URBANISMO.
1.-P: En una reparcelación hay un arroyo, y se plantean las siguientes preguntas:
1) ¿Tiene que aceptar la Confederación Hidrográfica del Tajo el deslinde de la finca de reemplazo si no consta deslindado previamente el cauce?
2) El informe de zona inundable en los últimos 500 años, ¿es calificable su ausencia o congruencia con lo aprobado?
R: Según el artículo 108 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, todos los propietarios o afectados por la Compensación urbanística deberán ser notificados individualmente de la existencia de este Proyecto.
Por su parte según el artículo 7-11 del RD 1093/1997 en el expediente de reparcelación debe constar expresamente que todos los propietarios de las fincas incluidas en la unidad han sido notificados en el expediente y, en consecuencia, el río y su cauce deben incluirse como finca de procedencia y de resultado y, también, deberá haber sido parte en el expediente la Confederación Hidrográfica respectiva como titular del arroyo y su cauce o su consentimiento en escritura pública a posteriori.
Por último, conforme al artículo 51-2 reformado de la Ley del Suelo nacional, si la inscripción se practica, se deberá notificar la inscripción a la Comunidad Autónoma de Madrid, notificación que algunos compañeros estiman que deberá practicarse aunque no se llegue a practicar la inscripción.
2.-P: En 2005 un Ayuntamiento aprueba un estudio de detalle en relación a una manzana completa que se identifica con la finca registral 50.000. En virtud de dicho estudio, el PGMOU queda modificado en el sentido de que dicha parcela, de uso dotacional-zona verde, se destina a la construcción de 44 viviendas en dos bloques separados por un vial público.
El promotor construye uno de los bloques, escritura e inscribe la obra nueva y la división horizontal, y vende todas las viviendas. Sobre el resto del solar constituye, a su favor, un derecho de sobre-edificación que le autoriza a edificar conforme al estudio de detalle de 2005, de forma que cuando edifique las viviendas construidas se proyectarán sobre el 60% de la total propiedad, y las ya existentes, sobre el 40% . Todo lo cual consta inscrito en el Registro, en el folio de la matriz.
Ahora, se presenta escritura de modificación del derecho se sobre- edificación, por la cual se suprimen todas las menciones al estudio de detalle. El Registrador suspende, básicamente, porque es preciso el consentimiento de todos los propietarios, y porque de aceptar tal modificación, el derecho queda como carga perpetua y vacía de contenido.
Se plantean dos calificaciones sustitutivas, que pierde el solicitante. Finalmente, se realiza la siguiente consulta: Puesto que según el estudio de detalle, la finca estaba destinada a formar dos unidades diferenciadas y separadas por el vial, y puesto que el vial ya existe como tal, ¿puede procederse a la separación de las titularidades de las dos fincas, de forma que el promotor quede como dueño de la porción sobre la que se va a ejercer el derecho se sobre-edificación, y pueda operar sobre ella sin el consentimiento de los interesados ? .
DATOS DE INTERÉS: Todos los titulares registrales han manifestado ya conocer y consentir el estudio de detalle y su modificación. El Ayuntamiento reconoce oficialmente que los compromisos urbanísticos están todos cumplidos. La legislación castellano-manchega admite que los estudios de detalle abran viales públicos, pero no si con ello se amplía la edificabilidad máxima de la unidad de ejecución (es decir, el estudio de detalle puede abrir viales exteriores, pero no viales que atraviesen la manzana).
R: Se plantean tres opciones:
-Que el ejercicio del derecho de sobre-edificación, mediante la correspondiente escritura de obra nueva y división horizontal, se conceptúe como ejecución del estudio de detalle, y de lugar a la segregación de la finca sobre la que se construye sin necesidad de licencia de segregación, que quedaría como propiedad del promotor. Todo ello, sin consentimiento de los propietarios, que ya conocían, por constar en el Registro, la existencia del derecho de sobre-edificación y su vinculación al estudio de detalle.
-Que se haga lo anterior, pero con licencia de segregación, a fin de que el Ayuntamiento intervenga en el acto urbanístico de separación física de las parcelas.
