RESOLUCIÓN DE 30-06-2011 (BOE: 07-10-2011). ARRENDAMIENTOS URBANOS; Retracto.
Recurso interpuesto por el notario de Mataró, contra la negativa de la registradora de la propiedad de Madrid n.º43, a inscribir una escritura de dación en pago de deuda.
Se otorga una escritura de dación en pago de deuda, en virtud de la cual se transmiten 94 fincas de las 95 que forman un edificio, parte de las cuales se encuentran arrendadas con arrendamientos sujetos a la Ley de 1964, parte a la ley de 1994 y parte están libres de arrendamientos.
La registradora suspende la inscripción por "falta de justificación de las notificaciones a los arrendatarios a los efectos del posible ejercicio de sus derechos de tanteo y retracto".
La Dirección señala "la radical diferencia que existe entre la regulación contenida en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que rige respecto de los arrendamientos concertados vigente dicho texto legal, y aquellos otros que se rigen por la vigente Ley de 1994.
La dación en pago, conforme a la ley de 1964 (art.47), es un negocio jurídico en que el inquilino tiene un derecho de adquisición preferente.
No así en los arrendamientos sujetos a la ley de 1994, art. 25.1 establece el derecho de adquisición preferente únicamente para el caso de venta de la vivienda arrendada, por lo que, al no extenderlo el legislador a supuestos distintos al de la venta (como, por el contrario, hace el art. 22 LAR), no cabe aplicar dicha limitación legal del dominio a la dación en pago.
La segunda cuestión que debe analizarse se centra en la calificación o concreción, del objeto del negocio jurídico que ha provocado la transmisión. Para ello es necesario determinar si se trata o no de una transmisión de un conjunto de fincas agrupadas, pues no cabe calificarla como transmisión de edificio en su unidad, porque el cedente ha transmitido previamente una de las noventa y cinco entidades que integran aquél. Esta circunstancia es especialmente relevante, sobre todo respecto de las fincas con contratos de arrendamiento sometidos a la legislación de 1964 pues no se transmite un edificio en su conjunto, sino 94 fincas que conservan su individualidad. La solución adoptada por la ley de 1994 es diferente, pues en ese caso no se contempla tal derecho. No es aplicable tampoco la doctrina jurisprudencial según la cual se excluye el derecho del arrendatario si la porción de finca transmitida es mayor y no coincide con la finca arrendada, pues no es el caso.
En definitiva, la DGRN confirma la nota y desestima el recurso respecto de las fincas con arrendamientos sujetos a la ley de 1964, pero no así respecto de las restantes fincas libres o con arrendamientos posteriores a dicha ley, pues declara que no hay ningún obstáculo para que se inscriban.