VIVIENDAS CON PROTECCIÓN PÚBLICA.

1.-P: ESTUDIO DE MODELO DE VENTA DE EMVS de Madrid. En una escritura de compraventa de una Vivienda que está sujeta a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régimen de Viviendas de Protección Pública se pacta: 1) una condición resolutoria consistente en el incumplimiento de la obligación de ocupar la vivienda en el plazo de doce meses, con una previsión para su cancelación automática en el Registro si no se cumple en determinado plazo; 2) prohibición de transmisión intervivos o ceder el uso por cualquier título durante el plazo de veinte años; 3) Durante el plazo de veinte años derecho de tanteo y retracto a favor de la EMVS de Madrid, con una regulación muy detallada. Y, además de lo anterior, se estipula lo siguiente: En el supuesto de no ejercer el derecho de tanteo y retracto el vendedor en primero y ulteriores transmisiones estará obligado a hacer efectivo el veinte por ciento del precio de la transmisión a la EMVS de MADRID S.A. si ésta se verificara antes de los veinte años desde la venta de la vivienda en escritura por parte de la EMVS de Madrid . Esta obligación se configura como condición resolutoria de la compraventa que por medio de la presente se formaliza.

R: Esta última obligación de pago a la EMV de parte del precio de compra suscita muchas dudas sobre su admisibilidad. La cuestión ya se planteó en otro Seminario (Vid. Cuadernos del SCHC Nº 14. CASOS PRÁCTICOS. VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL) y entonces se concluyó unánimemente que no era inscribible tal cláusula pues carece de trascendencia real. Pero además se consideró que la misma es contraria a derecho pues, como el Tribunal Constitucional tiene declarado, la función social de la propiedad constituye un elemento estructural o inherente del derecho de propiedad privada que delimita su contenido, siempre y cuando se respete su contenido esencial (artículo 53-1 de la CE). Por ello, el contenido de la propiedad de una vivienda libre no es el mismo que el de una vivienda sometida a algún régimen de protección oficial, el cual dependerá, a su vez, dado el actual marco competencial de la CE, de lo que establezca la respectiva Comunidad Autónoma (artículo 148-3).

Pues bien, la Comunidad de Madrid no contiene una norma que permita imponer el citado derecho al precio de venta, por lo que se entiende que no puede ser impuesto a los compradores. Fijando la Ley el derecho de retracto y la limitación del precio máximo de venta, se considera que éste, junto con las demás limitaciones legales, constituye el contenido esencial del derecho de propiedad del comprador de tales viviendas, del cual no puede ser privado el comprador de manera convencional y luego por una decisión unilateral de una administración (artículo 1256 del Código civil), que incurriría en un supuesto de enriquecimiento injusto. Las limitaciones a las facultades dispositivas de los propietarios están sujetas al principio de reserva de ley del artículo 33 de la Constitución española (Ángel Valero Fernández-Reyes, número 13 de estos Cuadernos, ASPECTOS REGISTRALES DEL RÉGIMEN DE VIVIENDAS PROTEGIDAS: SU APLICACIÓN A LA LEGISLACIÓN DE LA COMUNIDAD DE MADRID.)

La novedad que se plantea ahora es que se ha pretendido reforzar el carácter real diciendo que se configura como condición resolutoria de la compraventa que se inscribe, pretendiendo así conseguir su acceso al Registro. Sin embargo los obstáculos para la inscripción siguen siendo los mismos: supone una limitación del dominio que no tiene amparo -a diferencia de las otras pactadas: prohibición de disponer y tanteo y retracto- en la legislación de VPO. No tiene justificación ninguna cuando el precio máximo de la venta está fijado por la propia Administración, la transmisión requiere su propia autorización y es titular además un derecho de adquisición preferente. Supone una limitación al derecho de propiedad que no tiene base en la legislación ni causa que la ampare, pues la que resultaría de su calificación de VPO están más que garantizadas con las limitaciones legales.

Supone además un enriquecimiento injusto pues se dan los rasgos que la jurisprudencia ha exigido para delimitar esta figura: un enriquecimiento para la EMVS vendedora (de hecho pudiera parecer que con ello se pretende abrir una vía de financiación); el correlativo empobrecimiento del propietario, ahora vendedor; una relación entre el enriquecimiento y el empobrecimiento; y una falta de causa del desplazamiento patrimonial, puesto que no responde a ninguna contraprestación ni obligación lícita. Se trataría más bien de una figura similar a los ingresos que se reciben sin contraprestación alguna, que es la definición de los tributos, puesto que supone imponer por vía convencional un tributo en contra de los preceptos constitucionales que exigen, en todo caso, reserva de ley. Téngase en cuenta que en las transmisiones de estas viviendas, al existir unos precios máximos de venta y una serie de controles previos para la transmisión, no deben existir plusvalías, por lo que si se impone la obligación de entregar a la EMVS el veinte por ciento del precio de una futura transmisión se hará a costa de la pérdida efectiva del propietario y no a costa de la participación en un eventual beneficio.

