OPCIÓN DE COMPRA.
1.-P: Se presenta una escritura de compraventa en ejercicio de un derecho de opción de compra concedido a la arrendataria en contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado el 4 de enero de 2010. Comprobadas las fincas vendidas, se advierte que el contrato de arrendamiento con opción de compra no consta inscrito, y que sobre las dos fincas vendidas constan inscritas hipotecas constituidas e inscritas con anterioridad a dicho contrato.
En el seminario hemos mantenido que no cabía solicitar la inscripción parcial de un contrato de arrendamiento con opción de compra solo en cuanto a la opción de compra. En el presente supuesto, ¿debe entenderse que en aplicación de los principios de causalidad y tracto sucesivo material, debe quedar perfectamente configurada dicha venta en cuanto a su causa y tracto y por lo tanto exigir la previa inscripción del contrato de opción de compra o, por el contrario, debe entenderse que el acuerdo de voluntades de llevar a cabo la compraventa que se perfecciona en este momento es en sí mismo inscribible aun cuando la opción de la que trae causa no conste previamente inscrita, limitándonos o obviar de oficio la opción previa en el asiento a practicar?
R: En seguida algún compañero trajo a colación dos RRDGRN de 12 de mayo y 21 de junio de 1994 en las que se planteó la misma cuestión en cuanto a una opción de compra derivada de un arrendamiento financiero leasing , que no había sido inscrito. En ambos casos, la Dirección resolvió que la compraventa era inscribible. Esta doctrina fue criticada por José Manuel García en un artículo publicado en el número 627 de la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, El deterioro del sistema inmobiliario registral: la R. de 12 de mayo de 1994 . Entendía que estas resoluciones no tenían en cuenta el carácter casual del sistema registral y la necesidad de calificar y reflejar en la inscripción el contrato complejo en su unidad.
Sin embargo, no es coincidente el supuesto de hecho que motivó estas resoluciones con el caso ahora planteado, ya que, según aclara el que plantea la cuestión, no se trata de un arrendamiento financiero o leasing inmobiliario, sino de un contrato de arrendamiento normal en el que se ha pactado una opción de compra, y así todos los asistentes estuvieron de acuerdo en la solución favorable a la inscripción, y quizás con mayor fundamento en esta ocasión, por los mismos argumentos que se dieron entonces: que la compraventa en que se concreta la transmisión final no es un mero acto de ejecución de alguna de las prestaciones de un negocio anterior, sino un verdadero negocio jurídico que exige nuevas declaraciones de voluntad, y que, desde el punto de vista registral, se ha de distinguir entre la inscripción del derecho que surge del contrato, que ha de realizarse como un todo, sin que pueda pretenderse la inscripción aislada de alguna de sus partes (ya sea opción, ya la facultad de goce) de la inscripción de la venta realizada en ejercicio de la facultad potestativa de adquisición.
Como decimos, no se apreció ningún obstáculo para la inscripción de la compraventa, ya que el título de adquisición aparece perfectamente causalizado, se realiza una nueva declaración de voluntad para producir el efecto traslativo, y bastaría que en la escritura por la cual se ejercita la opción se refleje el contrato pactado en su día y que por este último se ejercita. Y ello no tiene nada que ver con la opinión que siempre se ha mantenido de que, en estos supuestos de puro contrato de arrendamiento con opción de compra, no cabía solicitar la inscripción parcial solo en cuanto a la opción sin inscribir el arrendamiento (aunque sí sería factible al revés), puesto que en este caso el plazo de duración de la opción depende del plazo del arrendamiento de compra, debiendo inscribirse el contrato como un todo pues es el propio derecho de opción el que se halla vinculado al arrendamiento. En el supuesto planteado las partes no han solicitado la inscripción del contrato unitario de arrendamiento con opción de compra, por lo que es evidente que, al no haber tenido acceso al Registro, la situación registral preexistente permanece inalterada y produciendo todos los efectos propios de oponibilidad frente al nuevo adquirente.