RESOLUCIÓN DE 13-02-2012 (BOE: 08-03-2012). PODER. JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA.

     Resolución de 13 de febrero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Santiago de Compostela n.o1 a inscribir parcialmente una escritura de préstamo hipotecario.

     Se presenta el Registro escritura por la que se concede un préstamo con carácter solidario a 2 sociedades y en garantía del mismo se constituye hipoteca sobre una finca propiedad una sola de las sociedades.

     La Registradora suspende la inscripción por falta de congruencia en el juicio notarial de suficiencia, al existir una autocontratación que genera conflicto de intereses por intervenir los mismos administradores tanto en nombre de la sociedad deudora no hipotecante, como en la deudora hipotecante lo que exigiría que el Notario lo hubiese salvado expresamente en su juicio de suficiencia acerca de las facultades representativas. Señala la Registradora que, si bien la DG (Resoluciones de 27-11-2006, 25-2-2007 y 5-6-2007) ha considerado innecesario que el Notario autorizante del título exprese que en el poder acreditado se salva la autocontratación, no puede aplicarse esta doctrina a la representación orgánica ya que en ésta las facultades de los administradores derivan de la Ley, por lo que el Registrador sí puede apreciar de la propia escritura que existe una falta de congruencia en el juicio notarial de la representación.

     Retirada la escritura, se aporta nuevamente acompañada de instancia suscrita por el presentante del documento, representante del banco prestamista, en el que solicita que se proceda a la inscripción solamente a favor del deudor hipotecante. Dicha solicitud fue calificada igualmente de forma negativa, fundamentalmente, por el principio de unidad negocial que exige la inscripción del completo negocio jurídico tal ha sido configurado por los otorgantes, en el que media el conflicto de intereses anteriormente expuesto.

     La DG confirma el defecto señalando que la autocontratación (y no distingue entre representación orgánica o voluntaria), si hay riesgo de conflicto de intereses, debe entrar siempre en el ámbito de la calificación registral, conforme al artículo 18.1º de la Ley Hipotecaria, pues, la falta de imparcialidad del autocontratante y el potencial perjuicio para el representante, excluiría directamente la representación, determinaría la nulidad del negocio y sería incongruente, pues, con el juicio notarial de suficiencia. Todo ello en concordancia con los principios hipotecarios por los que se rige nuestro sistema registral; en concreto, a parte el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el trasmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguarda judicial de los asientos del párrafo 3º del artículo 1º de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral del artículo 34 de la misma cuyo sustento, no es otro que la confianza que el mercado deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad, ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral . Todo ello sin perjuicio, de que el representado pueda, voluntariamente, permitir la autocontratación lo que constituiría, según la DG, (...) una particular forma de poder de representación (poder para autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, (...) lo que exigiría, pues, un concreto juicio de suficiencia respecto a la existencia de esa licencia, autorización o ratificación del "dominus negotii".

     Respecto a la segunda cuestión planteada, la posibilidad de inscripción parcial, la DG señala que, al ser los deudores (hipotecante y no hipotecante) solidarios, respecto al crédito garantizado, no basta, para la exclusión del deudor no hipotecante en la inscripción del préstamo hipotecario, el consentimiento del acreedor, sino que también sería necesario el consentimiento del deudor hipotecante, pues la potencial situación de conflicto de intereses se da en las relaciones entre los dos deudores solidarios. Pero es que, además, como puso de manifiesto la Resolución de 18 de abril de 1994, la inscripción parcial del título, aún solicitada por los interesados, no procede cuando pueda entenderse que tal solicitud altera o afecta sustancialmente al contenido del título, en cuyo caso el registrador debe denegar o suspender la inscripción del mismo. Y esto es lo que sucedería en el caso concreto pues, (...) la inscripción parcial solicitada desnaturalizaría el negocio que ha sido celebrado por las partes, puesto que el Registro publicaría que la hipoteca garantiza una obligación no con pluralidad de deudores, como originariamente se había acordado, sino con un deudor único. Se estaría, en consecuencia, transformando uno de los elementos esenciales de la obligación. Además, dicha inscripción parcial no subsanaría el conflicto de intereses, pues éste concurre en la formación misma del negocio lo que determinaría su nulidad por falta de facultades suficientes para autocontratar y todo ello sin perjuicio de su eventual sanación mediante la ratificación posterior.