Finalmente tampoco es muy adecuado configurar esta obligación como condición resolutoria. Está claro que con ello lo único que se pretende es que acceda al Registro la cláusula en cuestión, pero la tan usada y problemática condición resolutoria no parece que dé para tanto. En primer lugar, porque lo que no se puede conseguir por vía directa tampoco debe poder conseguirse por vía indirecta. Así cuando el artículo 27 LH rechaza el acceso al Registro de las prohibiciones de disponer en actos o negocios a título oneroso, sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento (y la condición resolutoria sólo es una garantía real de modo indirecto), se está refiriendo a la posibilidad de asegurar o garantizar la indemnización de daños y perjuicios que, para el caso de incumplimiento de la prohibición, deberá satisfacer el incumplidor precisamente por no tener tal incumplimiento eficacia respecto de terceros, pero no autoriza a que se pueda inscribir la prohibición de disponer bajo el amparo de una condición resolutoria.

Y en segundo lugar, el texto de la cláusula no parece responder a la naturaleza jurídica de la condición resolutoria en el sentido de acontecimiento futuro e incierto del que se hace depender la resolución del negocio jurídico. Según ha escrito Peña con la condición resolutoria explícita el propio dominio o derecho real adquirido depende del acontecimiento que implica la condición, y en este sentido opera como un derecho real de garantía indirecta. En nuestro caso se transmite el dominio pleno. Lo que ocurre es que con la repetida cláusula, en la práctica, se viene a imponer una obligación a cualquiera que en el futuro sea propietario del bien inmueble transmitido, nótese que se impone al vendedor en primero o ulteriores transmisiones . Nos encontramos así con una figura similar al derecho real o, por lo menos al no poder hacerse efectivo el derecho directamente sobre la cosa, con una figura intermedia asimilable a las llamadas obligaciones propter rem, que son aquellas que generan a cargo del obligado un auténtico deber de prestación, como en cualquier relación obligatoria, con la particularidad fundamental de que el sujeto pasivo de esa obligación se individualiza por su posición jurídica con relación a determinado bien, de manera que si se transmite el bien cambia el sujeto pasivo; en nuestro caso, será sujeto pasivo de la obligación la persona que en cada momento sea titular del dominio de la vivienda. Quien en cada momento sea titular de la vivienda está obligada a pagar ese canon a una entidad que ya no tiene ningún derecho ni relación alguna sobre la cosa, salvo que admitiéramos esta figura como obligación propter rem.

Y llegados a ese punto nos encontramos con las mismas dificultades para su acceso al Registro, pues en principio nuestro sistema registral rechaza la inscripción los derechos personales u obligaciones (artículo 98 LH), si bien se ha admitido la constancia registral de las obligaciones propter rem cuando son cauce de satisfacción de necesidades que de otro modo no se podría lograr (por ejemplo, estatutos de urbanizaciones privadas). Pero cuando estas obligaciones propter rem no están insitas en el contenido de un derecho real determinado y típico, cuando son independientes y surgen de la autonomía de la voluntad, sólo deben admitirse cuando responden a una causa justificada y válida, ya que, aunque aceptado en nuestro derecho el sistema de numerus apertus en materia de derechos reales, siempre se imponen ciertas exigencias estructurarles para su admisión. Así el principio de libertad de la propiedad exige que no pueda la voluntad de las partes imponer limitaciones o gravámenes que no respondan a una razón o causa permanente que socialmente justifique los correspondientes efectos reales de la concreta limitación o gravamen de la propiedad que se pretenda establecer. El derecho real creado o la limitación deben tener un mínimo de justificación racional (R 30 de septiembre de 1987). Justificación racional y causa socialmente justificada que no parecen existir en nuestro caso puesto que la prevención contra posibles abusos especulativos en la venta de este tipo de viviendas tiene sus instrumentos a través de una serie de mecanismos que vienen, en todo caso, impuestas por la legislación que las regula (prohibición de disposición, autorización, precio máximo de venta, establecimiento de derechos de tanteo y retracto). La pretensión de imponer la obligación de participar en el precio de las futuras transmisiones haciendo efectivo el veinte por ciento, no sólo al adquirente actual sino a los futuros adquirentes: i) queda a la exclusiva voluntad del transmitente en contra del artículo 1.256 CC, pues se hace depender el nacimiento de la obligación de que la EMVS no ejerciera su derecho de adquisición preferente, sin necesidad de justificación ni expresión de causa por tal inacción; ii) es incompatible e incoherente con un sistema donde se ha previsto una prohibición de disponer y unos derechos de adquisición preferente (resultaría contrario a todos los principios de buena administración que una entidad ejercitara un derecho de adquisición preferente con la consiguiente obligación de pagar el precio y los gastos necesarios hechos por el adquirente para luego recuperar, en el mejor de los casos, el importe de un precio que en todo caso ha de ser tasado, cuando puede simplemente no hacer nada y como premio a su omisión ganar el veinte por ciento del precio de la transmisión); iii) esta ganancia lleva una correlativa pérdida en el propietario ya que, al existir legalmente unos precios máximos de venta, no existirán nunca plusvalías implicando su aplicación un enriquecimiento injusto; iv) supone imponer de facto una tributo sobre la propiedad sin la necesaria cobertura legal (artículo 133 CE).