CONDICIÓN RESOLUTORIA.
1.- P: Examen de un complejo supuesto de dación en pago con condición resolutoria pactada para el caso de exigencia del pago por terceros al adjudicante-deudor de los pagarés emitidos por éste que representaban la deuda saldada, y que el adjudicatario primitivo acreedor no ha devuelto por haberlos puesto en circulación. Es también condición que ese pago se imponga por los tribunales de justicia.
Se da la circunstancia de la existencia de cargas posteriores a la condición resolutoria y que dos pagares se han tenido que pagar por el adjudicante-deudor a sus endosatarios por decisión judicial.
Se pregunta por el procedimiento y requisitos para inscribir la resolución de la adjudicación.
R: En primer lugar se puso de manifiesto lo absurdo de la operación o la ingenuidad del adjudicante.
En cuanto al fondo de la cuestión, un grupo de compañeros opinó que el artículo 11 LH regula inscripción de la condición resolutoria por lo que si el Registrador de la Propiedad la inscribió es porque pensó que en el caso de la adjudicación en pago se daba la circunstancia del "dinero o signo que lo represente" (el crédito) que lo permitía; y que una vez inscrita la condición resolutoria, la aplicación de los artículos 59 y 175 RH, que posibilitan el ejercicio "registral" de la misma es una consecuencia jurídica normal.
Cuestión distinta y muy delicada, se manifiesta, es la del cumplimiento de los requisitos necesarios para ello (notificación y consignación), estimándose que, en este supuesto especial, una escritura de reconocimiento de deuda otorgada por el resolvente y puesta a disposición de la misma en favor de los acreedores (vía subrogación) que se ven privados de sus anotaciones es una más que razonable garantía.
Pero mayoritariamente se consideró que en este caso, no obstante los argumentos por analogía para aplicar las normas de la resolución de las compraventas por impago del precio aplazado -Art. 1504 CC, 11 LH y 59 RH-, esa extensión no es posible pues se estima que sólo debe admitirse en el supuesto expreso admitido por el segundo párrafo del artículo 11 LH: adjudicaciones en pago cuando una de las partes deba abonar a la otra alguna diferencia en dinero o signo que lo represente , lo que no tiene lugar en el caso que nos ocupa.
Por tanto, reconocido por los Tribunales y por la DGRN el carácter autónomo del negocio de adjudicación en pago de deudas y no siendo aplicables las normas de la compraventa al no consistir la causa de la resolución propiamente dicha en un pago entre los contratantes, no es posible el ejercicio unilateral extrajudicial de la resolución y el artículo aplicable supletoriamente sería el 1124 del Código Civil -aunque no existirían terceros protegidos-, lo que exigiría la intervención judicial, con citación de todos los titulares de cargas posteriores por aplicación de los principios hipotecarios, y sin que sea necesaria la consignación de un dinero que no se ha recibido, aunque sí la aportación del derecho de crédito que el adjudicatario tendría frente al antiguo dueño como consecuencia de la resolución
En definitiva, el que una condición resolutoria, sea de la clase que sea, pactada en virtud el principio de autonomía de la voluntad, se encuentre inscrita, no implica automáticamente la aplicación del artículo del artículo 11 de la LH y su posible cumplimiento extrajudicial, sino que habrá de estarse al régimen pactado y en su defecto a las normas hipotecarias generales si no se ajusta, como se estima en este caso, al tipo del citado artículo 11 y, en consecuencia, la constancia de la condición resolutoria sólo impediría el surgimiento de un tercero protegido.