URBANISMO.

1.-P: Se inscribió en su día una obra nueva de una urbanización destinada a campamento turístico en que constaban zonas para la instalación temporal de caravanas y tiendas de campaña.

Según documentación presentada, por la Comunidad de Madrid en el Registro de la Propiedad, en el libro de entrada bajo el número 004898/04, el 18 de agosto de 2004, aparece que existe una Resolución de la Dirección General de Turismo de la Comunidad de Madrid de fecha 29 de marzo de 2004, en la que se deniega la Licencia de Apertura del citado campamento. En igual sentido denegatorio (según certificación presentada simultáneamente) se manifestó el Pleno del Ayuntamiento en sesión celebrada el 27 de mayo de 2004.

Este informe desfavorable se emite después de la visita realizada al efecto por la Comunidad de Madrid y comprobar, entre otros extremos, que en las parcelas se han realizado obras de cimentación para el anclaje al terreno de una "MOBIL-HOME ". en cada una de las 195 parcelas de las que se compone el campamento, dando a esa construcción o elemento, carácter de permanente, con lo que se incumple lo dispuesto en el articulo 1-2 del Decreto 165/1996, cuando ordena que los elementos del campamento de turismo deben estar "exentos de cimentación", para evitar precisamente viviendas o elementos permanentes de habitabilidad en esos centros.

Ahora se presentan en el Registro unas escrituras en las que se vende 1/195 del total campamento, y se dice en la cláusula "QUINTA" de cada una de las escrituras lo siguiente: "A efectos de organización del campamento, la parte vendedora hace constar que a la cuota indivisa transmitida se le asigna el número 1/195, 2/195 y así sucesivamente. Con carácter meramente obligacional la parte compradora renuncia por razón del objeto de compra, al ejercicio del derecho de tanteo y retracto en caso de venta de otras participaciones sobre la misma finca y también al ejercicio de la acción de división de cosa común, comprometiéndose a imponer esta obligación en las sucesivas transmisiones."

¿Son inscribibles dichas ventas?.

R: Se pone de manifiesto que la legislación sobre campamento turístico (públicos o privados) esta contenida en el Decreto 3/1993, de 28 de enero de la Comunidad de Madrid (B.O.C.M., de 8 de febrero de 1993, nº 32), modificado parcialmente por el Decreto 165/1996 de 14 de noviembre (B.O.C.M. , de 29 de noviembre de 1996, nº 285}.

Hay que tener en cuenta sobre esta materia que el articulo 5-2, del Decreto 3/1993, reformado en este punto por el Decreto 165/1996, ordena: "Queda prohibida igualmente la venta o arrendamiento de parcelas en los campamentos de turismo. La contravención de esta prohibición supondrá la pérdida de la condición de campamento turístico, quedando el establecimiento exceptuado de esta reglamentación y siendo de aplicación lo dispuesto en la legislación sobre el régimen del suelo y ordenación urbana". A mayor abundamiento añade el nº 3 de este mismo articulo 5º que: "La permanencia del usuario o campista por tiempo superior a ciento ochenta días por año hará perder al campamento la condición de turístico, resultando de aplicación lo dispuesto en el punto anterior respecto a normativa aplicable.".

Estas dos disposiciones legales (prohibitivas y de marcado carácter imperativo), recogen dos normas claras y contundentes del legislador en el sentido y con la finalidad de evitar e impedir que bajo el ropaje de un campamento de turismo se pueda llegar a establecer un núcleo urbano de carácter permanente cuando, en realidad, los campamentos de turismo (según indica en sus palabras el articulo primero del Decreto 165/1996) son espacios de terreno debidamente delimitados y acondicionados con servicios e instalaciones, para su "ocupación temporal" (nunca permanente como núcleo urbano) por aquellas personas que pretendan hacer vida al aire libre con fines vacacionales o turísticos, mediante la utilización de elementos de acampada, que sean fácilmente transportables y exentos de cimentación.

La dicción de estos artículos y la semejanza con la venta de parcelas de la presente venta de cuotas indivisas con derecho de uso exclusivo de espacios determinados, llevaría a pensar que se trata de un fraude de Ley (como tal se prohíbe también expresamente en diversas legislaciones urbanísticas autonómicas como la de Castilla-León) que debe denegarse por suponer actos nulos de pleno derecho al implicar una parcelación urbanística y la formación de un núcleo de población en suelo rústico o no urbanizable (artículos 143 a 145 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid de 2001).