-Que se considere que el estudio de detalle, como instrumento de planeamiento, requiere a su vez de un instrumento de ejecución, que no puede ser otro que la reparcelación, en este caso vertical , contemplada por la legislación castellano manchega.
Cualquiera de las tres opciones puede ir acompañada de la necesidad del consentimiento de los propietarios de la primera propiedad horizontal a través de la actuación de sus órganos colectivos, consentimiento que algunos compañeros consideran necesario, igual que algunos consideran necesario la aportación de licencia de parcelación.
Sin embargo, mayoritariamente se optó por la primera opción por aplicación del artículo 82 del RD 1093/1997 que prevé prácticamente este supuesto.
3.-P: Examen de un complejo supuesto de expropiación forzosa a efectos de gestión urbanística: Se trata de un supuesto de expropiación con beneficiario, que se trata de una UTE, en el que el pago se acuerda en fincas de la unidad de ejecución objeto de la propia expropiación. Al inscribir la expropiación se abrió un folio independiente al aprovechamiento urbanístico que constituía la indemnización indicando que se concretaría en la adjudicación de unas fincas determinadas del Proyecto de equidistribución y al inscribirse éste se hizo constar que esas determinadas fincas estaban afectas al pago de la indemnización por la expropiación.
Ahora se presenta unas escrituras de dación en pago de los gastos de urbanización a diversas sociedades que son precisamente los miembros de la UTE titular registral. ¿Qué valor tiene la constancia registral de la afección al pago de la indemnización?, ¿Se puede inscribir la dación en pago?
R: En primer lugar, se precisa que las inscripciones practicadas sobre el aprovechamiento urbanístico son correctas al amparo de lo dispuesto en los artículo 44 y 42 del RD 1093/1997, y que las fincas adjudicadas en expropiación se inscriben libres de cargas -artículo 26-1 del RD 1093/1997-, y también libres de la afección a los gastos de urbanización al tratarse de una adquisición originaria, por lo que esas deudas señaladas serían personales de la promotora de la unidad -la UTE- sin que las fincas estuvieran afectas a su pago. Esta circunstancia impide que las fincas a las que nos referimos se adjudiquen por una deuda propia de las fincas en cuanto tales como si de una expropiación por impago de su parte en los gastos de urbanización se tratara.
Ahora bien, si las fincas a adjudicar al expropiado como justiprecio estaban determinadas de antemano, a su nombre debieron inscribir al asentar el proyecto de equidistribución y simultáneamente con la cancelación del folio abierto al aprovechamiento urbanístico, pero no habiéndose efectuado así, debe precisarse la naturaleza de esa afección al pago de la indemnización por expropiación y, a este respecto, mayoritariamente se consideró que se trata de una mera mención de un derecho personal sin efecto jurídico alguno, no una carga propiamente dicha, pues no se indica expresamente que se constituye garantía real a favor de los expropiados ni consta anotación preventiva de su reclamación, por lo que como tal mención puede cancelarse al amparo de los artículo 98 de la Ley Hipotecaria y 353-2 y 3 de su Reglamento. Y ello porque aunque el artículo 23 del RD 1093/1997 exige para la inscripción de la expropiación que se acredite el pago del justiprecio o la consignación de su importe y esa indicación tabular previa a la adjudicación al expropiado se considere una obligación legal para obtener la inscripción, a lo más que podría asimilarse es a una adjudicación para pago de deudas, lo que implicaría el efecto cancelatorio antes enunciado como se dispone en el citado artículo 353-2 del Reglamento Hipotecario para otros supuestos de adjudicación para pago de deudas.
4.-P: Presentada en el Registro certificación administrativa expedida por el Ayuntamiento de Madrid relativa a la aprobación definitiva de un proyecto de reparcelación, existe, sobre varias de las fincas aportadas, anotado preventivamente una declaración de concurso. La citada anotación se practica con posterioridad a la nota marginal del art. 5 del RD 1093/1997.
En este caso, se plantea si es necesaria la intervención de los administradores concursales o simplemente, bastaría con un mandamiento del Juzgado de lo Mercantil rectificando en los términos de los arts. 14 y siguientes del RD 1093/1997. También habrá que tener en cuenta que sobre las fincas de resultado, existirán las cargas urbanísticas, como créditos privilegiados, derivadas del proyecto de reparcelación.
