PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: CIUDAD DE LOS PERIODISTAS. Este complejo se integra por cinco manzanas y cada manzana, se forma por tres bloques de 68 elementos independientes cada uno, que registralmente constan como una SOLA PROPIEDAD HORIZONTAL DE MANZANA que comprende en total 204 elementos independientes.
Como, desde su origen, 1971, se advirtieron los problemas de funcionamiento que tenía la gestión de una comunidad tan numerosa, resolvieron constituir por la vía de hecho UNA COMUNIDAD POR CADA BLOQUE , que han venido funcionando autónomamente desde entonces.
En 1977, los Presidentes de las Comunidades de cada uno de los bloques, otorgaron un ACTA DE PROTOCOLIZACION DE ACUERDOS -no inscrita- en la que se hace constar los problemas que llevaron a generar tres COMUNIDADES DE PROPIETARIOS (año 1976) y no una como consta en el Registro. En ella se hace un repaso de la situación: 1º.-Dificultad de funcionar como una sola comunidad cuando realmente son tres. 2º.-Estructura de la construcción independiente que hace que los problemas de un bloque nada tengan que ver con el vecino. 3º.-Falta de solidaridad de los vecinos de un bloque con los problemas del contiguo. 4º.-Dificultad para la adopción de acuerdos.
Como consecuencia de todo ello los Presidentes de cada uno de los bloques acuerdan reconocer la existencia de TRES COMUNIDADES DE PROPIETARIOS, desconociendo la COMUNIDAD DE MANZANA y para el caso de que se pretenda la INSCRIPCION REGISTRAL: a) aceptar los Estatutos inscritos entendiendo que cuando habla de manzana debe entenderse bloque y que la cuota de participación es la misma multiplicada por tres; b) elevar a escritura pública el presente documento privado protocolizado.
PREGUNTA: ¿se podría practicar ahora la inscripción mediante escritura en la que comparecieran los presidentes de los tres bloques ratificando aquellos acuerdos?
R: En primer lugar se estima que la forma más conveniente y operativa de proceder, es la constitución de tres subcomunidades de bloque dentro de cada Comunidad de manzana, lo cual al no implicar una modificación de cuotas de la única propiedad horizontal inscrita, posibilitaría la adopción del acuerdo de constitución por bloques, sin tener que efectuar una reunión de toda la comunidad de manzana, y ratificando si acaso en cada subcomunidad de bloque la constitución de las otras subcomunidades.
En este sentido cabe citar la resolución de la DGRN de 15 de junio de 2011, según la cual, la modificación del título constitutivo, para hacer constar que los estatutos inscritos de una supracomunidad inmobiliaria integrada por las Fases I y II requiere el correspondiente acuerdo de los propietarios de ambas Fase, pero ello no impide que los propietarios de cada Fase puedan crear una comunidad específica para cada una, con sus propios estatutos.
El hecho de que sea esta solución exija un nuevo acuerdo de las comunidades y no valga el anterior de 1977, no debe ser obstáculo para la operación, pues dichas comunidades se reúnen todos los años, y porque, en todo caso, al existir nuevos propietarios inscritos a los que de conformidad con la doctrina reiterada de la DGRN no les afectaría ese acuerdo antiguo de modificación estatutaria, será siempre necesario el indicado nuevo acuerdo (ver resoluciones de la DGRN de 23 de julio de 2005, 9 de febrero de 2008 y 22 de septiembre de 2009).
Por último, cumplidos todos los requisitos para la validez de estos nuevos acuerdos, su elevación a escritura pública, según criterio mayoritario, exigirá únicamente la comparecencia de los tres presidentes de las nuevas subcomunidades, dado que no afectan a los derechos individuales de cada propietario sino que constituyen acuerdos colectivos imputables a la Junta como órgano comunitario, acuerdos que no constituyen una modificación real del régimen de la propiedad horizontal inscrito, que seguirá funcionando igual respecto de las zonas comunes de la manzana, operando únicamente las nuevas subcomunidades respecto de las cuestiones que atañen exclusivamente a cada bloque.
2.-P: Sobre una vivienda unifamiliar, con una antigüedad de unos 100 años, ¿se puede constituir un régimen de propiedad horizontal sin ningún tipo de licencia?
R: Dadas las recientes sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, que excluye, frente a un anterior criterio de la DGRN, la posibilidad de constituir propiedades horizontales sobre bienes que tengan la calificación urbanística de vivienda unifamiliar, se estima que para poder constituir dicho régimen sobre las denominadas casas de pueblo antiguas situadas en los cascos históricos será necesario bien la correspondiente licencia municipal, en cuanto un uso más del suelo, o bien el certificado del ayuntamiento relativo a que en el plan general el destino urbanístico de dicha casa no lo constituye exclusivamente el de ser vivienda unifamiliar, por permitirse bien la apertura de locales o bien el carácter plurifamiliar.
3.-P: MODIFICACIÓN DE CUOTAS DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La comunidad de propietarios decide cambiar las cuotas por entender que las vigentes son erróneas. Se celebra Junta de Propietarios que por unanimidad de los asistentes acuerda modificar las cuotas y establecer unas nuevas. Puesto que hay copropietarios no asistentes ¿puede aplicarse el consentimiento presunto del artículo 17 LPH y considerar como votos favorables los de los ausentes debidamente notificados que no se opongan o tienen que consentir de forma expresa? ¿Qué requisitos son necesarios?
