LA PRIORIDAD CONTRA EL TRACTO SUCESIVO. Por Rafael Calvo González Vallinas

En una cuestión tan fundamental como la prioridad registral resulta preocupante que, ante las dudas que plantea la Ley y el Reglamento Hipotecario, las soluciones aplicadas puedan ser tan opuestas en el caso de presentación de títulos contradictorios[1]. No se trata de una cuestión meramente teórica o académica, sino que el orden de inscripción de los derechos tiene claras consecuencias prácticas de incompatibilidad o preferencia.

Debe huirse, como en cualquier argumentación jurídica, de criterios meramente prácticos o de “justicia material” mal entendida, pues la regla que puede parecer aceptable en un caso, resulta totalmente inaceptable en otros. Tampoco debe prevalecer de forma absoluta el criterio meramente cronológico. La prioridad registral no es mera cronología, sino que es cronología conjugada con la calificación registral.

Deben recordarse los preceptos legales y reglamentarios en liza:

Conforme a los dos primeros párrafos del artículo 20 LH:

-- Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.

-- En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.

Conforme al artículo 105 RH:

-- No obstante lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 20 de la Ley, los Registradores podrán suspender la inscripción de los documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato alegase en el documento presentado ser causahabiente[2] del titular inscrito o resultare tal circunstancia del Registro[3] y del referido documento, y a solicitud del presentante extenderá anotación preventiva por defecto subsanable.

El artículo 140 RH amplía la norma del 105 RH para anotaciones de embargo y, en su último inciso, cualquier otro tipo de anotación. Dispone este precepto, en los párrafos que aquí interesan: “Se hará anotación preventiva de todo embargo de bienes inmuebles o derechos reales que se decrete en juicio civil o criminal, aunque el embargo sea preventivo o en procedimiento administrativo de apremio, debiendo observarse las reglas siguientes: Si la propiedad de la finca embargada apareciese inscrita a favor de una persona que no sea aquella contra quien se hubiese decretado el embargo, se denegará o suspenderá la anotación, según los casos. Los Registradores conservarán uno de los duplicados del mandamiento judicial y devolverán el otro, con arreglo a lo prevenido en el artículo 133. [….] Estas mismas reglas se aplicarán a las demás anotaciones en cuanto lo permita su respectiva índole.”

Y, el último, pero no por ello menos trascendental, al regular la doble venta el artículo 1473 Cc dispone que: “Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.”

La colisión entre los principios registrales de tracto sucesivo-legitimación y prioridad-oponibilidad parece inevitable cuando se presenta un derecho real limitado o carga contra B -causahabiente del titular registral-, a continuación un derecho real limitado o carga contra A -titular registral- y, en tercer lugar, el título traslativo de A a B. Las soluciones deben dar mayor prevalencia al tracto sucesivo o a la prioridad estricta.

Para el caso expuesto cabe plantear tres hipótesis, dos aparentemente radicales y una última aparentemente conciliadora:

1ª.- Trasvase de prioridad y respeto al tracto. Cabe entender, con la Dirección General, que la carga o derecho real limitado de B gana prioridad para sí y para el título traslativo previo presentado posteriormente, de manera que se inscribiría la venta a favor de B, luego la carga o derecho de B y se denegaría la carga o derecho de A por aplicación de los artículos 20 y 38 de la Ley Hipotecaria. Como excepción, en caso de doble venta[4] debe respetarse siempre a la primera presentada, conforme al artículo 1473 Cc.

2ª.- Primacía absoluta del tracto. La venta no puede anteponerse -ganar prioridad- al título intermedio contradictorio, de manera que la falta de tracto es considerada como defecto insubsanable –aplicación literal del artículo 20 de la Ley Hipotecaria. Se inscribiría en primer lugar la carga o derecho limitado de A y a continuación la adquisición y la carga o derecho limitado de B.

3ª.- Pretendida conciliación, con primacía de la prioridad y vulneración del tracto. Si se entiende que la falta de tracto puede ser defecto subsanable, cabría tomar anotación preventiva por defecto subsanable[5] de la carga o derecho real de B al amparo del artículo 42.9 de la Ley Hipotecaria, anotar a continuación la carga o derecho real de A, y practicar después la inscripción de la transmisión a favor de B. Finalmente, se convertiría la anotación por defecto subsanable en inscripción definitiva.