R: Hubo asistentes que se inclinaron por la aplicación directa de la regla del artículo 15 RD 1093/1997 (relativo a la cancelación formal de los derechos y cargas inscritos con posterioridad a la fecha de la nota) y así proceder a cancelar formalmente la anotación de concurso y, a continuación, extender al margen de las fincas de resultado la nota de referencia prevista en el artículo 16. Para llevar a efecto la rectificación y levantar el cierre registral que estos preceptos imponen deberá presentarse documento rectificatorio del que provocó la anotación de concurso expedida por el Juzgado de lo Mercantil, salvo que la correspondencia entre las fincas de origen y de resultado se deduzcan directamente de los asientos del Registro y se solicite por el titular del derecho cancelado que bien puede ser la administración concursal. Y ello siempre que no se hubiera cancelado la nota por caducidad por el transcurso del plazo legal previsto en el artículo 5 RD 1097, pues si así hubiera ocurrido estaríamos ante otro problema añadido que pareciera exigir el consentimiento expreso de la administración concursal.
Otros, en cambio, mostraron sus dudas sobre una aplicación estricta y en sus propios términos de las normas de artículos 14 y ss RD 1093/1907, pues mientras estos preceptos hacen referencia a la cancelación de derechos y cargas, el concurso no tiene tal consideración sino que afecta a la situación subjetiva en que se encuentra el concursado. Como ha dicho la DGRN en R 26/01/2012, la declaración de concurso, así como su inscripción o anotación, no constituye, propiamente, una carga específica sobre una finca o derecho, que haya de ordenarse registralmente con otras cargas o actos relativos al dominio de aquéllos, conforme al principio de prioridad consagrado por el artículo 17 de la Ley Hipotecaria. La constatación registral de la declaración del concurso hace pública la situación subjetiva en que se coloca al concursado en cuanto al ejercicio de las facultades de administración y disposición sobre el conjunto de bienes, derechos y obligaciones integrados en su patrimonio, de modo semejante a las inscripciones de resoluciones sobre incapacitación contempladas en el artículo 2.4 de la Ley Hipotecaria (RDGR 21/07/2011). Además, el régimen de intervención o suspensión de las facultades del concursado no nacen con la inscripción o anotación del auto, sino que es eficaz desde la fecha del auto de declaración del concurso, "que producirá sus efectos de inmediato... y será ejecutivo, aunque no sea firme" (artículo 21.2 de la Ley Concursal), con independencia del conocimiento que de él tengan los otorgantes y de que se haya dado o no al auto la publicidad extrarregistral y registral prevista en los artículo 23 y 24 de la Ley Concursal. Desde ese momento, los actos que tienen por objeto bienes integrados en el patrimonio del concursado deben ser calificados de conformidad con las restricciones impuestas por el auto de declaración del concurso.
Por ello, estiman que la anotación de concurso no debe afectar tan rigurosamente a la inscripción del proyecto de reparcelación puesto que la situación concursal de la sociedad seguirá afectando de igual manera a todas las fincas de las que ésta sea titular, tanto si son de origen como si son de resultado, y con independencia de la constancia registral o no del concurso. Como se ha dicho en otras ocasiones en este seminario la nota del artículo 5 RD 1093/1997 tienen una finalidad fundamentalmente notificadora y si, como es el caso, la anotación de concurso se practicó con posterioridad a la extensión de aquella nota, en la nota de despacho del mandamiento que la ordenó se debió dejar constancia del contenido de la misma, lo que surte el efecto de tener por notificado al Juzgado de lo Mercantil y a la Administración Concursal. Lo que sí se entendió conveniente, en caso de que se estimara inscribible el proyecto de reparcelación, es notificar al Juzgado de lo Mercantil su inscripción para que tenga conocimiento de las nuevas fincas de resultado adjudicadas al concursado y, sobre todo, de la afección real que desde el momento de la inscripción pasa a gravar las fincas de resultado con los efectos propios de una carga real expresa, con rango preferente respecto de las cargas inscritas sobre las fincas de origen y que se trasladen a aquellas, en orden a la adecuada calificación que, dentro del concurso, se deba hacer de estos créditos que parece deben ser calificados como créditos con privilegio especial (artículo 90 LC) por estar garantizados con garantía real, tal como se deduce con carácter general del artículo 16.2 TR LS 2008.
