LA PRETENDIDA TRANSCRIPCIÓN LITERAL DE LOS PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS. Por Rafael Calvo Vallinas

La calificación registral y el mismísimo sistema registral de inscripción se han puesto en entredicho tras la nueva redacción del artículo 12 de la Ley Hipotecaria.

La tesis inicial de la Dirección General¹ era clara; en materia de préstamos hipotecarios a favor de entidades de crédito el sistema de inscripción se había sustituido por el de transcripción. Tal cambio suponía, innegablemente, eliminar la calificación registral de las cláusulas de las hipotecas.

No obstante, superado el quinquenio negro, resoluciones más recientes² parecen defender el sistema de inscripción, así como la necesaria calificación registral de las cláusulas financieras y abusivas³.

La reciente doctrina de la Dirección General -para parecer continuista- parte del criterio de anteriores resoluciones, en el sentido de que esas «cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras» a las que se refiere el párrafo segundo del citado artículo 12 han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando el Registrador haya calificado favorablemente aquellas otras que, por configurar el contenido del derecho de hipoteca, tienen trascendencia real. Y que el reflejo registral de tales cláusulas necesariamente se efectuará en los términos que resulten de la escritura de formalización de la hipoteca, a menos que su nulidad hubiera sido declarada mediante sentencia o fueran contrarias a una norma imperativa o prohibitiva redactada en términos claros y concretos, sin que el Registrador pueda realizar cualquier tipo de actividad valorativa de las circunstancias en las que se desenvuelva el supuesto de hecho. Sin embargo -aquí empieza la corrección de rumbo-, continúa diciendo la DGRN, que asumido lo anterior, lo cierto es que no resulta admisible interpretar el artículo 12 de la Ley Hipotecaria de forma aislada sino sólo mediante su necesaria coordinación con otras normas que operan en relación con el mismo mercado de productos financieros y que se orientan hacia fines de política legislativa distintos de los referidos. De este modo, los objetivos perseguidos con la redacción dada al artículo 12 de la Ley Hipotecaria tras la reforma introducida por la Ley 14/2007 deben ser ponderados, en primer lugar, con los principios que inspiran la normativa de protección de los consumidores y usuarios, con carácter general y, singularmente, con la legislación destinada a su defensa en el ámbito concreto del mercado hipotecario, principios que aparecen perfectamente identificados en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que en su artículo 18.1 señala que los registradores denegarán la inscripción de las escrituras públicas del préstamo o crédito con garantía hipotecaria cuando no cumplan la legalidad vigente y, muy especialmente, los requisitos previstos en esta Ley.

La Dirección recuerda que la Sala primera del Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 16 de diciembre de 2009, reitera el papel activo del Registrador en presencia de una cláusula abusiva, al confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial, y diferenciar entre no inscribibilidad y nulidad de una cláusula, y que el Tribunal de Justicia de Luxemburgo ha resuelto declarando que el artículo 6, apartado 1, de la Directiva debe interpretarse en el sentido de que una cláusula contractual abusiva no vincula al consumidor y que, a este respecto, no es necesario que aquél haya impugnado previamente con éxito tal cláusula.

La conclusión, que no se atreve a recalcar el Centro Directivo, es que no se excluye la calificación registral de las estipulaciones financieras. Concluye la Dirección General proclamando que en definitiva, sólo una interpretación de los objetivos específicos del artículo 12 de la Ley Hipotecaria coordinada y ponderada con la normativa de protección de consumidores, unida a la posibilidad de apertura de la ejecución real hipotecaria con base en el artículo 130 de la Ley Hipotecaria y a los imperativos demandados por el ordenamiento comunitario, permiten definir el ámbito de la función calificadora del Registrador respecto de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado a la que se refieren el párrafo segundo del reiterado artículo 12 LH. Y el resultado necesario de tal interpretación impide asumir la exclusión absoluta de la calificación de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, aunque sí una modalización en cuanto a su extensión. De este modo, dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el Registrador podrá realizar una mínima actividad calificadora⁴ de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto. Una interpretación diferente a la que ahora se propone supondría, como consecuencia inevitable, la exclusión de estas cláusulas de las presunciones registrales de validez del contenido de los asientos sin que exista ningún tipo de base legal para ello, dado que el artículo 12 de la Ley Hipotecaria no ha variado, claro está, el artículo 6.3 del Código Civil. Más aún, una solución diferente a la ahora sostenida convertiría la intervención del Registrador en un mero trámite impuesto al particular, sin que ello le reportara ninguna ventaja desde la perspectiva de los fines de las normas dictadas en defensa de sus intereses, obligándole así a renunciar por imperativo legal a los instrumentos de protección que le dispensa nuestro modelo de seguridad jurídica preventiva.

