URBANIZACIÓN NO CONSTITUIDA FORMALMENTE EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: PAGO DE GASTOS DE COMUNIDAD [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 8ª) DE 15 DE DICIEMBRE DE 2011.]
Ponente: Ilma. Sra. Dª. Mª Margarita Vega de la Huerga.
Antecedentes.- La demandada era propietaria de una vivienda unifamiliar ubicada en una urbanización en Majadahonda. Habiendo sido reclamada por la Comunidad de propietarios la cuantía que supuestamente debía en concepto de gastos de comunidad, la demandada se negó al pago.
En Primera Instancia, fue condenada al pago de los gastos de comunidad reclamados. La demandada recurrió la sentencia ante la Audiencia Provincial de Madrid, alegando que no forma parte de una comunidad de propietarios, pues su vivienda es independiente, no existen elementos ni servicios comunes de carácter común, sino que los únicos servicios comunes son llevados a cabo por el Ayuntamiento (entre otros, recogida de basura, vigilancia de la urbanización, alumbrado, mantenimiento de viales, alcantarillado).
La Audiencia Provincial de Madrid desestimó el recurso y condenó a la demandada al pago de las cantidades reclamadas en concepto de gastos de comunidad.
Doctrina.- Para considerar la existencia de una comunidad de propietarios y de las obligaciones y derechos inherentes a la misma no es preciso que se haya constituido como tal formalmente en escritura pública ni que conste inscrita en el Registro de la propiedad, sino que será suficiente que concurran los elementos a los que hace alusión la Ley de Propiedad horizontal de 21 de julio de 1969 y el Código civil (artículo 396). Es decir, será suficiente con que existan elementos privativos que comparten, a su vez, elementos comunes que resultan anejos a la titularidad de aquéllos. La falta de un título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y de su inscripción en el Registro de la propiedad sólo supone la inoponibilidad de lo pactado frente a terceros que lo desconozcan.
En particular, tratándose de urbanizaciones, la reforma introducida en la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/1999, de 6 de abril, deja claro que se aplicará subsidiariamente lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal a los conjuntos inmobiliarios en que concurran las características indicadas, es decir, que la titularidad de los elementos privativos lleve aneja la cotitularidad sobre determinados elementos o servicios comunes (artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducida la reforma).
La existencia de cartas de la Junta de propietarios dirigidas a la demandante (y a otros propietarios) animándoles a que no dejaran la comunidad de propietarios e indicándoles las condiciones de pago por liquidación de gastos que esto supondría no es indicio de que la demandada hubiera dejado de pertenecer a la comunidad, toda vez que no se presenta prueba de haber efectuado dichos pagos ni acuerdo admitiendo el cese, de un lado, y que existen elementos comunes, aunque pocos (en particular, una caseta de guarda y un equipo de bombeo).
CARMEN JEREZ DELGADO