RESOLUCIÓN DE 18-07-2011 (BOE: 07-10-2011). CREDITO REFACCIONARIO; Anotación Preventiva.

Recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid nº 33, por la que se deniega la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario.

Mediante instancia privada se solicita la práctica de una anotación preventiva de crédito refaccionario por parte de un arquitecto respecto de sus honorarios profesionales en la elaboración y ejecución de un proyecto relativo a la edificación de una construcción sobre la finca registral, aportando, junto a la factura, el visado del Colegio de Arquitectos de Madrid. En el Registro de la Propiedad, la finca figura gravada con cargas.

El registrador alega 3 defectos:

1.-Debe aportarse el contrato celebrado con el deudor, no siendo suficiente la factura de honorarios junto con el visado del Colegio de Arquitectos de Madrid;

2.-Estando la finca sujeta a cargas no se ha acreditado por convenio unánime en escritura pública o en su defecto por providencia firme, el valor de la finca antes de empezar las obras, conforme a los artículos 61, 63 y concordantes LH;

3.-Estando presentados y vigentes sus respectivos asientos, mandamiento de embargo y mandamiento de anotación preventiva de concurso necesario de los titulares registrales, no puede anotarse el título sino después de anotarse los anteriormente relacionados o que caduquen sus asientos, por ser incompatible con dichos títulos previos. y necesitarse autorización judicial del Juzgado donde se tramita el concurso (arts. 24.4 y 43.2 L. 22/09.07.2003, Concursal).

La Dirección General, en términos semejantes a los de la R. 06.04.2006, comienza aclarando el concepto de crédito refaccionario según la doctrina actual del TS: no solo sería el que nace necesariamente de un préstamo en el sentido técnico-jurídico, sino también de aquellos otros negocios que contribuyan, de modo directo, al resultado de una construcción, reparación, conservación o mejora de un inmueble, pero sin que pueda extenderse indiscriminadamente a todo el que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles, sino que sólo pueden ser calificados como créditos refaccionarios aquéllos en los que el acreedor había ejecutado la propia obra del edificio o bien había suministrado elementos, integrados de forma fija en el inmueble en cuestión .

En cuanto a la nota de calificación confirma los tres defectos:

Para la anotación preventiva de crédito refaccionario es necesaria la presentación del contrato por escrito, y que, según el art. 155 RH "podrá solicitarse en virtud de documento privado debiendo concurrir a este fin, ante el registrador, todos los interesados en la anotación, personalmente o por medio de representante especialmente autorizado, por lo que no puede interpretarse en el sentido de que sea suficiente aportar la factura emitida por el arquitecto.

También es necesario el "convenio unánime por escritura pública entre el propietario y las personas a cuyo favor estuvieren constituidas aquéllas [las cargas o derechos inscritos] sobre el objeto de la refacción misma y el valor de la finca antes de empezar las obras, o bien con base en una providencia judicial [... aunque] no sería necesario dicho convenio si se solicita la anotación preventiva de crédito refaccionario sin afectar a los derechos reales inscritos o anotados con anterioridad, renunciando a su preferencia en cuanto al exceso de valor de la finca como consecuencia de la refacción (cfr. R. 09.06.1911).

Y, en cuanto a la objeción registral de estar presentados mandamiento de embargo y de concurso, dice la Dirección, citando los arts. 18.2 LH, 111.3 y 432.2 RH y la R. 26.07.1988, que, más que suspenderse la inscripción o anotación del presentado con posterioridad por estar pendientes de despacho títulos contradictorios previos, debe aplazarse su despacho; no procede, por tanto, decidir las consecuencias que, en caso de efectuarse la anotación del concurso de acreedores podría tener la práctica de la anotación de crédito refaccionario; incluso insinúa que no fuera necesaria la autorización judicial, al tratarse de un incremento patrimonial como consecuencia de la refacción no se trata de un gravamen propiamente dicho, por lo que no sería exigible la autorización judicial.