Añade la citada Resolución que:No resulta exagerado afirmar que la eliminación del control registral en este ámbito –calificado por la propia jurisprudencia comunitaria como «equivalente a las disposiciones nacionales que, en el ordenamiento jurídico interno, tienen rango de normas de orden público» (As, C-40/08)– unido a la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas, atentaría de forma palmaria contra esta exigencia.

Por último, señala el Centro Directivo que: A todo lo apuntado cabe añadir, que la absoluta exclusión de la calificación registral de este tipo de cláusulas puede suponer una seria cortapisa para el fomento del mercado hipotecario que la Ley 41/2007 asume como objetivo específico. Piénsese que una interpretación en tales términos puede dar lugar a que prosperen de forma considerable las peticiones de anotación preventiva de las demandas de nulidad de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado de todos aquellos deudores que anticipen una inminente ejecución, desde el momento en que ya no se podrá contar como argumento en contra de la apreciación del requisito del fumus boni iuris para la concesión de dicha medida, la previa calificación registral de las mismas⁵.

La RDGRN 11.01.2001, en relación con la calificación de la abusividad, señala que es preciso detallar la concreta cláusula que se considere abusiva y las razones de ello, mediante una operación de subsunción del supuesto de hecho en una prohibición específicamente determinada en términos claros y concretos y no basada en conceptos jurídicos indeterminados o que puedan ser incluidos en el ámbito de la incertidumbre sobre el carácter abusivo.

No obstante al cambio de doctrina, la RDGRN 01.10.2010 y las posteriores que la reiteran, no superan absolutamente las teorías anteriores al 1 de abril de 2009. Se da un pequeño paso atrás, cuando en su día se pretendió dar un giro copernicano -sin verdadera base legal alguna- a nuestro sistema registral, imponiendo el sistema de transcripción, copia literal o mera publicidad noticia de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado.  

La opción por el sistema de inscripción y el rechazo de la transcripción se produjo ya en 1861, pasando por las sucesivas reformas, en las que se siempre se ha reforzado el sistema de inscripción, potenciando los principios en los que se basa, frente al sistema de transcripción, carente propiamente de desenvolvimiento técnico y más propio de sistemas registrales rudimentarios⁶.

La RDGRN 01.10.2010 deja claro, en relación con las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, que se trata de la inscripción de dichas cláusulas, con plenos efectos reales, y no de ningún efecto de pura noticia propio de una simple transcripción. La citada Resolución afirma literalmente que dichas cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras a las que se refiere el párrafo segundo del citado artículo 12 han de inscribirse… (párrafo tercero del Fundamento 2); que se vulnerarían los principios rectores del sistema registral español si se permitiera el acceso al registro de un tipo de cláusulas carentes de eficacia alguna frente a terceros; resultaría contraria a lo establecido en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria⁷ (párrafo quinto del Fundamento 3); dichas cláusulas pueden legitimar el ejercicio de la acción real hipotecaria (inconcebible en cláusulas de pura noticia) (Fundamento 3 párrafo quinto citado); el Registrador podrá rechazar la inscripción de una cláusula… (párrafo séptimo del Fundamento 3). 

Es más tajante en la defensa de la calificación registral la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 1 de abril de 2011, que anula la RDGRN 24.07.2008⁸, y apuntala el cambio de criterio de la Dirección en resoluciones posteriores⁹. La citada Sentencia refuerza la calificación registral y considera que la publicidad noticia es ajena al sistema, dado el carácter constitutivo de la inscripción de la hipoteca. Recalca la autonomía de la función registral frente a los documentos calificados, el papel decisivo del Registrador en presencia de una cláusula abusiva, y el control de legalidad que le corresponde-al Registrador, no al Notario: Entre las presunciones de que está dotada la escritura pública que incorpora el clausulado discutido, no se encuentra la de legalidad sino tan sólo las de veracidad e integridad, tal y como precisa con claridad el art. 143 del Reglamento Notarial en la redacción dada por el R.D. 45/07 de 19 de febrero, de conformidad con una asentada jurisprudencia del Tribunal Supremo. Tal presunción de legalidad deriva, de distinta manera, de la incorporación del titulo al Registro, previa calificación del Registrador (art. 1, párrafo 3,38 y 18 LH), que en ningún caso puede verse sustituida por la autorización notarial del documento.

Añade la Audiencia Provincial de Tarragona, tratando ya directamente de las cláusulas de las hipotecas, que: Resulta evidente que el párrafo segundo del artículo 12 de la L.H no puede determinar la exclusión de la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado si las mismas poseen trascendencia real, pues su inscripción en el Registro de la Propiedad determina su integración en el articulo 130 de la Ley Hipotecaria, gozando de la presunción de validez y exactitud de los asientos del registro, por lo que han de ser calificadas por quien dota al asiento de tal presunción. Para que accedan al Registro cláusulas que van a participar de los efectos legitimadores y de fe pública, resulta imprescindible que se actúen los filtros de legalidad sancionados por el legislador y con carácter inexcusable, el control de legalidad, dada la autonomía e independencia que conlleva tal función, siendo decisivo el argumento que proporciona la Sala Primera del Tribunal Supremo, y que recogen las Resoluciones DGRN al reconocer el papel decisivo del Registrador en presencia de una cláusula abusiva, al confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial y diferenciar entre nulidad y no inscribilidad de una cláusula.

