ARRENDAMIENTO

En una escritura de compraventa otorgada el 21 de diciembre de 2015, en el apartado arrendamientos se hace constar que la finca "parece arrendada a don C...según contrato de arrendamiento suscrito en fecha 21 de junio de 1996. Hace constar la vendedora que no le consta y desconoce si dicho contrato de arrendamiento está vigente a día de hoy, ni si se está pagando renta alguna o desde cuando se dejó de pagar, de la cual manifiesta no se percibe al menos desde el momento en que ella hereda la finca descrita." El notario hace las advertencias legales oportunas al respecto, y en particular las consecuencias para el caso de que dicho contrato estuviera vigente.

Se le puso nota de defectos haciendo constar que la declaración debe realizarse referida al momento de la transmisión que se formaliza, y ser clara y precisa sobre la existencia o no de arrendatarios.

Ante esa calificación, el interesado manifiesta que notificó por burofax a dicho señor, el 19 de julio de 2016, a través de su abogado, la transmisión de dicha vivienda “respecto de la que usted firmó contrato de arrendamiento de fecha 21 de junio de 1996. Se reitera a su conocimiento, mi calidad de propietario de la vivienda a todos los efectos desde el mes de diciembre de 2015, requiriéndole para justificar la vigencia del contrato arrendaticio y el pago de las rentas debidas, indicándole que podrá abonar las cantidades adeudadas en la cuenta...., así como procediendo a realizarle los ofrecimientos legales respecto del derecho de retracto conforme artículo 25.3 LAU... comunicándole todos y cada una de las condiciones de la transmisión, pues se adjunta una copia de la escritura... “ 

La primera cuestión que se plantea es si es válida esa notificación por burofax. El artículo 25 LAU habla de notificación en forma fehaciente.

En el caso planteado, el burofax no llegó a entregarse, dejándose aviso. Ahora aporta fotocopia de dicha notificación, y un testimonio de una sentencia firme del año 2018 del Juzgado de 1ª Instancia por la que, en procedimiento de desahucio seguido por el comprado contra el inquilino Don C (que compareció), se declara resuelto el contrato de arrendamiento por impago de rentas.

El burofax cuando se envía con certificado de su contenido y acuse de recibo reúne todos los requisitos necesarios para que pueda ser considerado como medio de notificación fehaciente. Acredita la remisión, el contenido de lo remitido y la recepción. La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de diciembre de 1997 delimita que debemos entender por fehaciente: “Fehaciente equivale a lo que es evidente y cierto y, tratándose de notificaciones de actos y acuerdos, supone puesta en conocimiento de algo que interesa. Hay que entender, conforme al principio de la recepción, que resultan fehacientes sólo cuando materialmente llegan de forma demostrada a su destino y aunque no sea en forma directa al interesado, pero éste pueda siempre tomar conocimiento de modo normal o esté en situación de lograr su alcance, sin la concurrencia de impedimentos acreditados que lo obstaculicen, con lo que se excluye que la notificación haya de ser necesariamente notarial o por medio de funcionario público, bastando que se lleve a cabo y sea efectiva en cuanto pueda llegar su contenido a ser sabido debidamente por el destinatario”.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Tenerife de 3 de diciembre de 2012 considera efectuada la notificación, a pesar de no haberse efectuada la entrega del burofax, tras dos intentos, cuando no llegue a conocimiento del interesado por causas imputables a este: “Ello no hace sino corroborar la eficacia de los burofax en función del principio o criterio de la autorresponsabilidad (sentencias del Tribunal Supremo de 28 de Mayo de 1976 y 29 de Septiembre de 1981, por ejemplo), en virtud del cual debe considerarse recibida la comunicación, aún en l el supuesto de falta de recepción material del documento, si es emitida oportunamente la declaración por el requirente sin que llegue a conocimiento del destinatario por causas imputables a éste, siendo una de esas causas la de no poner en conocimiento del acreedor el cambio de domicilio en relación con el señalado en el contrato, criterio ya recogido por esta Sección en sentencias anteriores (sentencias de 22 de octubre de 2008 y 19 de noviembre de 2001 o la más reciente de 31 de enero de 2012 )”. En el mismo sentido la Sentencia de la Audiencia Provincial de la Rioja de 6 de febrero de 2012

Por todos los asistentes se entendió que en el supuesto de hecho contemplado un único intento de notificación por burofax, sin que haya habido entrega, no puede producir el efecto de que la notificación se ha efectuado. 

Ahora bien, habiendo sido demandado el arrendatario en procedimiento en el que se solicita la resolución del contrato del arrendamiento y habiéndose personado en el mismo, se consideró como suficiente a efectos de practicar la inscripción de la escritura de compraventa. El interesado ha podido hacer valer todos los derechos que le asisten en el mismo procedimiento.