DERECHOS REALES.

1.-P:. Se presenta una escritura de venta de un negocio en su conjunto con una serie de maquinaria y, a su vez, de arrendamiento del local en que ésta se encuentra a favor del comprador. También se pacta que en caso de avería de la maquinaria en un determinado plazo se compensarán los gastos que se ocasionen con las rentas del arrendamiento.

Junto a la anterior se presenta una escritura de anticresis en garantía de la expresada obligación de indemnizar por las averías de la maquinaría hasta una cifra y un plazo determinado y señalando como garantía las rentas del citado arrendamiento.

¿Es inscribible esta anticresis y, en su caso, debe inscribirse también el arrendamiento?.

R: Se entiende que sí es inscribible el derecho de anticresis pues cumple todos los requisitos de los artículos 1881 a 1886 del Código Civil, haciéndose únicamente dos precisiones: 1ª. Que el arrendamiento debe inscribirse como presupuesto que es en este caso de la anticresis, pues los frutos gravados son precisamente las rentas del arrendamiento y 2ª. Que debe fijarse un perito imparcial o independiente que aprecie, en su día, si la avería de la maquinaria es de las garantizadas con la anticresis y calcule el importe de objetivo de la misma, todo ello por imperativo del artículo 1256 del Código Civil.

2.-P: La empresa Municipal de la Vivienda de X vende viviendas de protección oficial que previamente había adquirido como consecuencia del ejercicio de un derecho de retracto inscrito. En las segundas ventas se pacta nuevamente un derecho de Retracto por plazo de 30 años, este plazo excede del límite previsto en el artículo 1.508 del Código Civil. ¿Se puede inscribir ese derecho de retracto?.

R: Unánimemente se considera que este derecho de retracto no se puede inscribir por exceder del plazo de 10 años del Código Civil y no existir además una norma autonómica ni municipal que lo regule.

3.-P: Una empresa pública vende parcelas con derecho de tanteo hasta la terminación de la obra sin fijar un plazo máximo, pero que están inscritos. Ahora, habiendo pasado más de 10 años y no estando declarada la obra nueva, se vende un solar: ¿Se debe exigir la notificación para el derecho de retracto dado que no se ha producido para el tanteo?.

R: Por un grupo de contertulios se consideró que al figurar inscrito el derecho de tanteo como indefinido o sin indicación de plazo y estar los asientos registrales bajo la salvaguardia de los Tribunales, sí es necesaria dicha notificación.

Otro sector, sin embargo, considero que dado que según el artículo 1508 del Código civil, aplicable a todos los derechos de tanteo y retracto que no tengan por Ley un plazo distinto, el derecho de retracto durará a falta de pacto expreso cuatro años contados desde la fecha del contrato y que en caso de pacto, el plazo no puede exceder de diez años; al faltar en este caso el pacto sobre la duración, debe interpretarse que el derecho está inscrito por cuatro años y. por tanto, cancelarse al inscribir la venta al amparo de los dispuesto en el artículo 353-3 del Reglamento Hipotecario y no exigir, en consecuencia, la citada notificación.