5.-P: Desarrollo urbanístico en una localidad de Madrid en el que fue constituida la Junta de Compensación en fecha 12 de mayo de 2005 e inscrito el proyecto de reparcelación del ámbito en fecha 14 de agosto de 2006. Posteriormente, como consecuencia de una modificación del Plan Parcial del Sector fue modificado el proyecto de reparcelación, que implicaba nuevos y mayores costes de urbanización para determinadas fincas resultantes, en fecha 22 de febrero de 2008. Consecuentemente, la afección al pago de los costes de urbanización que consta en la inscripción de cada finca de resultado caduca los días 14 de agosto de 2013 y 22 de febrero de 2015.
Al día de la fecha existen morosos en la Junta de Compensación que adeudan importantes cantidades, frente a los que se está siguiendo la vía de apremio desde hace tres años (julio de 2009), sin que hayan sido resueltos los recursos contenciosos interpuestos, y no se estima posible que los procedimientos de ejecución concluyan antes de agosto de 2013. Además, existen obligaciones pendientes de cumplimiento cuya finalización no se prevé tenga lugar antes de diciembre de 2014, las cuales se sufragan con nuevas derramas que se acuerdan mensualmente.
En una parte importante de las parcelas han sido promovidas edificaciones (unifamiliares y en régimen de propiedad horizontal) y previsiblemente trasmitidas a terceros.
Preguntas: ¿Puede la Junta de Compensación promover ahora que se tome nota marginal de afección de los bienes (fincas resultantes de la reparcelación) al sistema de compensación conforme al artículo 105 de la Ley 9/2001 de Suelo de la Comunidad de Madrid y el artículo 169.1 del Reglamento de Gestión Urbanística? Esta afección no está sujeta en la Ley a plazos de caducidad y debería poder practicarse por tiempo indefinido conforme al art. 73 del RD 1093/97, ¿es posible? ¿Podría practicarse nueva nota de afección al amparo del artículo 5 del RD 1093/97? Téngase presente que los titulares de las fincas traen necesariamente causa de quienes constituyeron la Junta de Compensación y que conforme a los Estatutos y al art. 16 TRLS 2008, ope legis , se subrogan en la posición del transmitente haciendo innecesario que presten nuevo consentimiento, si es que fuera requerido, considerando que las obligaciones de que se trata son legales y provienen del estatuto jurídico de la propiedad del suelo urbanizable. Por otro lado, las obligaciones derivadas de la pertenencia a una Junta de Compensación pueden ser mayores que las de costear las obras de urbanización (por el propio sostenimiento de la Junta: alquiler de locales, compra de mobiliario, asesoramiento jurídico y económico, gerencia, publicidad, gastos financieros para costear expropiaciones, etc.) lo que aconsejan la practica de la nota marginal hasta la disolución de la Junta de Compensación.
A la vista del enorme retraso que acumula la vía de apremio administrativa, la Junta se está planteando el ejercicio de las acciones judiciales civiles contra los titulares de las fincas de resultado en su configuración actual (solares y edificaciones, divididas horizontalmente o no) ¿es posible, si así lo acuerda el Juzgado, la anotación preventiva de embargo para hacer valer la afección de los suelos al pago de los costes de urbanización? El objetivo es que ese embargo quede anotado antes de que caduque la afección al pago de los costes. La Ley de suelo de la Comunidad de Madrid (arts. 19.1 y 105) y el Reglamento de Gestión Urbanística (arts. 168.1 y 174.4 en relación al art. 126) no condicionan la exigibilidad de la afección al tipo de procedimiento en que se exija el cumplimiento del deber de levantar las cargas de urbanización, de modo que el art. 19.2 del RD 1093/97 no debe entenderse en el sentido de que excluye la posibilidad del ejercicio de acciones civiles, que en todo caso deberán dirigirse contra el titular o titulares del dominio y notificarse a los que lo sean de otros derechos inscritos o anotados sujetos a la afección.
