DOCUMENTOS JUDICIALES.
1.-P: En una Sentencia se declara el dominio de la finca a favor del demandante y la validez de contrato de compraventa privado, se obliga a los demandados a estar y pasar por dicha declaración y proceder a emitir ante notario la declaración de voluntad necesaria para escriturar la compraventa.
Ahora se presenta en el registro un auto del juzgado en el que conforme al artículo 708 de la LEC se dice que se entiende por emitida por la ejecutada la declaración de voluntad del que otorgó el documento privado. Y dice: esta declaración se entiende formulada sin perjuicio de la forma y documentación que las leyes civiles y mercantiles prevén para actos y negocios jurídicos. Se libra testimonio del auto para la inscripción en el registro de la propiedad del acto a que se refiere la declaración de voluntad emitida .
R: Cuestión recurrente en el seminario que procede nuevamente a manifestar el sentir mayoritario:
1.- Se debe de estar a lo que establezca el fallo de la sentencia: A) La declaración de dominio sobre la finca, en cuyo caso será directamente inscribible el testimonio de la misma. O B) la validez y elevación a escritura pública de un contrato privado de venta, en cuyo caso deberá otorgarse la misma por los vendedores o por el juez en caso de su rebeldía, sin que hoy sea necesaria su comparecencia en la notaría sino que se estima suficiente aportar el auto de ejecución de la sentencia en que se de por emitida la declaración de voluntad del vendedor.
2.- Si el fallo, como ocurre en este caso, contiene las dos declaraciones, el interesado podrá optar por cualquiera de ellas, que serían directamente inscribible, al solicitar la ejecución de la sentencia, siendo totalmente correcto y admisible que el juez en el auto de ejecución precise o aclare el alcance real de la sentencia.
3.- Cuando la cuestión litigiosa fuere el reconocimiento de la validez de una compra privada, no puede alegarse en contra de la inscripción del testimonio que, en el Registro español, lo que se inscriben son negocios jurídicos y no titularidades dominicales, porque aunque ello sea cierto, no es impeditivo de la inscripción del testimonio si en los autos constan y se dan por probados: el precio de la transmisión y su pago, que se ha producido la traditio -ej. ocupación de la finca desde el contrato privado- y que no existían arrendatarios.
4.-Sólo en los casos en que la legislación civil exija el requisito de la escritura pública como forma Ab solemnitaten para la validez del negocio jurídico objeto de la litis -ej. donación-, debe entenderse necesaria la elevación a escritura pública del respectivo contrato privado. En los demás supuestos, la escritura no añade nada si en autos constan todos los elementos conformadores del negocio jurídico pues la voluntad negocial la manifiestan el juez en el auto de ejecución por el demandado y el demandante en la misma demanda. Sólo en el improbable caso, pues se declara el dominio, de que en autos no constare el modo, debería otorgarse la escritura pública como una forma de tradición instrumental.
Además, entender que siempre es necesario elevar a escritura pública un contrato privado como requisito legal de forma o documentación supone vaciar de contenido la salvedad del artículo 708 LEC pues los contratos se celebran extrajudicialmente, pero son válidos y producen sus efectos cuando concurra el consentimiento o título -aunque sea en documento privado- y la tradición o modo.
No obstante se recuerda el criterio de la DGRN -ver resoluciones de 17 de marzo de 2009 y 3 de junio de 2010- serán inscribibles las declaraciones de voluntad dictadas por el juez en sustitución forzosa del obligado, cuando estén predeterminados los elementos esenciales del negocio; pero en nada suplen a la declaración de voluntad del demandante, que deberá someterse a las reglas generales de formalización en escritura pública. Por ello, lo procedente es entender que la LEC no dispone la inscripción directa de la resolución judicial, sino que lo que la nueva forma de ejecución procesal permite es que el demandante otorgue por sí solo la escritura de elevación a público del documento privado de venta, apoyándose en los testimonios de la sentencia y del auto que suple la voluntad del demandado. Por contra, sí serían directamente inscribibles las ejecutorias complementadas por testimonios de autos en que se ordene suplir por el juez las declaraciones de voluntad del obligado a prestarlas, si se tratase de negocios para cuya inscripción bastase la declaración unilateral del demandado que judicialmente se suple, como sería el caso del ejercicio de un derecho de opción, el consentimiento del titular de la carga para la cancelación de un derecho real de garantía o de una condición resolutoria por cumplimiento de la obligación garantizada, entre otros casos.