RESOLUCIÓN DE 02-02-2012 (BOE: 01-03-2012). DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD SIN CERTIFICACIÓN DEL ADMINISTRADOR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL SOBRE EL ESTADO DE DEUDAS.
Resolución de 2 de febrero de 2012, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Olmedo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de condominio, liberación de deudor y afianzamiento.
Hechos. Se pretende inscribir una escritura de disolución de comunidad con adjudicación del inmueble y asunción de la totalidad de la deuda garantizada con hipoteca a uno de los comuneros, que compensa al otro comunero, por la diferencia, en metálico.
Defectos alegados por el Registrador:
1º. Falta de aportación del certificado de la comunidad de propietarios, art. 9.1.e) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada primero por la Ley 2/1988, de 23 de febrero, y modificada después por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Propiedad Horizontal.
2º. Falta de claridad en la redacción de la escritura en lo relativo al contenido del contrato y el pago del precio.
La DGRN revoca los dos defectos.
En cuanto al primero, señala, por un lado, que el art. 9.1.e) de la LPH responde a la necesidad de la protección del tercer adquirente de la finca perteneciente a una comunidad de propiedad horizontal, ya que las cargas derivadas de las cuotas de gastos y mantenimientos así como la procedentes de las derramas pendientes por actuaciones en la comunidad tienen una naturaleza real que afecta y grava la finca, de forma que el adquirente de la misma soporta esas cargas como si de las registrales se tratase. Y, por otro lado, que no nos encontramos ante una transmisión de propiedad ordinaria, sino ante una adquisición como consecuencia de una disolución de comunidad que no tiene una clara naturaleza traslativa (hace referencia a la reiterada doctrina de este Centro Directivo respecto a la naturaleza traslativa o declarativa de las disoluciones de comunidad, si bien por cuestiones relativas a la justificación del título como medio para la inmatriculación).
Y ambas circunstancias, por un lado, la de que se trata de un acto de discutida naturaleza traslativa, y por otro, la de que el adquirente -que es la persona protegida por la exigencia del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal- es el condueño junto con la que cede su derecho de propiedad, hace que la utilidad de la exigencia de la certificación de cargas, al menos en este caso, sea inocua, ya que el adjudicatario no es un tercero, pues ya era propietario antes del otorgamiento de la escritura.
Respecto a la mención que se hace por el registrador en virtud del artículo 21 de la Ley Hipotecaria, se remite a la doctrina anterior de este Centro directivo: ni el incumplimiento de las obligaciones que se imponen al transmitente ni la prohibición de autorización de la escritura pública afectan "a la validez del negocio celebrado, por lo que si el mismo, en este caso una compraventa, reúne los requisitos que para su validez exigen las leyes (artículos 1261 y siguientes y 1300 del Código Civil) no existen obstáculos para que pueda acceder al Registro, todo ello al margen de las acciones que al adquirente competan frente a quienes hayan incumplido o quebrantado aquellas obligaciones y prohibición, en cuanto, pese a la inscripción, habrá de soportar la afección real de la finca transmitida que la misma norma impone por razón de tales gastos". Y es que la omisión que el registrador achaca a la escritura calificada no se sanciona especialmente por la ley como defecto impeditivo de la inscripción.
En cuanto al segundo defecto, lo revoca igualmente, pues, después de una lectura de la escritura, considera que no hay lugar a dudas en su redacción y en el contenido del acuerdo plasmado, declarando además que la redacción se ajusta a lo dispuesto en el Reglamento Notarial.