INMATRICULACIÓN.

1.-P: Se presenta un a escritura que documenta la venta de una finca de 9377 metros cuadrados al sitio las Polvaredas , que se dice no inmatriculada, pero, examinado el título completo y especialmente el certificado catastral del año 2007 que se incorpora al mismo, en el que constan las superficies catastrales de las fincas colindantes; se entiende que existen motivos fundados para pensar que, en realidad, la finca transmitida forma parte de otra mayor, la registral X en el mismo sitio de las Polvaredas , inscrita a favor de R e hijos con una superficie de 54.625 metros cuadrados; ascendiendo la suma de la superficie catastral de dicha finca (45.406 m2) y de la que se pretende inmatricular (9.377 m2) a 54.783 metros cuadrados, es decir, una superficie casi idéntica a la inscrita.

Se da también la circunstancia que el titular registral Don R procedió en el año 2002 a inscribir, con base en una certificación catastral descriptiva y gráfica del año 2000 y de un acta notarial de notoriedad, un exceso de cabida en dicha finca registral X de 11.283 metros cuadrados a sumar a los originariamente inscritos 43.342 metros cuadrados.

Las certificaciones catastrales de 2000 y 2007 se refieren a la misma finca catastral -en cuanto al número- que en 2000 se encuentra catastrada a una persona con 54.625 metros cuadrados y en 2007 a favor de otra con 9.377 metros cuadrados.

En la publicidad al notario se indicó que la finca, tal como se describía en la solicitud notarial, no se encontraba inscrita en el Registro. ¿Se debe inmatricular dada esa información registral o se debe calificar sin atender a la misma?

R: Indudablemente se debe calificar atendiendo al contenido integro de la escritura, pues ésta suministra una información -superficie y titularidad catastral de las fincas colindantes- que no se tuvo a la hora de expedición de la publicidad y que permite afirmar que la superficie que se pretende inmatricular forma ya parte de otra de mayor extensión inscrita a favor de otra persona.

Por lo tanto, para poder inscribir la transmisión de referencia se debe aclarar esa discrepancia de los certificados catastrales de los años 2000 y 2007, acreditar de otra forma fehaciente que esos 9.377 m2 no se encuentran ubicados en la citada finca colindante inscrita, u obtener la previa rectificación de la superficie de la finca registral x, bien por consentimiento de los titulares registrales bien por sentencia judicial (artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

En defensa de esos argumentos se aluden a los artículos 205 de la Ley Hipotecaria y 298-1 del Reglamento Hipotecario, que contemplan como presupuesto de la inmatriculación que la finca no esté inscrita o que no existan dudas de que procede de una finca inscrita y artículo 20 de la Ley Hipotecaria, según el cual, en los demás casos, para inscribir títulos por los que se transmita el dominio de una finca, deberá constar previamente inscrito el dominio a favor de la persona que otorgue el acto de transmisión.

2.-P: Se presenta una sentencia en la que se declara el dominio a favor de la parte actora de 141 metros, que se dice han sido invadidos por la sociedad demandada. Se decreta, además, que se proceda al deslinde correspondiente y a la demolición de la edificación existente, y posteriormente a la "rectificación e inscripción registral de lo declarado anteriormente".

Sobre la finca que debe ser objeto de demolición existe posteriormente constituida una hipoteca, sin que dicho acreedor hipotecario haya sido parte en el procedimiento. ¿Qué se debe hacer?

R: Indudablemente la hipoteca no puede ser cancelada por aplicación de los artículos 38 y 40 de la Ley Hipotecaria que exigen para poder cancelar y una inscripción el consentimiento de los titulares de la misma o sentencia judicial firme dictada en procedimiento en que los mismos hayan sido parte.

Por lo demás, respecto de los asientos a practicar, debe aclararse si se trata de un supuesto de doble inmatriculación, en cuyo caso el asiento a practicar será una reducción del exceso de cabida de la finca del demandado y la cancelación de la inscripción de obra nueva; o si la finca de la parte actora no estuviera inmatriculada, en cuyo caso debería cancelarse la inscripción de obra nueva y proceder a la segregación de la superficie demandada, con arrastre de la hipoteca e inscripción a favor del actor.