No obstante ello, se consideró mayoritariamente en base al criterio de la DGRN expuesto en las resoluciones de 5 y 13 de junio de 2001 y 29 de enero de 2003, que dado que la norma no establece la nulidad de la venta sino únicamente la perdida de la condición de campamento turístico y no se prohíbe expresamente la venta de cuotas indivisas, es posible la inscripción de la venta solicitada, excluyendo la estipulación Quinta que da derecho al uso exclusivo de parcelas concretas, por tener ésta un carácter meramente obligacional dados los términos de su redacción.

Por algún contertulio se expreso, sin embargo, la posibilidad de utilizar la vía del artículo 79 del RD 1097/1993, dado que de los antecedentes registrales resulta claramente la sospecha fundada sobre el peligro de creación de un núcleo de población y, por tanto, la obligación del Registrador de remitir copia de los títulos al Ayuntamiento correspondiente, prorrogar la vigencia del asiento de presentación y en su día despachar las escrituras o denegarlas según cuál sea la contestación u actuación de dicho Ayuntamiento.

2.-P: PROYECTO DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA, que en dos fincas aportadas y NO INMATRICULADAS se limita a indicar que el titular catastral es "D. " en una y en otra " Herederos de D...".

¿Qué solución existe aparte de la expropiación urbanística dado que la CAM tarda más de un año en las expropiaciones urbanísticas?.

R: Se planteó la posibilidad de inscribir el proyecto si en una Modificación Jurídica complementaria se calificara expresamente el supuesto como de "titularidad desconocida", por aplicación del Artículo 10 del RD 1093/97 y se adjudicare la finca a la Administración actuante dado que el artículo 10 citado se refiere a proyectos de equidistribución sin distinguir el sistema.

Pero la mayoría se mostró en contra por considerar que dicho artículo no es aplicable al sistema de Compensación, en el que han de participar todos -adherirse- o ser expropiados los que no lo hagan voluntariamente. Y, por lo tanto, es necesario iniciar al menos la expropiación y tomar la anotación preventiva a que se refiere el artículo 21 del citado RD 1093/97.

Una postura intermedia consideró que sería posible dado las facultades fiduciarias que el artículo 10 concede a la Administración actuante, que ésta en ejercicio de las mismas pudiera adherirse a la Junta y, por tanto, el proyecto sería inscribible si además se cita al Ministerio Fiscal, al Estado y a aquellas personas que deberían ser citadas en la expropiación (titulares catastrales, etc) y no se oponen a la adhesión. El hecho que el artículo 10 lo que adjudique a la Administración actuante sea la finca de resultado no se considera problema, pues al no decir a quién se adjudica la de origen puede interpretarse que también lo será como fiduciaria a dicha Administración.

3.-P: En base a convenios urbanísticos con un ayuntamiento que se citan, una sociedad eléctrica X vende en escritura notarial a la sociedad A un solar con subestación eléctrica, que se reseña y se localiza con plano, de 6.124 m2 (en el centro del pueblo) NO INMATRICULADO (se indica que se completará lo necesario para inmatricular por el 298 si es posible o por expediente de dominio).

X se reserva la propiedad de 80 m2, que segregará para adjudicarlos a otra sociedad de su grupo Y, sin coste ni gasto alguno, para trasladar allí la subestación eléctrica en plazo de 3 años desde que se tengan las licencias para el desmontaje y traslado de las instalaciones eléctricas, hasta cuyo momento queda en suspenso la entrega de la posesión civil transmisión indicada en el apartado anterior.

Los pactos son complicados y hasta algo contradictorios, pero me interesa discutir: Validez de esa reserva (sin licencia de segregación) civil e hipotecariamente y si cabe inscripción parcial sin incluir la reserva.

Si esta transmisión, con esa reserva, puede servir de base a inmatriculación por 205 (completada con Acta de Notoriedad).

Validez como título de transmisión entre las sociedades de esa adjudicación futura "sin coste alguno".

R: En primer lugar, aunque se admitió que el convenio con el Ayuntamiento puede equivaler a una licencia de segregación, ésta se encuentra sujeta a dos condiciones que son la modificación puntual del Plan General y la construcción de una nueva central eléctrica, lo cual no tiene lugar en esta caso.

