ANOTACIONES DE EMBARGO.
1.-P: En su día se tomó en el Registro anotación preventiva de embargo a favor de una Comunidad de Propietarios por deudas de la comunidad -anotación letra A-.
La situación registral de la finca es la siguiente:
- Inscripción a favor de A.
- Embargo letra A a favor de la Comunidad de Propietarios, con su nota de certificación de cargas, que es la que motiva la adjudicación actual
- Embargo letra B a favor de Hacienda, con su nota de certificación de cargas
- Venta de la finca de A a B (tercer poseedor, después de haberse expedido la certificación de cargas del embargo A)
- Hipoteca
Ahora se presenta testimonio del auto de adjudicación derivado de la primera anotación letra A en la que se adjudica la finca a la Comunidad de Propietarios, en unión de mandamiento para la cancelación de la anotación y de las cargas posteriores. Se suspende el testimonio del auto por carecer la Comunidad de Propietarios de personalidad jurídica. Pero como la anotación está próxima a caducar y se perderá la prioridad por ella obtenida se plantean si se podría despachar el mandamiento de cancelación de cargas.
Si el mandamiento de cancelación de cargas se presenta en el Registro estando vigente la anotación letra A, ¿debe entenderse que la anotación no caducará mientras esté vigente este asiento de presentación, aun cuando los cuatro años de la fecha de la propia anotación se cumplan antes? Posibles soluciones al caso.
R: Algunos compañeros consideraron que sí es posible la inscripción a favor de la Comunidad de Propietarios como una comunidad perfectamente articulado en su funcionamiento, con titulares perfectamente determinados por la titularidad registral de los elementos independientes y de carácter transitorio hasta la venta.
No obstante, mayoritariamente se consideró que ello sólo es posible si simultáneamente -en distintas o en la misma escritura- se inscribe la venta de la vivienda adjudicada por esa carencia de personalidad jurídica, por imposición del artículo 9-4 de la Ley Hipotecaria y 11 de su Reglamento, criterio que ha sido confirmado por la DGRN en resoluciones como las de 1 de septiembre de 1981 y de 13 de abril de 2000.
Lo que sí se podría es inscribir la finca como elemento procomunal -así una resolución de la Dirección General de Asuntos Jurídicos de Cataluña-, como titularidad ob rem a favor de todos y cada una de las personas que en cada momento sean propietarios de los distintos elementos independientes del edificio, lo que exigiría un acuerdo de la Junta de Propietarios de conformidad con el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Por otra parte, se estima que la anotación no se puede cancelar, también como viene reiterando la DGRN, por tratarse -testimonio y mandamiento- de un título único que se complementa recíprocamente y porque de hacerse así, es posible que en el futuro pueda llegar a no ser posible la inscripción de la adjudicación al perderse la eficacia prioritaria y cancelatoria de la anotación, y existir el riesgo de que una vez libre de cargas la finca, aparezca un tercero protegido por el artículo 34 LH.
Por último, se entiende que la anotación de embargo seguirá vigente durante la vigencia del asiento de presentación y sus prórrogas, pues según el artículo 24 de la Ley Hipotecaria se considerará como fecha de la inscripción a todos los efectos que esta deba producir, la fecha del asiento de presentación.
2.-P: Se encuentra inscrita una adjudicación como consecuencia de un procedimiento de ejecución derivada de un embargo, y ahora se presenta un mandamiento que contiene resolución judicial decretando la nulidad de las actuaciones por falta de notificación al titular registral. ¿Es posible practicar la cancelación?
R: Según el artículo 228 de la LEC se podrá tramitar incidente de nulidad de actuaciones por quienes hubieran debido ser parte en el procedimiento por causa de indefensión, incluso recaída la resolución que ponga fin al proceso, previo traslado del escrito en que se pida la nulidad a las demás partes.
De conformidad con esta norma -párrafo 2º- se estima que sí es posible practicar la cancelación de la inscripción de adjudicación si el titular registral adjudicatario ha sido parte en dicho incidente, sin que el registrador pueda entrar a valorar que en los procedimientos ejecutivos ordinarios la falta de notificación a los titulares registrales posteriores al embargo no deba producir la nulidad de actuaciones; y siendo el efecto procesal la reposición de las actuaciones al estado anterior al defecto de notificación, repitiendo la subasta.
3.-P: Según se observa, en la práctica de los Juzgados, están dejando de reseñar las cargas posteriores que deben ser canceladas conforme al art. 233 del RH, basándose en que ya no es necesario porque el artículo 134 de la LH se refiere a todas las cargas posteriores sin excepción. ¿Qué opináis?
R: Algunos compañeros entendieron que el art. 233 del RH no es una norma reglamentaria contra ley sino que simplemente desarrolla la norma legal y que, por tanto, el mismo debe ser aplicado lo que implica que en el auto de adjudicación ... deben determinarse las inscripciones y anotaciones posteriores y las anteriores pospuestas al crédito del actor que hayan de cancelarse, con referencia expresa al número o letra, folio y tomo donde consten, sin que sea suficiente ordenar que se cancelen todas las posteriores a la hipoteca del actor. Se exceptúan las practicadas con posterioridad a la extensión de la nota ... (de certificación de cargas) ...para cuya cancelación bastará la referida expresión genérica
Sin embargo, mayoritariamente se entendió que la reforma del procedimiento de ejecución hipotecario operado por la LEC implica una derogación tácita del artículo 233 del Reglamento Hipotecario que exige más requisitos, y, en consecuencia, basta que el mandamiento de cancelación determine genéricamente que se cancelen todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la hipoteca del actor, sin que deban determinar se las concretas inscripciones y anotaciones posteriores, y las anteriores pospuestas al crédito del actor, que hayan de cancelarse.