En el caso de que se inicien acciones judiciales o administrativas para reclamar el pago de los costes que determinen la realización de los bienes afectos para el pago de las deudas, los adquirentes de los mismos en pública subasta deberán hacerse cargo de los costes de urbanización pendientes, de modo que la afección, si no hubiere caducado, no se cancelará hasta tanto no se acredite el pago del saldo de la cuenta de liquidación definitiva o transcurra el plazo de caducidad. ¿Es correcta esta conclusión?
R: Como se ha dicho en otras ocasiones en la legislación urbanística hay tres tipos de notas marginales: las de publicidad de los artículos 73 y ss RD 1093/1997 que no tienen otro efecto que el de dar a conocer, a quien consulte el contenido del Registro la situación urbanística de la finca en el momento al que se refiere el titulo que las origine; las de garantía del cumplimiento de los deberes urbanísticos de los artículos 19 y ss RD 1093/1997, que son tasadas; y las de iniciación de los procedimientos urbanísticos del artículo 5 del RD 1093/1997.
También se ha escrito (vid informe de la Comisión de Calificación 15/02/2012 acerca de las afecciones urbanísticas) que, según el grado de transformación urbanística, se pueden distinguir tres situaciones:
La afección urbanística previa a la aprobación del expediente y carente de toda expresión registral, sobre la que no existe regulación legal específica.
Aquella en que se ha producido la constancia registral de la afección en las fincas de origen sin que haya tenido lugar todavía la aprobación del proyecto de reparcelación, según la posibilidad prevista en algunas legislaciones, por ejemplo en el artículo 105 Ley del Suelo de Madrid, según el cual El establecimiento y la definición del sistema de compensación determinará la afección real de la totalidad de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación, sector o la unidad o unidades de ejecución al cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes al mismo, con inscripción en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal.
La afección que, firme el acuerdo de aprobación definitiva del proyecto, se ha concretado en cada una de las fincas de resultado y se ha hecho constar en el folio de cada finca.
Entrando en el examen de la primera de las cuestiones planteadas, se descartó que pudiera practicarse una nota marginal por tiempo indefinido al amparo de lo previsto en los artículos 73 y ss. RD 1093/1997 ya que, como se ha apuntado antes, tales notas tienen un efecto meramente informativo o de publicidad noticia sin producir los efectos propios de una carga real expresa con su propio rango.
Tampoco pareció oportuno extender la nota del artículo 5 del RD 1093/1997, que presupone la iniciación del procedimiento, cuando consta ya inscrito en el Registro la aprobación definitiva del proyecto. Además esta nota implica la expedición de una certificación y su alcance es meramente notificador, pues obliga a la notificación de todos los titulares de derechos que consten inscritos o anotados sobre las fincas en ese momento, y respecto de los que, con posterioridad a esta nota, inscriban o anoten algún derecho sobre la finca produce los efectos de los artículos 14 y ss RD 1093/1997.
Y en cuanto a la afección prevista en el artículo 105 Ley del Suelo de Madrid, que se pronuncia en términos similares al artículo 16.2 TRLS 2008, debe entenderse que, una vez inscrito el proyecto de equidistribución mediante el acuerdo de aprobación definitiva y concretada la constancia registral de dicha afección en las fincas de resultado, su regulación será la contenida en los artículos 19 a 21 del RD 1093/1997 de 4 de julio. Respecto de la eficacia de esta afección se aconseja la lectura detallada del informe de la Comisión de Calificación de 15 de febrero de 2012, sobre todo en punto al plazo de duración de la afección donde se distingue: i) entre la posición jurídica de los titulares del dominio y demás derechos reales cuyo objeto se transforma como consecuencia del expediente de gestión urbanística, respecto de los cuales no puede operar el plazo de caducidad reglamentaria porque su sujeción a la obligación de pago de los gastos de urbanización no deriva de la constancia registral de la afección, regulada por el RD 1093/1997, sino de la afección legal que establece el artículo 16.2 TRLS 2008; ii) y los titulares de dominio y otros derechos reales adquiridos sobre las fincas de resultado una vez terminado e inscrito el expediente, respecto de los cuales se ha de entender que el apremio seguido para el cobro de los gastos garantizados por la afección sólo podrá perjudicarles en la medida en que la afección resulte inscrita y dicho apremio haya comenzado vigente el plazo previsto en el artículo 20 RD 1093/1997.