R: La respuesta fue negativa porque la modificación pretendida afecta individualmente al derecho de propiedad separada y privativa de corresponde a cada uno de los copropietarios lo que exige su consentimiento individualizado, a diferencia de los actos que afectan a los elementos comunes y que, por tanto, puede ser adoptados con los requisitos del artículo 17 LPH. Debe tenerse que la cuota determina no sólo la participación en los gastos sino que es una auténtica cuota de copropiedad sobre el conjunto del inmueble y sus elementos comunes.
La DGRN ha venido distinguiendo, desde hace tiempo, entre aquellos acuerdos que son imputables a la Junta como órgano colectivo y que han de adoptarse por unanimidad de la misma, conforme a la LPH, y aquellos actos que afectan individualizadamente al derecho de los propietarios, y que requerirán que cada uno de éstos preste su consentimiento en escritura pública para poder acceder al Registro, una vez cumplido el requisito del tracto sucesivo (es decir, en este segundo tipo de actos no nos hallamos ante un acuerdo de junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a los requisitos de capacidad, legitimación y forma propios de las declaraciones de voluntad personales). La diferencia entre uno u otro supuesto puede resultar complicada en ocasiones y se va resolviendo en función de las circunstancias concretas de cada caso. Así ha declarado que basta el acuerdo comunitario para: desafectación de determinados elementos comunes y ulterior venta de los mismos (RR. 4-3-2004, 23-3-2005 y 30-11-2006), la vinculación ob rem de los trasteros a las viviendas, como anejos (R. 31-3-2005
) o determinadas modificaciones de los estatutos (R. 5-7-2005
); por contra, y por tratarse de actos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio, ha resuelto que es necesario el consentimiento individualizado de cada propietario: para la especificación del trastero que corresponde a cada uno de los pisos, aclarando la genérica expresión sobre este particular contenida en los estatutos (R. 12-12-2002), para la conversión de un elemento privativo en común (R. 23-6-2001), y para la modificación de las cuotas o la creación de un nuevo elemento privativo, con la subsiguiente alteración de la cuota de otro elemento (R. 27-12-2010 ).
Precisamente en esta última resolución de 27/12/2010 se contiene una extensa argumentación acerca de si la modificación de cuotas debe considerarse como un acto colectivo de la Junta o se trata más bien de aquellos otros que requieren el consentimiento singular de todos los propietarios. Para ello analiza la significación jurídica que tiene en la propia Ley la cuota de participación y llega a la conclusión de que las modificaciones de la misma, en tanto en cuanto afecten al contenido esencial del derecho de dominio, habrán de realizarse con el consentimiento individual y singular de todos los propietarios afectados, en escritura pública, a falta de una norma en que la Ley atribuya expresamente a la Junta de Propietarios competencia para ello. Y en este sentido la previsión del artículo 3, párrafo segundo, de la Ley de Propiedad Horizontal relativa a que la cuota de participación podrá variarse "por acuerdo unánime", debería interpretarse no como acuerdo de la Junta en tanto que órgano comunitario, sino como acuerdo unánime de todos los propietarios, individualmente considerados, por afectar el acuerdo al contenido esencial de cada uno de sus respectivos derechos.
Otra cuestión sería que se hubiera planteado un acuerdo de variación de las cuotas participativas en su significación de criterio determinativo de la contribución a los gastos de la comunidad, y no tanto como cuota de participación en la copropiedad de los elementos comunes del inmueble. El TS ha venido admitiendo la competencia de la Junta, como órgano colectivo, para la modificación del título constitutivo por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de coeficientes participativos distintos e incluso más gravoso que el precedente, así como para fijar exclusiones, por ser de su competencia el sistema de distribución de gastos.
Y también la ley atribuye a la Junta de Propietarios la competencia para la fijación de las nuevas cuotas de participación en los casos de división, segregación, agrupación o agregación de los pisos o locales (artículo 8 LPH) pero en estos casos queda sujeta a un doble límite: en primer lugar, la modificación debe hacerse sin alteración de las cuotas restantes; y, en segundo lugar, se exige, además del consentimiento de la Junta, el consentimiento individual de los titulares afectados. Y por la doctrina de la DGRN se ha venido admitiendo, por asimilación a estos casos, los supuestos de desafectación de elementos comunes, señalando la competencia de la Junta, como modificación estatutaria que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios con los requisitos del artículo 17 LPH, para fijar o alterar la cuota de propiedad del nuevo elemento privativo, con el consiguiente reajuste proporcional de las demás cuotas; y adviértase que se exige aquí que este reajuste sea proporcional.
Pero fuera de estos supuestos, relativos al ámbito relativo a la fijación de la medida de participación en los gastos comunitarios, a la fijación de nuevas cuotas como consecuencia de las modificaciones hipotecarias vistas sin alterar las cuotas de los restantes elementos no afectados, o el reajuste necesario de cuotas en los supuestos de desafectación de un elemento común en donde se exige que aquél se realice proporcionalmente, la modificación de la cuota de participación, en tanto en cuanto afecta al derecho individual de cada uno de los propietarios de los pisos o locales, requiere el consentimiento individualizado y singular de los propietarios afectados, prestado en la escritura correspondiente