OPCIÓN DE COMPRA.

1.-P: Se presenta una escritura de opción de compra, por la que el dueño de dos fincas sobre las que pesa una hipoteca, concede a favor de un tercero un derecho de opción de compra sobre las mismas por plazo de 4 años y fijando como precio para dicha venta ... la cantidad que cada una de las fincas tuviera pendiente de amortizar del préstamo hipotecario suscrito con la Caja que grava dichas fincas . La opción podrá ejecutarse sobre ambas fincas o sobre una sola de ellas.

¿Está suficientemente determinado el precio? ¿Está suficiente identificado el precio individual para la venta de cada finca?

R: Se pone de manifiesto que con este sistema, la determinación del precio y la distribución del mismo entre las dos fincas afectadas no parece suficiente, ya que su cuantía queda pendiente de actos unilaterales del concedente de la opción, puesto que dependiendo de lo que él decida amortizar o no de dicho préstamo y de imputarlo al pago de la hipoteca de uno u otro bien, estaría determinado por si solo el precio a aplicar a cada una, lo que contrario a lo dispuesto en los artículos 1256 CC, con carácter general, y 1445 y 1449 del mismo CC que, con carácter especial para la compraventa, exigen que el precio sea cierto o determinado y que no se deje al arbitrio de uno de los contratantes; así como perjudicial para los terceros titulares registrales de derechos reales o cargas en general, cuya protección exige una perfecta determinación de los negocios jurídicos que acceden al registro.

Se considera que la elección que se concede al deudor por el artículo 124 de la Ley Hipotecaria de la finca que haya de quedar libre en caso de pago parcial del crédito si la responsabilidad hipotecaria se encuentra distribuida entre varias fincas no es obstáculo a la solución anterior, pues opera en un ámbito distinto del de la fijación del precio de la compra.