo con garantía hipotecaria que se instrumenta en esta escritura", es decir, vienen a admitir, apartándose de toda su anterior argumentación, que la transcripción o reseña del ámbito de las facultades representativas del apoderado pueda ser sustituida por una proyección del juicio de suficiencia sobre el contenido concreto de la escritura autorizada.

Ahora bien, esta posibilidad de sustitución de la reseña es abiertamente contraria a todo la doctrina de la propia DGRN anteriormente expuesta y supone de facto impedir el ejercicio de la función calificadora por parte del Registrador, por faltar uno de los requisitos del artículo 98 de la Ley 24/2001. Esa pretendida "proyección" no es otra cosa que una interpretación o juicio notarial que por sí solo, como hemos visto, no es suficiente pues el Registrador carece de instrumentos para comprobar si el juicio notarial es acertado.

Como indica la sentencia de 23 de enero de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valladolid "la claridad de los pronunciamientos contenidos en la resolución de 12 de abril de 2002, ha venido siendo cuestionada por la propia DGRN, que en sucesivas resoluciones de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002 parece, por así decirlo, querer desvincularse de aquéllos, desdibujando, hasta prácticamente suprimir, las respectivas exigencias de la reseña identificativa y del juicio de suficiencia".

Ante el hecho incuestionable de que sin una correcta reseña no se puede calificar y dado el superior rango jerárquico de la resolución-consulta de 12 de abril de 2002, el Registrador de la Propiedad debe seguir aplicando en todos sus términos esta resolución, máxime cuando otra resolución de 30 de septiembre de 2002 (posterior a muchas de las anteriormente citadas) rechaza expresamente dichas fórmulas y reitera la doctrina de la citada resolución-consultiva y, además, existen numerosísimas resoluciones resueltas por silencio negativo que tácitamente también ratifican la doctrina de la misma.

b) Sentencias judiciales.

Un primer grupo de sentencias formada por la sentencia de 23 de enero de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valladolid, la de 6 de mayo de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Valladolid, la de 26 de junio de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Valladolid, la de 1 de octubre de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Valladolid, la de 19 de mayo de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 13 de Palma de Mallorca, la de 27 de marzo de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Alicante, la de 2 de septiembre de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Alicante, la de 19 de mayo de 2004 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Pamplona, la de 12 de noviembre de 2003 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, la de 28 de abril de 2004 de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Alicante y la de 10 de junio de 2004 de la Audiencia Provincial de Cuenca (ésta para el caso de Consejero Delegado); partiendo de la resolución-consulta de 12 de abril de 2002 de la DGRN, que declara el mantenimiento invariable de la calificación registral de los poderes, consideran que para la inscripción de las escrituras públicas que contengan representación es necesario que el notario efectúe una relación somera pero suficiente de las facultades concretas utilizadas por los apoderados.

Lo que ha sido objeto de modificación, entienden estas sentencias, es la forma de acreditar la representación y así la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 8 de Valladolid de 6 de mayo de 2003 señala que "si bien los Registradores no pueden exigir que las escrituras que contienen el negocio representativo contengan la transcripción total de las facultades o la incorporación de los documentos que se hayan aportado para acreditar la representación alegada, y ello constituye una verdadera reforma a la situación anterior, sin embargo no implica que haya desaparecido la calificación registral, .................., por tanto al Registrador se le deben seguir facilitando datos que le permitan llevar a término su función y en consecuencia que le posibiliten juzgar la capacidad de los otorgantes, según prescribe el artículo 18 de la LH".

Siguiendo la argumentación recogida en las apartados 1 y 2 de este informe consideran dichas sentencias que las escrituras deben contener dos requisitos distintos: la reseña identificativa del documento que habrá de consistir no sólo en una sucinta narración de las señas distintivas del documento auténtico que se haya exhibido, sino también, al menos, en una relación o transcripción somera pero suficiente de las concretas facultades representativas utilizadas. Y, por otra parte, el juicio de suficiencia, que deberá ser expresado, no de forma genérica o abstracta, sino necesariamente concretado al acto o contrato a que el instrumento se refiera, atendiendo en cada caso a la naturaleza del acto o negocio formalizado en el documento notarial, con expresión de cual sea ese negocio.

Es por ello, que dichas sentencias consideran inhábiles, para que el registrador pueda comprobar la suficiencia de la representación, las formulas genéricas de reseña pues impiden el ejercicio de la función calificadora que en materia de capacidad de los otorgantes impone al Registrador el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, que quedaría en este extremo vacío de contenido.

Y por último, concluyen estas sentencias que la expresión del negocio concreto documentado, que ha de hacerse siempre, es parte del juicio de suficiencia y no de la reseña identificativa, por lo que no es suficiente para poder practicar la inscripción por faltar, por un lado, uno de los requisitos (la reseña) del artículo 98 de la Ley 24/2001 y, por otro, por hacer imposible la calificación registral.

Un segundo grupo de sentencias formado por la sentencia de 31 de marzo de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Vitoria, la de 20 de febrero de 2004 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Pamplona, la de 27 de febrero de 2004 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Cuenca (ésta para el caso de Consejero Delegado) y las sentencias de 30 de junio y 17 de octubre de 2003 y 30 de enero y 18 de marzo de 2004 de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid; partiendo de algunas de las resoluciones posteriores a la repetida resolución-consulta, consideran que el juicio de suficiencia notarial es suficiente para inscribir si se apoya en una referencia a la esencia o concreción del negocio celebrado.

