LEASING.

1.-P: Se presenta una escritura de arrendamiento con opción de compra (leasing) de tres fincas registrales en que la renta del arrendamiento y el precio de la opción de compra son globales.

¿Es necesario fijar la renta y el precio de cada finca para poder inscribir el leasing?.

R: Se considera que la renta del arrendamiento en ningún caso es necesario que se distribuya, pero respecto del valor residual a efectos del ejercicio de la opción de compra se suscita un vivo debate con dos posturas con similar número de partidarios.

Una primera que considera necesario la distribución del valor residual entre las tres fincas por considerar que los artículos 11-1, 119 de la Ley Hipotecaria, 1886, 1860 y 1618 del Código civil que la imponen en la condición resolutoria, hipoteca, anticresis y censos respectivamente pone de relieve la existencia del principio de determinación o especialidad hipotecario que exige dicha distribución con carácter general. Además se argumentan razones prácticas como las dificultades de ejecución de un embargo que gravará el derecho del optante en una o varias de las fincas.

La segunda postura argumenta que este contrato de leasing en sí es válido y produce efectos civiles y que la distribución sólo es exigible en los casos en que una norma lo imponga expresamente.

Ante la disparidad de criterios y la igualdad de partidarios de uno y otro, se acuerda someter la cuestión a la Comisión Nacional de Unificación de Criterios.

2.-P: En virtud de mandamiento se ordena la cancelación de un arrendamiento financiero con opción de compra. Sobre este derecho hay anotados varios embargos. No ha habido demanda ni citación de los acreedores ni se ordena su cancelación. No se trata de verdaderos derechos reales por lo que extinguido el derecho sobre el cual se han constituido, deben quedar cancelados. Sin embargo esta solución choca con el principio de prioridad.

R: Se entiende que no se debe cancelar el arrendamiento financiero ni los embargos pues éstos quedarían sin objeto y, por tanto, sus titulares debieron ser parte en el procedimiento de cancelación. Así lo pone de manifiesto la resolución de la DGRN de 16 de junio de 1998 que regula un supuesto idéntico alegando entre otros argumentos la rectificación de los asientos registrales no produce efectos sino desde la fecha de la rectificación (artículo 220 de la Ley Hipotecaria), pero siendo conveniente, añade esta resolución, el reflejo registral del mandamiento -¿nota marginal?-, a fin de evitar, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos de las partes.

Se considera también necesario comunicar a los juzgados en que se siguen las ejecuciones derivadas de los embargos la cancelación judicial del leasing por aplicación analógica del artículo 135 de la Ley Hipotecaria y 143 de su Reglamento pues implica, aunque no se haya despachado, una extinción o disminución del derecho embargado.

3.-P: Una sociedad tiene inscrito a su favor un arrendamiento con opción de compra (leasing). Ahora llega un mandamiento ordenando anotación preventiva de prohibición de disponer por motivo de blanqueo de capitales contra esa sociedad. ¿Se puede practicar la anotación?.

R: Sí, pero la anotación no recaerá sobre el dominio, sino sobre la posición jurídica o derecho que ostenta el titular del leasing, dado que ya se le atribuya a éste una naturaleza autónoma o compuesta, no cabe duda, que aparte de las limitaciones establecidas en el contrato, tiene naturaleza real y es susceptible de disposición por su titular.