OBRAS NUEVAS.
1.-P: Otra vuelta a la nueva redacción del artículo 20.4 Ley del Suelo sobre los requisitos para la declaración de obra nueva y antigua.
R: Aunque existió, otra vez discusión, se llegó a conclusiones similares a las que constan en el número 31 de esta revista, que parten del criterio de que debe estarse fundamentalmente a lo dispuesto en la correspondiente legislación autonómica y que resumimos aquí:
1.- Terminación de obras nuevas . El reciente RD Ley 8/2011 al reformar el artículo 20-1 del TRLS, exige para la inscripción de las escrituras de terminación de obras nuevas ordinarias , además, de la licencia municipal, la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, el seguro decenal, los documentos que acrediten los siguientes extremos:
- El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
- El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la edificación reúne las condiciones necesarias para su destino al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética tal y como se demandan por la normativa vigente .
- La notificación a la Comunidad Autónoma competente de la inscripción de las obras nuevas, parcelaciones, reparcelaciones, propiedades horizontales y conjuntos inmobiliarios; que se indicara por nota marginal de la inscripción (art. 51-2 Ley del Suelo) .
a) En cuanto a los requisitos exigidos para la entrega de la edificación a los usuarios, el artículo se está refiriendo al depósito del libro del edificio , respecto a cuya necesidad o no nos remitimos al informe recogido en el número 15 de esta revista y a lo que se dirá luego que son las de no exigibilidad en la Comunidad de Madrid.
En todo caso, al ser un requisito previo y necesario en casi todas las Comunidades Autónomas para la obtención de la licencia de ocupación, si se considerase ésta necesaria para la inscripción de la obra nueva, la acreditación de la entrega del libro del edificio sería ociosa y sobraría.
b) Respecto de la interpretación del requisito de las autorizaciones necesarias para garantizar el destino del edificio al uso previsto en la ordenación urbanística aplicable , se señala que en la exposición de motivos se habla de que se exigirá la licencia de primera ocupación , y en este sentido se manifiestan algunos compañeros como de obligatoria exigencia.
Sin embargo, mayoritariamente se entiende que la legislación de Madrid no exige expresamente para la escrituración de la terminación de las obras nuevas la licencia de ocupación, por lo que la misma no debe exigirse. De seguirse este criterio se considera conveniente acompañar a la notificación al Ayuntamiento de la inscripción de la obra nueva, una nota simple de cómo se queda inscrita la finca sin la aportación de la licencia y una indicación de que tiene la opción de certificar de la concesión de la licencia o de ejercer la acción de infracción de la legalidad urbanística y solicitar la correspondiente anotación preventiva.
Por contra, el artículo 23-6 del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la CAM de 27 de enero de 2005 impone como requisito para la escrituración, entrega y ocupación de estas viviendas la obtención de la correspondiente Calificación Definitiva; por lo que en estos casos especiales sí deberá exigirse dicha calificación para la inscripción de las declaraciones de obras nuevas terminadas.
c) En relación con los " requisitos de eficiencia energética " se pone de manifiesto la existencia del RD 47/2007 de 19 enero por el que se aprueba el Procedimiento básico para la certificación de eficiencia energética de edificios de nueva construcción, de aplicación obligatoria desde el 1 de noviembre de 2007, que prevé la expedición por los arquitectos directores de la obra de un certificado de eficiencia energética de edificio terminado (ver sobre todo art. 7 y 13), y para cuyo desarrollo habrá que estar a lo que disponga cada CCAA (en Madrid, no se ha encontrado ninguna disposición de desarrollo), por lo que, entre tanto, se estima que bastará con exigir dicho certificado expedido por los arquitectos a acompañar al certificado de fin de obra, aunque algunos compañeros consideraron que no es necesario precisamente por esa falta de normativa autonómica.
2.- I nscripción de obras nuevas antiguas . El reciente RD Ley 8/2011 en su modificación del artículo 20-4 del TRLS dice que la constancia registral de las escrituras de declaración de obra nueva terminada, respecto de las que no proceda adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, exigirá, además, de la certificación expedida por técnico competente, ayuntamiento, catastro o acta notarial acreditativas de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto y del título, y la inexistencia de anotación preventiva por incoación de expediente de disciplina urbanística, los documentos administrativos que acrediten los siguientes extremos:
- Que el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres de uso público general.
- La situación de fuera de ordenación en que queda en todo o parte de la construcción o edificación, de conformidad con el ordenamiento urbanístico aplicable.
a) En cuanto a la primera novedad, se entiende casi unánimemente que el registrador debe comprobar si la edificación no se halla situada sobre suelo de carácter demanial o afectado por servidumbres de uso público o general , es decir, que si en el Registro constan tales circunstancias, debe denegar la inscripción de obra nueva, pero sin que se deba exigir para la practica del asiento certificación administrativa alguna, procediendo después de la inscripción a realizar la oportuna comunicación al Ayuntamiento.
b) Respecto de la constatación de carácter de los edificios fuera de ordenación , tratados en extenso en el número 31 de esta revista, seconcluyó mayoritariamente que la inscripción ha de practicarse en todo caso mediante el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado a) del artículo 20, número 4, de la Ley sin que sea necesaria la aportación de la declaración municipal de fuera de ordenación del edificio, toda vez que es perfectamente posible que tal edificación se ajuste a la ordenación vigente en el momento en que se declare la obra.
Se hará constar en el asiento de obra nueva la calificación de la edificación como fuera de ordenación , cuando la fecha de terminación de la obra se acredite mediante certificación municipal en la que se contenga la declaración a que se refiere el apartado b) del mismo número; calificación que también se podría hacer constar a solicitud expresa de la Administración o del titular registral de la finca mediante la aportación del correspondiente certificado del Ayuntamiento. Corresponde al respectivo Ayuntamiento, cuando reciba la notificación del Registro de la Propiedad, la iniciativa de solicitar la constancia registral, en su caso, de que la edificación inscrita se encuentra en situación de fuera de ordenación .
Por último, se recomienda que en la inscripción de la obra nueva y en la publicidad registral se expresa que la inscripción se ha practicado de conformidad con lo previsto en el artículo 20-4 del TRLS no constando si el edificio se encuentra fuera de ordenación, y, además, siempre con carácter obligatorio debe hacerse constar que se ha efectuado la notificación al Ayuntamiento a fin de que éste declare si se halla en situación conforme con la ordenación o en situación de fuera de ordenación y a la Comunidad Autónoma (arts 20-4-c y 51-2 de la Ley del Suelo).
2.-P: Se pregunta si es necesario en la declaración del fin de obra de un edificio el seguro decenal si ya han pasado 10 años desde la terminación.
R: Unánimemente se considera que no, siempre que se acredite fehacientemente la fecha de la terminación -ej., acta notarial, certificado municipal, certificado de fin de obra del arquitecto sellado en su día, etc-, pues el seguro obligatorio en ningún caso operaria pasados esos diez años.