En el caso que nos ocupa y estando afección urbanística inscrita y vigente, extrañó a los asistentes que una vez iniciada la vía de apremio no se haya procedido al embargo de las fincas el cual, una vez publicado mediante la correspondiente anotación preventiva conectada, a su vez, con la afección, permitiría a ésta extender el plazo de su vigencia. Se comentó que lo procedente sería practicar ahora el embargo y solicitar la anotación preventiva, aunque alguno apuntó incidentalmente que los Ayuntamientos son muy reacios a adoptar estas medidas cuando en las fincas se han construido viviendas que han pasado a manos de terceros compradores por el alto coste social y de desgaste político que conlleva una medida de este tipo.
Respecto de la segunda cuestión, se manifestó acuerdo con el planteamiento expuesto en el sentido de que la posibilidad prevista legalmente de exigir estas deudas por la vía de apremio no excluye la de hacerlas valer mediante el ejercicio de las acciones civiles correspondientes. El problema que se planteará en este caso es doble: por un lado, que para la ejecución será necesario un previo proceso declarativo donde se obtenga un título ejecutivo, ya que el certificado de la deuda expedido por la Junta de Compensación no parece que tenga, por sí solo, tal carácter a la vista de la enumeración del artículo 517 LEC y, por otro, que quede perfectamente indicado, de manera que no de lugar a dudas, que la deuda que se está reclamando corresponde con las que se encuentran garantizadas con la afección registral del artículo 19 RD 1093/1997. Para evitar que, por la caducidad de la afección urbanística, se pierda la prioridad que ésta ostenta, se deberá solicitar la anotación preventiva de la demanda que se interponga o bien la adopción de un embargo cautelar, pero en todo caso será imprescindible que la demanda se dirija contra el titular actual del dominio y se notifique a todos los titulares de cargas posteriores que se vayan a ver afectados. El supuesto será similar al previsto para hacer constar en el Registro la preferencia de las deudas por los gastos de comunidad en una propiedad horizontal ex artículo 9.5º LPH, habiéndose señalado por DGRN (vid. RDGR 03/03/1999) que el gravamen establecido por dicho precepto supone procesalmente el ejercicio de dos pretensiones: una personal de obtención de una sentencia condenatoria del pago, y otra real por la que se pretende el reconocimiento y reflejo registral de la afección real ya existente por disposición legal. En nuestro caso la afección real ya tiene reflejo registral, pero para que la anotación de la demanda o del embargo cautelar se pueda conectar con aquella debe notificarse a los titulares de los derechos que consten inscritos o anotados con posterioridad. Sólo así podrá desplegar todos sus efectos la preferencia derivada de la afección urbanística: por un lado, que llegada la ejecución, puedan cancelarse todas aquellas cargas frente a las cuales fue declarada preferente; y, de otro, que de ultimarse antes la ejecución de alguna de esas cargas postergadas, la correspondiente adjudicación se produzca con subsistencia de la medida cautelar adoptada.
Y si se hubiere obtenido ya una sentencia condenatoria del pago y en el proceso de ejecución de este título judicial se embargare la finca, también se podrá solicitar la constatación registral de que la deuda que se está ejecutando deriva de la afección urbanística y gozará de la preferencia de aquella, a lo que se podrá acceder siempre que hayan sido notificados todos los titulares de los derechos y que consten inscritos o anotados y que se van a ver perjudicados, como se ha dicho anteriormente (artículo 19.2 RD 1093/1997).
Por último y, respecto de la tercera cuestión, también se estimó correcta la conclusión aportada. La afección urbanística tiene un plazo de caducidad de siete años, salvo que se hubiere hecho consta antes en el Registro el saldo definitivo. Por lo tanto, no garantizando dicha afección una deuda determinada y líquida sino todas las que resulten del cumplimiento de la obligación de urbanizar, su exigencia a través de la vía de apremio no implicará su cancelación y el tercer adquirente de la finca en pública subasta deberá asumir los pagos pendientes en tanto la afección se cancele por caducidad o por haberse satisfecho el saldo de la cuenta de liquidación definitiva.
