RESOLUCIÓN DE 16-02-2012 (BOE: 13-03-2012). TRANSMISIÓN: CAUSA. AUTORIZACIÓN JUDICIAL.
Resolución de 16 de febrero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Fuenlabrada n.o 3 a la inscripción de una transmisión de inmuebles en ejecución de contrato de obra.
Se tratan por la DG diferentes cuestiones, como fundamentales:
Se plantea si es necesaria la expresión en el título de la causa de la modificación jurídico real sujeta a inscripción Respecto a la primera cuestión la DG recuerda su tradicional doctrina acerca de la causa y la necesaria expresión de la misma en el título, pues, aparte de que sería muy difícil la calificación, no podrían cumplirse exigencias formales expresas de la inscripción, pues nuestra Ley Hipotecaria exige la expresión de la "naturaleza del acto o contrato" (cfr. artículos 245 de la Ley Hipotecaria), y el "título genérico de adquisición" (cfr. artículo 51.10 del Reglamento Hipotecario), es decir, el tipo de negocio causal a que obedece la transmisión, como requisito básico para la calificación registral. Cita las Res. de 20 de febrero de 2003 y de 10 de marzo de 2004.
La personificación de las Uniones Temporales, respecto de lo cual afirma que (...) es unánime la doctrina sobre la carencia de personalidad jurídica de este tipo de entidades, cualquiera que sea el grado de consideración de las mismas (...) por lo que el dominio corresponde directamente a las entidades que integran la Unión en proporción a su participación en ella y, por tanto, los actos dispositivos sobre tales bienes han de quedar afectados por la situación subjetiva en que, eventualmente, se encuentren (cada una) de aquéllas.
Y en cuanto a la cuestión de si la registradora puede tener en cuenta la situación de concurso, la cual no resulta de su Registro, sino del Registro Mercantil, la DG trata de armonizar las doctrinas contradictorias emanadas con anterioridad.
Así parte de la base de que la declaración de concurso produce sus efectos desde la fecha del auto que se declare, el cual será ejecutivo aunque no sea firme (artículo 21.2 de la Ley Concursal) y que afecta a la totalidad de los bienes y derechos que forman el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración de concurso, los cuales quedan integrados en la masa activa que queda sujeta a un régimen legal específico, incluida su realización forzosa en caso de apertura de la fase de liquidación (artículos 76.1, 148 y 149 de la Ley Concursal). La publicidad registral de esta situación se realizará de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 24 y 198 de la Ley Concursal, y las específicas normas previstas en la legislación hipotecaria, del Registro Mercantil y del Registro de resoluciones concursales vigentes (artículos 2.4 y 42.5 Ley Hipotecaria, 10, 142, 143, 166.4.o y 206 Reglamento Hipotecario, 320 a 325 del Reglamento del Registro Mercantil y Real Decreto 685/2005, de 10 de junio, sobre publicidad de resoluciones concursales, y su modificación por Real Decreto 158/2008, de 8 de febrero).
Y llega a la conclusión de que, si bien, el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, (...), no permite utilizar datos conocidos por el registrador extrarregistralmente, pero tal proscripción no debe alcanzar a los datos que puedan ser conocidos por medios oficialmente establecidos para coordinar los diferentes Registros públicos, con el fin de permitir una calificación más acorde con el superior principio de legalidad, siempre, claro está, respetando las exigencias de principios registrales básicos como el de prioridad, inoponibilidad de lo no inscrito y fé pública registral, consagrados por los artículos 17, 32 y 34 de la Ley Hipotecaria .
Por tal motivo, el registrador no puede, desconociendo tales restricciones, permitir el acceso al Registro de actos otorgados por el deudor concursado que la propia Ley Concursal considera anulables y dispone que no "podrán ser inscritos en registros públicos mientras no sean confirmados o convalidados o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación firme" (artículo 40 de la Ley Concursal). En cuanto tales efectos se producen desde la fecha del auto de declaración del concurso y no se detienen ante la buena fe o ignorancia de quienes fueron parte en el contrato, también han de ser tenidos en cuenta a la hora de calificar el acto viciado, siempre que la situación concursal le conste de forma fehaciente al registrador .
El artículo 18 de la Ley Hipotecaria habla únicamente de los asientos del Registro sin añadir, conforme habría hecho de haber sido ésa su intención, "de que sea titular". Hay que recordar por ello el principio hermenéutico en cuya virtud "donde la ley no distingue, no se puede distinguir". Es más, el artículo 65.4.o del mismo cuerpo legal, al hablar de la calificación, apunta que se hará en base a lo que resulte de "los asientos del Registro con él relacionados". Dada la literalidad del precepto, es obvio que el pronombre "él" que utiliza no se refiere al registrador sino al título, por lo que hay que concluir que la calificación ha de basarse en todos los asientos, sea cual fuera el Registro en que consten, que se refieran al título que recoja el acto o contrato.
Por otro lado, la referencia del artículo 18.1.o de la Ley Hipotecaria a los medios de calificación consistentes en los documentos presentados y en los asientos del Registro no es una limitación intrínseca de la función calificadora sino que significa que el Registrador no puede fundar su calificación en meras noticias o documentos privados no inscribibles y que el procedimiento registral requiere un requisito previo antes de la calificación, que es la presentación, por lo que dicho carácter no impide, sino todo lo contrario, que se presenten otros documentos principales o complementarios, para un mejor acierto en la calificación e incluso por exigencias del deber de calificar.
Ha de tenerse finalmente en cuenta, en relación con este punto, que la limitación cognoscitiva que en el procedimiento registral se establece por el legislador no obedece sino a razones de agilidad y evitación de costos adicionales al interesado. Ninguna de estas finalidades se ve perturbada por el hecho de consultarse el Registro Mercantil ya que tal consulta se efectúa sin costo adicional ni económico ni temporal para el usuario.
A lo anterior debe añadirse que el ya citado artículo 222.8.2.o de la Ley Hipotecaria, introducido por la Ley 24/2001, de 27 de Diciembre, establece que "los Registradores, en el ejercicio de su función pública, estarán obligados a colaborar entre sí, así como con los Órganos jurisdiccionales, las Administraciones públicas y los Notarios" .