Concretamente las sentencias de la Audiencia Provincial de Valladolid se funda para llegar a dicha conclusión en la resolución de la DGRN de 30 de noviembre de 2002 ya rebatida en este informe y, en base a ella admite como suficiente para practicar la inscripción la expresión "copias autorizadas de las referidas escrituras de poder he tenido a la vista, y juzgo bastante para este acto", porque pocas líneas después reitera el notario que "les identifico por sus reseñados documentos y les juzgo con capacidad legal necesaria para otorgar la presente escritura de subrogación de préstamo hipotecario".

Estas sentencias, creemos respetuosamente, que incurren en un doble error pues, por un lado, confunden el juicio sobre la suficiencia de la representación que no contiene concreción del negocio alguna y el juicio sobre la capacidad natural y de obrar del compareciente para el acto escriturado (que es el que consta unas líneas más abajo) que sí la tiene y, por otro lado, parece desconocer que incluso la propia resolución alegada exige la concreción del negocio en el propio juicio de suficiencia de la representación. Además, aunque se llegue a considerar que un juicio puede integrar o completar el otro, dicha concreción es absolutamente irrelevante a efectos de la realización de la labor calificadora por el registrador pues, como exponen las sentencias del primer grupo, sólo se estaría cumpliendo uno de los dos requisitos del artículo 98 de la Ley 24/2001, faltando la reseña de las concretas facultades concedidas que es el necesario para poder calificar.

Debe también tenerse en cuenta que las resoluciones de la DGRN (salvo las resoluciones-consulta que tiene el rango de instrucción por su carácter general) carecen de toda función normativa y no tienen el valor de la jurisprudencia de los Tribunales, son decisiones de un órgano administrativo que precisamente a partir de la Ley 24/2001 se someten a la revisión judicial y cuya doctrina, por tanto, no puede servir de fundamento sin más, es decir, sin un motivación sobre el fondo del asunto, para una sentencia dictada en un proceso en el que se discute precisamente su legalidad.

Por ello se hecha de menos en estas sentencias la indicación de las razones por las que se considera mejor la doctrina de las resoluciones 8 y 30 de noviembre de 2002 respecto de la 30 de septiembre de 2002, la argumentación de si las mismas respetan la doctrina sentada por la instrucción-consulta de 12 de abril de 2002 y la explicación de cómo el registrador, con la fórmula de la escritura cuya legalidad se discute, puede calificar la suficiencia de la representación.

Es de resaltar que los mismos Juzgados de Primera instancia de Valladolid han discrepado abiertamente de estas sentencias de su Audiencia Provincial y han seguido dictando nuevas sentencias en consonancia con los criterios de la resolución-consulta de 12 de abril de 2002, apartándose de los criterios de la Audiencia y de las resoluciones posteriores de la DGRN.

Esta misma crítica merece la sentencia de 20 de febrero de 2004 del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Pamplona que se funda únicamente en la resolución de la DGRN de 26 de abril de 2002 y que además incurre en el error de considerar que la reseña comprende sólo los datos identificativos del documento de representación, obviando que también comprende una relación de las facultades representativas, confunde en definitiva reseña de facultades con el llamado juicio de suficiencia.

Más censurable, a mi humilde entender, es la sentencia de 31 de marzo de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 6 de Vitoria que después de hacer una brillante exposición sobre la necesidad de motivar adecuadamente las resoluciones administrativas y judiciales para con ello tachar de insuficiente la nota de calificación del registrador, no aplica la misma doctrina ni a la reseña notarial pues admite la fórmula "de las que resultan, a mi juicio, facultades bastantes para este acto", ni a su propia resolución judicial pues argumenta únicamente que la reseña es suficiente porque así lo dicen para supuestos semejantes las resoluciones de la DGRN de 23 y 26 de abril y 3 y 21 de mayo de 2002; faltando las motivaciones ya puestas de manifiesto al comentar las sentencias de la Audiencia de Valladolid y olvidando que la fórmula utilizada no sólo ha sido rechazada por las resoluciones de la DGRN de 12 de abril y 30 de septiembre de 2002, sino también por las de 8 y 30 de noviembre de dicho año.

En resumen, de los quince órganos judiciales que se han pronunciado hasta el momento sobre la cuestión once frente a cuatro y más concretamente tres Audiencias Provinciales frente a una, han ratificado la doctrina de que la reseña debe consistir en la identificación del documento y, además, en una relación suficiente de las concretas facultades utilizadas para el negocio y que legitiman al representante para actuar; lo que viene a confirmar que si falta dicha relación, el registrador debe suspender el despacho de la escritura correspondiente.

                        10 de septiembre de 2004

                     Ángel Valero Fernández-Reyes

                     Registrador de la Propiedad

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Este estudio es una refundición y resumen del comentario del autor a la sentencia de 23 de enero de 2003 del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Valladolid publicado en el número 676 de la RCDI y del informe de Celestino Pardo sobre la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 30 de junio de 2003 publicado en el Anuario del Centro de Estudios Registrales de enero de 2004 al que se ha añadido comentarios a las resoluciones judiciales y administrativas dictadas sobre la materia, y ha sido elaborado por encargo del citado Centro Nacional de Estudios Registrales.