En las dos primeras tesis parece optarse por la primacía de uno u otro principio hipotecario y así:

El resultado de la primera tesis no resulta aceptable si, en lugar de anteponer cargas o derechos limitados, se antepone un título traslativo a otro. Debe prevalecer siempre el artículo 1473 Cc. Es esta la tesis que verdaderamente respeta los principios de prioridad y tracto, entendiendo la prioridad no como mera cronología.

La segunda tesis ignora el artículo 105 del Reglamento Hipotecario, y el posible carácter subsanable del defecto cuando en la falta de tracto se alega o resulta traer causa del titular registral.    

El resultado de la tercera tesis, en apariencia impecable[6] si el defecto es verdaderamente subsanable, vulnera directamente el principio de tracto sucesivo. No puede aceptarse la inscripción en el vacío de una carga o derecho real limitado de B sin ser titular registral, exigiéndose, conforme al artículo 20.1 de la Ley Hipotecaria, que “para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos”.

Además, no tiene sentido practicar anotación por defecto subsanable cuando tal defecto está ya subsanado, pues está presentada la compra subsanatoria[7]. Si no estuviera presentada la compra, pero de la constitución del derecho constara que B es causahabiente del titular registral, sí cabría practicar la anotación de suspensión, pero su conversión requeriría la inscripción a favor de B, la inscripción de la carga suspendida por la anotación y, por último, la cancelación de la inscripción del derecho contradictorio presentado entre las dos.

La clave está en la interpretación que se de al artículo 105 del Reglamento Hipotecario, sin olvidar su carácter meramente reglamentario. Debe aplicarse la norma del artículo 105 RH con cautela, de forma restrictiva -nunca debe vulnerar un precepto legal-, pero debe aplicarse. El artículo 105 RH permite calificar como subsanable lo que para el artículo 20 de la Ley Hipotecaria es insubsanable. El precepto reglamentario se circunscribe únicamente a los títulos traslativos o modificativos de dominio o de constitución o modificación de derechos reales, pero nunca a procedimientos seguidos contra el causahabiente del titular registral. La dicción literal del artículo 105 RH permite el trasvase de la prioridad ganada por “documentos en los que se declare, transfiera, grave, modifique o extinga el dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles en el caso de que la persona que otorgue el acto o contrato” alegue o resulte ser cuasahabiente del titular registral. Ello excluye a los procedimientos ejecutivos o, en general, a cualquier acto no voluntario, es decir, cualquier acto contra el causahabiente del titular registral. No obstante, para suspender embargos dirigidos contra el causahabiente del titular registral, está el artículo 140 RH.

Podría pensarse que muchas dificultades se salvarían si esta excepción reglamentaria[8] se aplicara postestatívamente (“los Registradores podrán”), pero tal tesis resulta poco defendible, por arbitraria. En cuanto a la aplicación potestativa del 105 RH por el Registrador, la Dirección General, en resoluciones como las RRDGRN 06.03.1978 ó 09.05.1988[9], no se inclina por el carácter voluntario del artículo 105 RH citado, sino por entender, automáticamente, que, al traer causa del titular registral[10], el defecto es subsanable. Además, el artículo 140 RH, que recoge la misma norma para procedimientos contra el causahabiente del titular registral, se refiere a que “se denegará o suspenderá la anotación, según los casos”, con lo que elimina toda idea de aplicación potestativa.

En consecuencia y conclusión, el Registrador está obligado -no facultado- a aplicar los artículos 105 y 140 RH -en cuanto no son contrarios al artículo 20 LH, sino una forma de cumplir el tracto- y suspender la inscripción del derecho o embargo contra el adquirente del titular registral, cuando tal relación le conste del propio título o del Registro o de otros títulos. Y la consecuencia de la suspensión no es otra que retrotraer los efectos, con todas las consecuencias, hasta la presentación del título subsanable una vez subsanado. Así, el derecho o embargo contra B gana prioridad para la compraventa de B, salvo que antes de dicha compraventa esté presentada otra otorgada por el titular registral y a favor de otra persona (artículo 1473 Cc). Y sí, aunque pese, debe denegarse la inscripción del derecho intermedio.

Rafael Calvo González Vallinas