Tras la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, la RDGRN 08.06.2011¹⁰, conocida por tratar la problemática de la admisibilidad de la hipoteca en mano común, también trata la cuestión de la forma de inscripción de los préstamos hipotecarios, así como la inscribibilidad de determinados pactos hipotecarios¹¹.

Afirma literalmente la citada resolución, confirmando -entre líneas- el cambio de rumbo: La calificación registral impugnada se ha emitido vigente la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, que dio nueva redacción al artículo 12 de la Ley Hipotecaria «...». El contenido del artículo 12 de la Ley Hipotecaria, tal y como aparece configurado tras su última reforma, ha suscitado un vivo debate en torno a su significado y alcance, como consecuencia de las dudas interpretativas que plantea su tenor literal. Dichas dudas han sido resueltas por este Centro Directivo en sus Resoluciones de 1 de octubre, 4 de noviembre y 21 de diciembre de 2010 y 11 de enero de 2011, cuyo cuerpo de doctrina en relación con el alcance y eficacia de la calificación registral de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras de las obligaciones garantizadas por hipoteca a favor de las entidades a las que se refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, resulta aplicable a este caso y, en aras a la brevedad, se dan por reproducidas.

También se nota la influencia de la Sentencia de la Audiencia de Tarragona en la RDGRN 16.08.2011¹², más didáctica que sus predecesoras, aunque sigue siendo insuficiente. La Dirección vuelve a recordar que el contenido de este artículo 12 ha dado lugar a grandes dudas interpretativas. La Dirección intenta asentar dos conclusiones básicas: Las cláusulas de vencimiento anticipado y demás cláusulas financieras a las que se refiere el párrafo segundo del citado artículo 12 han de inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre y cuando el Registrador haya calificado favorablemente aquellas otras que, por configurar el contenido del derecho de hipoteca, tienen trascendencia real y El reflejo registral de tales cláusulas necesariamente se efectuará en los términos que resulten de la escritura de formalización de la hipoteca, a menos que su nulidad hubiera sido declarada mediante sentencia o fueran contrarias a una norma imperativa o prohibitiva redactada en términos claros y concretos, sin que el Registrador pueda realizar cualquier tipo de actividad valorativa de las circunstancias en las que se desenvuelva el supuesto de hecho.

A continuación, la resolución de agosto profundiza más, intentando encajar la finalidad del reformado artículo 12 LH -homogeneizar el contenido de los asientos registrales-, con la legislación protectora de los consumidores y usuarios. Así, como fundamentos de derecho, cita la resolución el artículo 18.1 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, que reafirma el control de legalidad de los Registradores en las escrituras de préstamos y créditos hipotecarios. Asimismo, recoge normativa comunitaria como la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993 sobre cláusulas abusivas en contratos celebrados con consumidores¹³; recuerda también la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009, que reitera el papel activo del Registrador en presencia de una cláusula abusiva¹⁴; o la Sentencia del Tribunal de Justicia de Luxemburgo de 4 de junio de 2009, que recalca que una cláusula contractual abusiva no vincula al consumidor y que no es necesario que aquél haya impugnado previamente con éxito tal cláusula.

La citada RDGRN 16.08.2011 no sólo intenta coordinar el artículo 12 LH con la legislación de consumidores, sino también con la legislación hipotecaria, de la que forma parte¹⁵. Partiendo del articulo 130 LH, que establece que el procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo, defiende la resolución la oponibilidad frente a terceros de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado y, en consecuencia, la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas. En cuanto a la regla general de no inscribibilidad de cláusulas sin trascendencia real, derivada de preceptos¹⁶ como el inciso final del 51 6ª RH, recalca el Centro Directivo que no es obstáculo y, si lo fuese, ha de entenderse tácitamente derogado por la Ley 41/2007. La citada resolución llega a la conclusión de que no puede excluirse de forma absoluta la calificación registral de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado. Concreta, en relación con la legislación de consumidores, que dentro de los límites inherentes a la actividad registral, el Registrador podrá realizar una mínima actividad calificadora de las cláusulas financieras y de vencimiento anticipado, en virtud de la cual podrá rechazar la inscripción de una cláusula, siempre que su nulidad hubiera sido declarada mediante resolución judicial firme, pero también en aquellos otros casos en los que se pretenda el acceso al Registro de aquellas cláusulas cuyo carácter abusivo pueda ser apreciado por el Registrador sin realizar ningún tipo de valoración de las circunstancias concurrentes en el supuesto concreto. Ello supone que la función calificadora se limitará exclusivamente a la mera subsunción automática del supuesto de hecho en una prohibición específicamente determinada en términos claros y concretos. Dicho de otro modo, el control sobre dichas cláusulas deberá limitarse a las que estén afectadas de una tacha apreciable objetivamente (porque así resulte claramente de una norma que exprese dicha tacha), sin que puedan entrar en el análisis de aquellas otras que, por tratarse de conceptos jurídicos indeterminados o que puedan ser incluidos en el ámbito de la incertidumbre sobre el carácter abusivo (p. ej., basado en el principio general de la buena fe o el desequilibrio de derechos y obligaciones), sólo podrán ser declaradas abusivas en virtud de una decisión judicial.

