VIVIENDAS CON PROTECCIÓN PÚBLICA.
1.- P: En un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal existen inscritas varias fincas en favor de la Empresa Municipal de la Vivienda de Madrid. Sobre los 23 elementos se constituyó en el año 2003 una hipoteca en garantía de un préstamo, que parece deducirse que tiene el carácter de cualificado, porque en la inscripción extensa su estipulación 5ª señala un tipo de interés en caso de pérdida de la condición de cualificado del préstamo, y en la 13ª tiene las prohibiciones de disponer del artículo 10 del RD 1/2002 de 11 de enero. Pero no constan dichas prohibiciones ni en el acta de inscripción ni por nota al margen y, en consecuencia, tampoco consta en la publicidad.
En el año 2004 las fincas obtuvieron la Calificación Definitiva de Viviendas de Protección Oficial, y quedaron sometidas al régimen del Real Decreto 31/1978, de 31 de octubre por plazo de 30 años. Más de la mitad de las fincas fueron vendidas por la EMVS en el año 2006, subrogándose los compradores en la hipoteca pero sin hacer ninguna mención a la prohibición de disponer y cancelándose en otros casos. Otras se han vendido con posterioridad. Siempre se trata de las primeras transmisiones de la EMVS a particulares, no hay segundas transmisiones. En las inscripciones concisas de hipoteca no se hizo constar ninguna prohibición de disponer que, como se ha dicho, sólo aparece en el cuerpo de la inscripción extensa pero no en el acta de inscripción ni por nota marginal.
Se plantean dos cuestiones:
- ¿Se debe hacer constar esa prohibición de disponer por nota marginal ahora, pasados casi los 10 años desde la formalización del préstamo? ¿Incluso en las fincas que se vendieron en el año 2006? ¿Se pone en las que aún son de la EMVS? O, como es una prohibición legal, si me llega ahora una segunda transmisión la suspendo aunque no hubiera nota ni se hubiera dado en la publicidad.
- ¿Puedo cancelar la hipoteca de una de las fincas por pago sin hacer ninguna referencia al carácter cualificado del préstamo? Si hubiera nota marginal de prohibición de disponer me plantearía cancelar la hipoteca y no cancelar esta nota, pero, dado que no hay nota marginal, ¿se puede cancelar sin más la hipoteca?
R: El artículo 19 del RD 1/2002, de 11 de enero, titulado Destino y ocupación de las viviendas. Prohibición y limitaciones a la facultad de disponer y a la descalificación dispone en su apartado 2 que los adquirentes, adjudicatarios y promotores individuales, para uso propio, no podrán transmitir ínter vivos ni ceder el uso por ningún título de las viviendas para las que hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo, y en su apartado 4 se dice que las viviendas sujetas a regímenes de protección pública que se acojan a las medidas de financiación establecidas por este Real Decreto no podrán ser objeto de descalificación voluntaria a petición de los propietarios hasta transcurridos quince años contados desde la calificación o declaración definitiva de las mismas. Añadiendo el apartado 5 que esta prohibición de disponer y las limitaciones a que se refieren los apartados 2 a 4 referidos se harán constar expresamente en las escrituras de compraventa, adjudicación o declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y en la escritura de formalización del préstamo hipotecario, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, donde se hará constar la prohibición y limitaciones a la facultad de disponer por medio de nota marginal.
De este artículo resulta que es la calificación especial del préstamo lo que determina la prohibición de disponer y que debe resultar expresamente de las escrituras donde los mismos se formalicen. No afecta la prohibición de disposición al promotor, sino al que adquiere o se adjudica la finca y siempre que en la respectiva escritura conste que se trata de un préstamo cualificado, contándose el plazo de los diez años de la limitación de disposición desde la subrogación en el préstamo al promotor o desde la concesión de un nuevo préstamo al adquirente que tenga tal condición, según los casos. En definitiva, la limitación deberá venir expresamente en las escrituras de compraventa con subrogación para hacerse constar en el Registro por nota marginal la limitación temporal de las facultades de disposición.
La misma técnica resulta de los artículos 5 y 7 del vigente Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Cuestión diferente son las limitaciones propias que deriven del régimen de protección pública que hubiere obtenido el edificio y que dependerán del régimen de calificación que se le haya otorgado.
Concluyendo, en relación con la primera cuestión, se dijo que no procedía hacer constar en este momento las limitaciones derivadas del RD 1/2002, sino que deberán reflejarse en el Registro en la forma indicada por esta norma según vayan inscribiéndose las escrituras de venta de los pisos y siempre que resulte de los títulos presentados la condición de préstamo cualificado. Y en los que ya se hayan inscrito a nombre de los nuevos adquirentes sin reflejar la limitación, los asientos estarán bajo las salvaguarda de los Tribunales, no pudiendo procederse a su rectificación sin el consentimiento de aquellos.
En cuanto a la posibilidad de cancelación de estas prohibiciones antes del transcurso del plazo de duración de diez años como consecuencia de la cancelación anticipada de la hipoteca, parece que debe mantenerse una postura negativa, pues del apartado 2 de este artículo 10 exige, para dejar sin efecto esta prohibición de disponer, la previa cancelación del préstamo y reintegro de las ayudas económicas directas recibidas a la Administración o Administraciones concedentes en cada caso, incrementadas con los intereses legales desde el momento de la percepción, por lo que la cancelación anticipada exigirá autorización administrativa.
Así lo ha entendido también la DGRN en una reciente resolución de 7 de junio de 2011 en un supuesto más discutible donde se había procedido a la ejecución de la hipoteca, argumentando que el fin de estas prohibiciones es evitar un enriquecimiento injusto del beneficiario que pretende obtener unas rápidas plusvalías mediante la enajenación de la vivienda; por eso, para que la prohibición de disponer se cancele antes de los diez años por causa de la cancelación de la hipoteca, aún habiéndose ejecutado el préstamo hipotecario, es necesario la autorización de la Comunidad Autónoma respectiva, previo reintegro de las ayudas recibidas.