DERECHO DE RETRACTO.

1.-P: Retracto convencional : En el registro figura inscrita una parcela A sujeta a derecho de tanteo y retracto convencional para el caso de enajenarse a un tercero antes de X años. Después dicha parcela se ha agrupado con otra formando la Parcela B (agrupada).

Ahora se vende la Parcela B (agrupada) por su precio único, sin desglosar la parte que de dicho precio correspondería a la parcela A sujeta a los derechos de tanteo y retracto. Teniendo en cuenta que no se puede obligar al vendedor de la parcela A a acudir al retracto de todo o Parcela B (agrupada), y que en la escritura de venta no se sabe cuál es precio pagado que correspondería a la parcela A, siendo éste un dato esencial para que el vendedor pueda decidir si acude o no al tanteo/retracto y a efectos de ejercitar los derechos de tanteo y retracto, y por tanto de las notificaciones a realizar y calificar por el Registrador se plantea las siguientes dudas:

A) Qué es lo que hay que notificar: 1º.- Basta con que se acredite la notificación al vendedor de la venta de la Parcela B (agrupada) por su precio único y sin desglose, para que éste pueda ejercitar el tanteo o el retracto de la parcela A, quedando en la relación interna entre vendedor y nuevo comprador la fijación del precio que el primero habrá de pagar al segundo por el tanteo o retroventa de dicha parcela A ?

2º.- O es necesario que la notificación sea con expresión del precio que correspondería sólo a la parcela A?. En este caso, esto es, si se considera que es necesario que la notificación especifique el precio concreto, ¿qué efectos produciría la notificación que no cumpla tal requisito? ¿Se entiende que no vale el trámite para el tanteo por defectuoso y, por tanto, tras la venta lo que procede es el retracto? y, en este último caso, ¿quién tendría que desglosar el precio para notificar para el retracto?

La cláusula dice literalmente que la notificación fehaciente para el tanteo ha de especificar detalladamente el precio y demás condiciones en que se pretenda la enajenación , claro que no estaba pensando en una posterior agrupación de la finca.

3º.- Son estos extremos calificables por el Registrador, o éste sólo debe comprobar que se notificó la propuesta de venta en caso de tanteo, o la venta ya formalizada en caso de retracto, sin entrar en más consideraciones?

B) Interpretación de cláusula: ¿Si en la cláusula no se contempla expresamente la posibilidad de ejercitarlo en sucesivas transmisiones, se interpreta restrictivamente sólo a la primera?

C) Sobre el objeto a retraer: Por último, en caso de ejercitarse el tanteo o el retracto ¿es obligatorio su ejercicio sobre el mismo objeto sobre el recayó o Parcela A?, o ¿Pueden de común acuerdo entre vendedor y nuevo comprador establecer que la retroventa se transforme en una comunidad por cuotas sobre la Parcela B (agrupada), con el fin de evitar la desagrupación de la finca?

R: Mayoritariamente se considera, frente al criterio que defiende el compañero que expone el caso, que en materia de tanteo y retracto, la regla general en derecho español es que la falta de acreditación de la notificación al titular del derecho -se encuentre éste inscrito o no- ni impide la inscripción de la transmisión ni está sujeta a calificación registral sino sólo cuando una Ley o norma expresamente así lo disponga y de ahí la diferencia de régimen, por ejemplo, entre el retracto arrendaticio y el de comuneros o colindantes.

Igualmente se considera que los pactos entre las partes, como reitera la DGRN con carácter general, no pueden imponer una conducta al Registrador como parece ocurrir en este retracto convencional en que se pacta la necesidad de notificación al vendedor para una posible transmisión posterior y para la inscripción de la misma.

Frente a este criterio, el compañero que presentó el caso, aludió a una resolución de la DGRN de 19 de septiembre de 1974 que al parecer concluye que una vez inscritos los derechos de tanteo y retracto convencionales, sus efectos son cerrar el Registro a una enajenación posterior en la que no se acredite haber hecho la notificación preceptiva al titular del derecho de adquisición preferente; lo que se consideró mayoritariamente incorrecto y superado doctrinalmente. Además, se indica que la citada resolución parece indicar que las estipulaciones relativas a las notificaciones tienen carácter personal y no debieron ser inscritas, pero que mientras no se cancelen en aplicación de los artículos 98 de la Ley Hipotecaria y 353-3 de su Reglamento, deben ser tenidas en cuenta por el registrador.

No obstante todo lo cual, en el presente supuesto, al tratarse de una venta de un Ayuntamiento, se estima que si la finca vendida estuviera ubicada en una zona en que se hubiera delimitado un área o zona de tanteo y retracto urbanístico, sí sería obligatoria dicha notificación para inscribir, al amparo de los artículos 84 y 85 del RD 1093/1997. Incluso algún compañero abogo por la extensión analógica de esa normativa, cualquiera que fuera la situación del terreno vendido, en aras a la salvaguarda de los derechos públicos.

En todo, contestando las otras preguntas, se estima mayoritariamente lo siguiente:

a) Que el registrador, en caso de que deba exigir la notificación para inscribir, sólo debería calificar que la misma se ha efectuado, dejando para las partes la cuestión de ponerse de acuerdo en el desglose del precio entre las fincas primitivas -art. 1518 del CC in fine- , igual que con carácter general ocurre respecto de la veracidad de las condiciones de la transmisión notificadas y su coincidencia con la realidad.

b) Que el derecho de retracto sólo afectará a la primera venta que se efectúe salvo el establecimiento expreso de condición resolutoria en caso de incumplimiento del vendedor de determinadas obligaciones asociadas a la venta como, por ejemplo, la construcción de viviendas de protección pública o que, en la venta, el comprador expresamente se subrogue en todas las obligaciones y posición jurídica del vendedor.

Esta consecuencia tiene lugar a pesar de lo dispuesto en el artículo 1510 del Código Civil -ejercicio de la acción contra todo poseedor que traiga causa del comprador- pues, por un lado, se excluye lo dispuesto respecto de terceros en la Ley Hipotecaria y, por tanto, si no consta que el retracto se extiende a las sucesivas ventas, no puede afectar a los sucesivos compradores que no han sido parte en el contrato; y, por otro lado, dicho artículo se está refiriendo al ejercicio de un pacto de retroventa o recuperación de la vendido y no de un derecho de retracto en una primera o sucesivas ventas.

c) Respecto al objeto del derecho de retracto, indudablemente sólo lo es la finca sobre la que recae el mismo, pero no se ve ningún inconveniente, salvo la existencia de otros derechos inscritos contradictorios, a que por acuerdo entre el primer vendedor y el nuevo comprador se establezca que la retroventa se transforme en una comunidad por cuotas sobre la Parcela B (agrupada) para evitar la desagrupación de la finca que quizás sea necesaria para el fin urbanístico o dotacional perseguido; así como cualquier otro acuerdo legal que quieran adoptar.

Ahora bien, dado que el titular del derecho es un Ayuntamiento, dicha transformación exigiría de la expresión de una causa adecuada -como puede ser la mencionada- y del acuerdo del mismo órgano que decidió la venta y que cualquier acuerdo que se adopte no implique la necesidad legal de un concurso o una subasta, pues se estaría creando un derecho de retracto de condominio que podría frustrar éstas.