DERECHO DE HABITACIÓN.
1.-P: En una escritura se constituye por vía de donación un derecho de habitación con facultad de ocupar las estancias que sean necesarias para sí , a favor de dos hermanos: exclusivamente para ellos y ninguna otra persona , sin señalar las estancias que corresponden a cada uno o si la titularidad es en comunidad romana o con carácter simultáneo y/o sucesivo. ¿Es inscribible?
R: Con carácter general se entiende que el derecho de habitación así configurado adolece de una falta de determinación que impide su inscripción porque es doctrina consolidada de la Dirección General de Registros y del Notariado que, en virtud del principio de especialidad o determinación, para lograr el acceso al Registro de la Propiedad de los derechos reales es necesario su perfecta configuración, debiendo rechazase aquellos cuyos elementos estuvieren indeterminados; y ello por imponer dicho principio la delimitación precisa de los derechos que pretenden su acceso al Registro, así en sus elementos subjetivos y objetivos cuanto en su contenido, alcance y régimen.
Respecto del derecho de habitación, si bien es cierto que existe una importante dificultad a la hora de fijar su extensión y límites dada la configuración del artículo 524-2 del Código Civil de este derecho como a favor de una persona y los miembros de su familia, lo que determina una extensión objetiva variable pues ésta puede aumentar o verse reducida; no lo es menos que la falta de determinación en el título constitutivo de las dependencias de la vivienda sobre las que recae el derecho no implica que el mismo debe presumirse ilimitado en derecho común -ver SAP Madrid de 24 de julio de 2000-, debiendo a efectos registrales señalarse las concretas piezas de la vivienda que se tiene el derecho a ocupar, quedando las restantes de uso para la propiedad u otros habitacionistas y sin perjuicio del uso conjunto de las piezas de esta naturaleza.
En el presente supuesto como el derecho de habitación se constituye a favor de dos personas sólo para ocupar las estancias que son necesarias para cada uno y exclusivamente para ellos y ninguna otra persona, la extensión objetiva del derecho de habitación tiene un carácter inalterable que puede ser perfectamente determinado en el momento de su constitución, más si se tiene en cuenta que los habitacionistas se tratan de varón y mujer hermanos, lo que hace improbable el uso de la misma pieza dormitorio y el carácter de sucesivo del mismo a pesar de la dicción del artículo 521 en relación con los artículo 528 y 529 del Código Civil.
Es decir, parece que se tratarían más bien de dos derechos de habitación independientes, con el uso conjunto de las piezas de carácter común, pero en todo caso esta circunstancia, así como las concretas dependencia sobre las que recae cada uno, deben precisarse por las partes para lograr la inscripción registral.
2.-P: En una escritura la titular en pleno dominio con carácter privativo de una vivienda y casada en régimen pactado de separación de bienes, dona la nuda propiedad de la misma a su hija y simultáneamente se reserva con carácter vitalicio el derecho de uso y habitación de la misma en su favor y en el de su cónyuge para el caso que le sobreviva, quien acepta en este acto ........................................ Este derecho permitirá a su titular utilizar el bien donado personalmente y con carácter exclusivo sin poder arrendarla o cederla a terceros............... El derecho de habitación establecido tendrá carácter privativo . ¿Es inscribible?
R: Como ya se ha expuesto en el caso anterior, el derecho de habitación, si bien es cierto que existe una importante dificultad a la hora de fijar su extensión y límites dada la configuración del artículo 524-2 del Código Civil de este derecho como a favor de una persona y los miembros de su familia, lo que determina una extensión objetiva variable pues está puede aumentar o verse reducida, y que el derecho de habitación puede constituirse con carácter parcial o total; no lo es menos que la falta de determinación en el título constitutivo de las dependencias de la vivienda sobre las que recae el derecho no implica que el mismo debe presumirse ilimitado en derecho común -ver SAP Madrid de 24 de julio de 2000-, debiendo a efectos registrales señalarse las concretas piezas de la vivienda que se tiene el derecho a ocupar, quedando las restantes de uso para la propiedad y sin perjuicio del uso conjunto de las piezas de esta naturaleza o bien indicarse que se tiene derecho a habitar la vivienda en su totalidad.
