ACCIÓN REAL REGISTRAL (ACCIÓN DE CESACIÓN DE OBRAS POR PERTURBAR E INVADIR LOS LÍMITES DEL DOMINIO DEL ACTOR): ALCANCE DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 13ª) DE 23 DE DICIEMBRE DE 2011.]

     Ponente: Ilmo. Sr. D. Modesto de Bustos Gómez-Rico.

Antecedentes.- El titular registral de un inmueble ejercitó, frente al titular registral de la finca vecina, una acción de cesación de obras, por perturbar e invadir los límites de su dominio al desarrollar la actividad de construcción o edificación. Se amparó para el ejercicio de la acción en lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria. La acción fue desestimada en ambas instancias.

Doctrina.- El artículo 41 de la Ley Hipotecaria protege "la titularidad de la finca inscrita, no su configuración material ni su realidad extraregistral, pues las circunstancias físicas de las fincas, como la naturaleza rústica o urbana, situación, linderos y superficie no están comprendidas en el principio de fe pública registral".

La institución registral se basa en las declaraciones de los otorgantes, razón por la cual no garantiza los datos de hecho que publica como ciertos. Los datos de hecho no están amparados por la fe pública registral.

La acción prevista en el artículo 41 de la Ley Hipotecaria, no sólo requiere para su ejercicio que el actor acredite su titularidad registral sino que, además, el demandado no oponga un título también inscrito en virtud del cual realice los actos que originaron el conflicto. El cauce que se inicia con la acción real registral prevista en este artículo es un procedimiento sumario en que no puede resolverse el conflicto de intereses originado entre dos titulares registrales referido a datos de hecho. Tal conflicto debe resolverse ante la jurisdicción civil ordinaria.

CARMEN JEREZ DELGADO