HIPOTECA
En las escrituras de hipoteca otorgadas por entidades de crédito con particulares se observa que, en cuanto a transparencia, no siempre se siguen unas mismas pautas, pues, en ocasiones, sólo se incorpora la “Ficha de Información Personalizada” y, en otras, ésta a la que, además, se concede valor de “oferta vinculante”.
En ocasiones únicamente se incorpora la Ficha de Información Personalizada sin valor de oferta vinculante y se introducen en la escritura ciertas variaciones en relación a lo pactado.
¿Puede entenderse cumplida la exigencia de incorporación si únicamente se inserta la Ficha de Información Personalizada sin valor de oferta vinculante? En caso afirmativo, ¿pueden introducirse en la escritura modificaciones respecto a lo pactado?
Hay que tener en cuenta que alguna entidad importante casi nunca incorpora oferta vinculante.
La resolución de 14 de julio de 2017, confirmando el criterio de numerosas resoluciones anteriores (resoluciones de 23 de julio de 2014, 22 de enero, 28 de abril y 25 de septiembre de 2015, entre otras) considera que el registrador de la propiedad en el ejercicio de su función calificadora, especialmente en presencia de préstamos o créditos hipotecarios concedidos a personas físicas y garantizados con viviendas, o en las que éstas sean garantes, «deberá también rechazar la inscripción de las escrituras de hipotecas respecto de las que no se acredite el cumplimiento de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, y la forma -normal o reforzada- que, en cada caso, el legislador haya elegido para asegurarse del conocimiento por parte de los usuarios de los productos bancarios, del riesgo financiero que comporta el contrato en general o alguna de las singulares cláusulas financieras o de vencimiento anticipado que lo componen –Orden EHA 2899/2011, art. 6 de la Ley 1/2013, etc.–». La protección del consumidor, que pretenden tanto la normativa como la jurisprudencia señaladas, alcanza, por tanto, a la totalidad del proceso de contratación que culmina en la constitución de la hipoteca mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad y que se inicia con la puesta a disposición del consumidor de la información precontractual (ficha de información precontractual, oferta vinculante y ficha de información personalizada) suficiente para que éste pueda analizar y conocer el alcance y las implicaciones del contrato que pretenda suscribir, y continúa con la posibilidad de estudiar el contrato de préstamo durante tres días antes de su firma y las obligaciones de información y asesoramiento que la normativa vigente impone al notario autorizante del préstamo”
Atendiendo a esta doctrina, se consideró mayoritariamente que el registrador debe calificar que los pactos de la escritura se ajustan al FIPER o a la oferta vinculante, siendo indiferente uno u otro, y que ha estado a disposición del usuario el proyecto de la escritura en el plazo de tres días hábiles anteriores al otorgamiento o que ha renunciado a esta facultad, siempre la renuncia sea realizada ante el mismo notario que se otorgue la escritura.
No es admisible una modificación de las condiciones que figuran en el FIPER u oferta vinculante en el momento de otorgamiento de la escritura porque ello supondría una vulneración de de los requisitos de información y transparencia de las condiciones financieras