6.-P: En una zona en la que el suelo es urbano consolidado existe una zona de calles, zona verde y parque que, en su día sobre los años setenta, se cree que se cedió por la constructora al Ayuntamiento al conceder las licencias de segregación de los solares y obra nueva, pero no se encuentra la escritura de cesión. ¿Puede hoy el Ayuntamiento unilateralmente elaborar una documentación que le permita inscribir este terreno a su nombre en base a lo dispuesto en los artículos 29 y ss del RD 1093/1997 de 4 de julio? Y si es posible ¿qué requisitos se necesitan?
R: La cesión o entrega obligatoria de suelo para dotaciones públicas es una obligación legal, un imperativo legal impuesto al propietario o promotor de la transformación urbanística. Así se ha venido recogiendo en las sucesivas legislaciones sobre el suelo a partir de la Ley de 12 de mayo de 1956, cuyo artículo 67.3 ya establecía a los propietarios de suelo urbano la obligación de ceder los terrenos viales y de parques y jardines. Desde entonces ha sido una constante de nuestro legislador: la Ley 19/1975 de 2 de mayo, de reforma de la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana y, en concreto, el TR aprobado por RD de 9 de abril de 1976 lo preveían en sus artículos 83 y 84; en la Ley 8/1990, de 25 de julio la obligación de cesión se incluyó en su artículo 20 letras a) y c); en la Ley 6/1998, de 13 de abril, lo correspondía al artículo 14; y finalmente la Ley 8/2007, y el TR LS aprobado por RDL 2/2008, de 20 de julio, lo recoge en su artículo 9, como contenido del derecho de propiedad del suelo y, más concretamente, en relación con los deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística el artículo 16 impone la obligación de entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas incluidas en la propia actuación o adscritas a ella para su obtención. Estableciendo su artículo 18 que el acuerdo aprobatorio de los instrumentos de distribución produce el efecto de transmitir a la Administración el pleno domino libre de cargas de los terrenos a los que se refiere el reseñado artículo 16. Para la Comunidad de Madrid se regula en los artículos 17 a 22 de la Ley 9/2001.
Por ello, cuando el proceso de transformación urbanística se produce de manera sistemática, no se plantea problema registral alguno y con la inscripción del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto quedan todas las superficies afectadas inscritas con la nueva descripción, carácter y titularidad resultantes del mismo, incluidas, por supuesto, las cesiones obligatorias (artículo 30.1 RD 1093/1997). El problema se nos plantea en ocasiones con actuaciones antiguas que no se han realizado de manera sistemática, vía segregaciones, donde, como en el caso planteado, no se han formalizado las cesiones, o que habiéndose formalizado no se inscribieron en el Registro figurando ahora los terrenos inscritos a nombres de otras personas. En la mayoría de los supuestos estos terrenos tienen una clara apariencia de públicos pues son objeto de uso público continuo, y no se suele plantear un problema de dominio que normalmente no se discute, sino de acreditar la titularidad formal, por ejemplo, porque se pretende desafectar el subsuelo para construir plazas de aparcamiento. Como dice Rafael Arnáiz, la norma está pensando en núcleos urbanos consolidados, en los que la red viaria o las zonas verdes permanecen inscritos a favor del titular originario o a favor incluso de los titulares de las fincas edificadas, de forma que cuando el Ayuntamiento se decide a la obtención de la inscripción registral, ésta es difícil por inexistencia del cedente o por los inconveniente que genera la prestación del consentimiento por una multitud de titulares registrales.
La solución a estos supuestos, desde el punto de vista registral, pasa por la regulación contenida en el capítulo IV del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, cuyos artículos 29 y ss contemplan la posibilidad de inscripción a solicitud unilateral de la Administración cesionaria cuando no es posible la comparecencia del propietario de los terrenos objeto de la cesión, basándose en que es una cesión obligatoria de terrenos, cuya adquisición se produce ex lege como consecuencia de la aprobación del proyecto de transformación.
