RESOLUCIÓN DE 26-02-2012 (BOE: 12-03-2012). HIPOTECA.
Resolución de 26 de enero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Lugo n.o 2 a inscribir una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca.
Los defectos que se plantean son dos:
Por un lado, un problema de tracto, pues la hipoteca se constituye sobre una finca que no aparece inscrita a nombre del hipotecante sino de un tercero, que compró a aquél la finca, si bien, figura anotada preventivamente en el Registro una sentencia no firme por la que se declara al hipotecante como pleno propietario de dicha finca. La DG entiende que frente a la prohibición de disponer de la cosa litigiosa por el demandado o por el demandante de nuestro Derecho anterior al Código Civil, en la actualidad nuestra legislación hipotecaria -desde 1869- permite la hipoteca sobre bienes litigiosos, si bien, dicha regulación debe interpretarse conforme a las exigencias derivadas del principio de tracto sucesivo, que exige que sea titular registral quien constituya la hipoteca (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), pues la anotación de la sentencia no firme en la que se declara nulo el título del actual titular registral únicamente enerva la fe pública respecto a titulares posteriores de derechos sobre la finca pero no produce ninguna modificación jurídico- real en favor del anotante.
Por otro lado, un problema relativo a la accesoriedad de la hipoteca respecto a la obligación que garantiza, de modo que la garantía real no puede extenderse más allá de los límites de la obligación a la que sirve de cobertura. En este sentido, señala la DG que la hipoteca no puede garantizar intereses sin que previamente se haya pactado que la obligación los devengue (cfr., respecto de intereses ordinarios, las Resoluciones de 11 de octubre de 2004 y 25 de abril de 2005), ni tampoco puede garantizar intereses por un periodo superior al pactado en la obligación, (...) ni que la cobertura hipotecaria quede definida por referencia a un tipo de interés distinto del estipulado, como ocurriría en el caso debatido, vulnerándose con ello la exigencia de claridad y precisión en el contenido de los asientos registrales, dada la transcendencia "erga omnes" de sus pronunciamientos (Resoluciones de 5 de noviembre de 1999 y 14 de septiembre de 2002) .
Igualmente, a partir de las alegaciones del recurrente, la DG reitera su doctrina sobre el principio de determinación en relación con los intereses en el sentido de que no cabe englobar, a efectos de extensión de la garantía hipotecaria, intereses remuneratorios y los intereses moratorios. Una y otra obligación por intereses tiene naturaleza y régimen distintos; los remuneratorios nacen del contrato mismo y vencen inexorablemente según vencen los plazos pactados; los moratorios no derivan directamente del contrato, sino de la conducta (incumplimiento por mora) ulterior de una de las partes. Unos y otros van a tener, por consiguiente, distinto título para conseguir su efectividad hipotecaria. Como la hipoteca puede, en principio, garantizar todo tipo de obligaciones, cabrá también extender la hipoteca a esta otra obligación, que no deriva directamente del contrato de préstamo. Pero, por exigencia del principio de especialidad (cf. artículos 9 y 12 de la Ley Hipotecaria) ni puede englobarse la cifra por intereses moratorios en la hipoteca por costas y gastos (como se dijo ya en la Resolución de 29 de octubre de 1984), ni puede englobarse, tampoco, en la cifra por intereses del préstamo; por el contrario, de quererse que también estos intereses resulten hipotecariamente garantizados, deben precisarse separadamente, en cuanto a esta otra obligación futura garantizada, las circunstancias que la identificarán y la cifra máxima de responsabilidad (cfr., entre otras, las Resoluciones de 23 y 26 de octubre de 1987 y 11 de febrero de 1998) .