La reserva de dominio no se considera válida civilmente y no debe acceder al Registro por carecer de trascendencia real tal como se configura. Lo correcto hubiera sido constituir un derecho real de opción de compra que según la DGRN exige sólo la determinación clara y perfecta de la parte de finca gravada pero no la segregación previa (resoluciones de 3 de abril de 2002 in fine y 14 de febrero de 2003).

En cuanto a la segunda cuestión, no se considera posible la inmatriculación de la finca en su conjunto pues parte de ella en realidad no se vende, pero podría rectificarse la escritura y decir que se vende una finca de la cual se excluya el trozo sujeto a la reserva, describiéndose sin el mismo.

Respecto a la tercera cuestión debe estimarse como válida dicha adjudicación, considerándola como una transmisión a título gratuito.

4.-P: Se trata de tres parcelas colindantes A, B y C. Las parcelas A y C tienen la edificabilidad que les corresponde con arreglo a su superficie y la aplicación de la Ordenanza de manzana cerrada en casco urbano según el P.G.O.U. vigente.

Ambas parcelas A y C tienen como anejo inseparable la propiedad de una participación indivisa de un 42% y un 58 % respectivamente de la parcela B. Dicha parcela B carece de edificabilidad en toda su superficie estando destinada a patio de luces y vistas de las parcelas dominantes A y C y no es susceptible de división.

Se pregunta si este obligatorio destino a nivel de superficie resulta compatible con el aprovechamiento de su subsuelo para la construcción de un aparcamiento subterráneo, de manera que la planta sótano de las parcelas A y C, destinada a garaje, se pueda extender bajo la superficie de la parcela B ocupando la correspondiente porción de subsuelo.

La posibilidad de extensión de los garajes de los dos edificios proyectados sobre las parcelas A y C bajo la parcela B, se contempla en los planos de las dos parcelas edificables de los respectivos proyectos de obras para los que se han obtenido las correspondientes licencias.

¿Suponen estas licencias una autorización implícita para el destino que se pretende dar a la parcela B?

¿Cabe extinguir el proindiviso sobre la parcela B, y agregar a las parcelas A y C cada una de las dos porciones de finca subterránea de modo que las plazas de garaje que se edifiquen en el subsuelo de cada una de ellas incluidas como elementos de su respectiva división horizontal?

R: Respecto a la posibilidad de utilización del subsuelo de la parcela B para garajes aunque en superficie sea inedificable, ello está doctrinal y jurisprudencialmente admitido (resolución de la DGRN de 5 de abril de 2002 relativa a una finca de dominio público destinada a parque) por poder dicho subsuelo ser objeto autónomo de relaciones jurídicas y tener un régimen jurídico diverso del suelo, pero se considera necesario el otorgamiento de una licencia urbanística expresa del Ayuntamiento.

En cuanto a la segunda cuestión se considera que no es posible una segregación o división material del suelo y del subsuelo y que la única posibilidad para lograr lo pretendido por las partes sería, dado la vinculación "ob rem" de la parcela B y, consiguientemente del subsuelo, lo siguiente:

1.Constituir una comunidad horizontal entre el suelo de la parcela B atribuido "ob rem" a las parcelas A y C, una parte determinada del subsuelo que se atribuye "ob rem" a la parcela A y otra parte determinada del subsuelo que se atribuye "ob rem" a al parcela C.

2.Los garajes de los edificios A y C bajo el subsuelo de B deberán necesariamente constituirse en comunidad funcional, declararse como obras independientes de los garajes situados bajo los respectivos edificios y el uso de las plazas ubicadas en el subsuelo de la parcela B atribuirse necesariamente como anejo inseparable de los pisos para no alterar la repetida pertenencia "ob rem" de la parcela B en su conjunto.

3.Los demás problemas jurídicos que puedan plantearse, como servidumbres de paso entre los garajes, etc,; se podrían resolver por vía de los Estatutos de las comunidades.

Algún compañero sí se mostró partidario de la posibilidad de la extinción de la vinculación "ob rem" en cuanto a las parcelas subterráneas divididas horizontalmente por analogía con la desafectación del subsuelo del dominio público admitida en la citada resolución de 5 de abril de 2002 y, una vez logrado esto, con la posibilidad de la posterior agrupación instrumental de dichas parcelas subterráneas a los correspondientes edificios A y C constituyendo sendas propiedades horizontales normales, apoyándose para ello en la resolución de 27 de mayo de 1983 que admitió la posibilidad de agrupar los sótanos de edificios distintos que estén unidos entre sí formando un solo garaje y sin extinción de su folio particular en cada división horizontal.