Concretamente, para el caso planteado donde la edificación permitida por el plan está totalmente consolidada se permite la inscripción de los terrenos objeto de cesión obligatoria a favor del órgano actuante, sin que medie el consentimiento del titular registral, en virtud de la certificación prevista en el artículo 31 RD 1093/1997. Este precepto reglamentario permite dar salida a situaciones de discordancia entre el Registro y la realidad jurídica, cuando la actuación urbanística ha sido asistemática y, además, es imposible la comparecencia del titular actual de las superficies a ceder, bien por haber desaparecido bien por ser de un número tan elevado que hace imposible la prestación de consentimiento por una multitud de titulares registrales. Para su inscripción, en esta certificación administrativa deberá constar:
a) La resolución en la que se acordó la ocupación de las fincas que han de ser objeto de cesión a favor de la Administración actuante, con especificación de su destino a cesión, conforme a las previsiones del plan . Según Rafael Arnáiz Eguren -ver La inscripción registral de actos urbanísticos -, se trata de un acto administrativo que exige la constatación precisa de una serie de circunstancias: la determinación el Plan del que directamente resulta la exigibilidad de la cesión; la descripción registral de las fincas que han de ser objeto de cesión; la determinación de los titulares registrales obligados a la cesión; y la justificación que se han consolidado en su totalidad las edificaciones permitidas por el Plan.
b) Que el expediente previo a la resolución ha sido notificado a los titulares registrales de las fincas objeto de la cesión y que se les ha concedido un plazo no inferior a treinta días para solicitar la tramitación del proyecto de equidistribución, si fuera oportuno . Esta notificación es una exigencia derivada de la aplicación del artículo 20 LH, y debe reflejar el texto literal de la resolución anterior, comprendiendo no sólo la voluntad de ocupar y obtener la cesión, sino también la advertencia de que dispone de treinta días para la tramitación del expediente de equidistribución que corresponda. La notificación debe hacerse en el domicilio que conste en el Registro y, no siendo posible, como parece ser que ocurre en el caso planeado, deberá notificarse por Edictos, en la forma prevenida por la legislación general. Este puede llegar a ser el punto más conflictivo si el titular está desaparecido o se ha extinguido, o si existen un elevado número de titulares, debiendo tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, por ejemplo, que en los Estatutos de las Propiedades Horizontales se ha previsto ya la cesión de determinados espacios para viales o jardines. En caso de edificios en régimen de propiedad horizontal que se asienten en terrenos de donde deba segregarse los destinados a cesiones obligatorias, además de hacerse personalmente o vía edictual con todos los titulares registrales, será conveniente la notificación al Presidente de la Comunidad, a quien corresponde en juicio y fuera de él la defensa de los intereses comunes.
No dice nada el precepto de los titulares de las cargas. No obstante, si se tiene en cuenta que en estos casos el aprovechamiento urbanístico ha de encontrarse plenamente materializado, que la cesión debe hacerse libre de cargas y que se trata de una obligación ex lege , dice el autor citado que se puede hacer un tratamiento similar al previsto para la expropiación forzosa, de forma que se cancelen cuando tenga lugar la inscripción.
c) Si hubo o no dicha solicitud y, en caso afirmativo, los términos en que se dictó la resolución motivada en la que se exprese que no resulta procedente la equidistribución solicitada por haberse consolidado totalmente la edificación permitida o legalizada por el planeamiento en cuya virtud se exige la cesión . En último caso será necesario la formulación de dos actos administrativos, el correspondiente a la decisión de ocupar y obtener la cesión, y el de la negativa a la equidistribución solicitada. Éste último también habrá de ser notificado pero sólo a aquellos que hayan solicitado el trámite reparcelatorio.
d) Que la resolución administrativa en la que se acordó la ocupación unilateral no es susceptible de recurso alguno, administrativo o jurisdiccional, salvo el posible recurso de revisión . Constituyendo este requisito una de las excepciones a la posibilidad de inscripción de los actos administrativos que agoten la vía administrativa como ocurre con los acuerdos de aprobación definitiva de los proyectos de equidistribución.