En el presente supuesto como el derecho de habitación se constituye a favor de dos personas con carácter sucesivo entre ellas y con aparente carácter exclusivo frente al propietario, se plantean dos cuestiones que impiden su inscripción:
En primer lugar, que el derecho de habitación con carácter general, como se ha indicado, al no presumirse ilimitado no excluye per se el uso de la vivienda por parte de su propietario sino que sólo permite ocupar las piezas de la casa que se determinen expresamente en el título constitutivo, sean éstas todas, en cuyo caso lo excluirá, o sólo alguna, en cuyo caso no lo hará, y ello sin perjuicio de ser susceptibles de ampliación si las circunstancias familiares cambiasen.
Además, la expresión personalmente y con carácter exclusivo sin poder arrendarla o cederla a terceros del título constitutivo no está claro que se refiera a la exclusión de su uso por el propietario sino que parece referirse más bien a personas terceras ajenas a los habitacionistas y su familia, como se infiere de la alocución personalmente y de las prohibiciones reseñadas; lo que incide en la necesidad de aclarar el contenido objetivo del derecho de habitación constituido.
Y, en segundo lugar, siendo que el primer habitacionista es el titular del derecho de usufructo, si bien es posible constituir la habitación por vía de reducción del derecho de usufructo, ello debe ser a favor de un tercero y no del propio usufructuario, pues es de esencia del derecho de habitación recaer sobre casa ajena, y analógicamente no podrá recaer sobre un derecho de usufructo de vivienda propio del habitacionista como superpuesto a éste.
En cuanto al segundo habitacionista, el marido de la donante constituyente, le es predicable también el primer defecto señalado de falta de determinación y, además, tal como está configurado el derecho de habitación, se advierte que sólo podrá ser inscrito bajo la condición suspensiva del fallecimiento de la primera al no constituirse con carácter simultáneo sino meramente sucesivo. Esta constitución no es una transmisión del derecho de habitación, prohibida por el artículo 525 del Código Civil, sino una constitución con carácter sucesivo por el propietario, válida al amparo de los artículos 528 en relación con el 521 de dicho Código.
3.-P: Se presenta una escritura en que el dueño de la mitad indivisa de un piso vende la misma y se reserva el derecho a habitar todas las piezas de la casa mientras viva ¿Se puede inscribir?
R: No, porque para constituir un derecho de habitación sobre un piso y la concreción de los elementos a que se refiere, como acto de gravamen del mismo en su conjunto que es -no sobre una cuota indivisa- y como, además, impide a los otros copartícipes utilizarlo según su derecho, exige el consentimiento de éstos en aplicación de los artículos 397 y 394 del Código Civil.
4.-P: En el caso segundo de este apartado, ante la nota de suspensión puesta por el Registrador afectado, el Notario realiza una diligencia de rectificación por sí mismo en el que indica lo siguiente:
a) Que el derecho de habitación establecido se extiende a la totalidad de las fincas descritas, lo que va implícito en la calificación de la nuda propiedad a la propiedad transmitida a la donataria.
b) Que la expresión personalmente y con carácter exclusivo sólo pretende resaltar el goce DIRECTO de las cosas por el usuario, es decir, directo y personal, lo que incluye para sí y para las personas de su familia como dispone el Art. 524 del CC.
c) Que no existe o se constituye derecho alguno de usufructo que se solape al derecho de habitación, dado que el término nuda propiedad no debe inducir a considerar lo contrario, pues legalmente, no es exclusivo de un correlativo derecho de usufructo, pues el Código civil tanto al hablar del derecho de usufructo como del derecho de habitación, siempre habla del propietario y nunca del nudo propietario
En razón de lo expuesto, sin que suponga alteración sustancial alguna del derecho transmitido o reservado, se aclara la delimitación de dichos derechos, dando la siguiente nueva redacción al otorgamiento de la escritura: Doña A dona la propiedad de la finca a su hija B gravada con el derecho vitalicio de habitación sobre la totalidad de la finca a favor de la donante y de su cónyuge para el caso que le sobreviva, quien acepta en este acto ........................................ Este derecho permitirá a su titular utilizar la totalidad del bien donado directa y personalmente, para sí y para las personas de su familia, con carácter exclusivo, sin poder arrendarla o cederla a terceros............... El derecho de habitación establecido tendrá carácter privativo . ¿Es inscribible?
R: Más allá de lo estrambótico de la argumentación de la rectificación, se entiende por unanimidad que en la misma se está modificando el objeto del negocio jurídico pues propiedad y nuda propiedad, usufructo y habitación, el todo y las piezas, el uso personal y exclusivo y el familiar, son conceptos jurídicos distintos y, por tanto, es necesario el consentimiento de las partes, es decir, del donante y del donatario.