Por tanto, aunque a la Dirección General le cueste afirmarlo expresamente, y aunque no haga referencia a la jurisprudencia registral¹⁷, las hipotecas son objeto de calificación registral y, en caso de calificación positiva, sus cláusulas son inscritas, no transcritas literalmente (salvo las estrictamente financieras). Si no fuera así, tampoco tendrían sentido las disquisiciones sobre qué cláusulas son inscribibles, sino que se transcribirían literalmente todas las cláusulas de la minuta aportada por el banco, sin más.

Como conclusiones, puede apuntarse que:

Las cláusulas puramente obligacionales y no financieras¹⁸ deben ser objeto de depuración, como acto previo a la verdadera calificación, sin ser necesario incluirlas en la nota de calificación.

Las cláusulas de vencimiento anticipado -facultad resolutoria- siempre tienen trascendencia real; no entran en el bloque de las cláusulas financieras. Deben ser determinadas, objetivas, relacionadas directamente con la obligación principal (conexión y razón justificativa suficiente, que afecten a la obligación esencial) y, evidentemente, no contrarias a la ley imperativa, así como no abusivas cuando el deudor sea un consumidor.

Las cláusulas financieras¹⁹ son las afectadas por el nuevo artículo 12 LH. Son también objeto de calificación, deben -evidentemente- respetar la ley, y son inscribibles al amparo del citado artículo 12 LH, respetando sus términos²⁰, con el objeto de que posteriores titulares conozcan las condiciones del préstamo²¹. En este grupo deben incluirse cláusulas como las comisiones bancarias, incluso aunque no estén garantizadas con la hipoteca²², pero no todo el absurdo y excesivo cúmulo de obligaciones que el sacrificado deudor asume con la entidad de crédito.

Rafael Calvo Vallinas

¹ Valga por todas la RDGRN 24.07.2008, una de las pioneras en la materia, felizmente anulada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona de 1 de abril de 2011, estudiada a continuación. Volver al texto.

² RDGRN 01.10.2010, reiterada por RRDGRN 21.12.2010 y 11.01.2011 y recientemente por la de 16.08.2011. Volver al texto.

³ No debe olvidarse, aunque parezca obvio y se produzca en la mayoría de los casos, que la abusividad y la aplicación de la legislación de consumidores exige la intervención de un consumidor. No obstante, el Código Civil (artículos 1256 ó 1288) es aplicable en todo caso, y también es contrario a la indeterminación y desequilibrio entre las partes. Volver al texto.

⁴ Curisoso concepto, es difícil calificar mínimamente; o se califica o no se califica. Volver al texto.

⁵ Sentado el criterio general antes referido, la RDGRN procede a analizar cuestiones concretas:

- No es inscribible el pacto de vencimiento anticipado por infringir una prohibición absoluta de disponer o de celebrar cualquier clase de arrendamiento.

- Lo mismo ocurre con el vencimiento por incumplimiento de cualquier obligación contenida en la escritura, por tratarse de una sanción absolutamente desproporcionada, además de incurrir en indeterminación.

- Son inscribibles las estipulaciones financieras referidas a comisiones, gastos, impuestos y primas de seguro, pese a que no estén garantizados con la hipoteca. Eso sí, debe excluirse el pacto que permita el cobro de una comisión superior al cinco por ciento en caso de cancelación o amortización anticipada, por exceder de lo permitido por los artículos 7 a 9 de la Ley 41/2007.

- No se puede calificar que el conjunto de la operación adolezca de falta de claridad e implique una posición dominante o abusiva a favor del acreedor. La clificación registral debe especificar la cláusula concreta que se considere abusiva.

- El apoderamiento concedido al acreedor, es un pacto obligacional que, al no formar parte de las cláusulas financieras, no es inscribible ni debe ser objeto de calificación.

- La RDGRN 11.01.2001 entiende que las cláusulas relativas a disposición de fondos, apertura de cuenta y movimiento de fondos, intereses, comisiones y cancelación anticipada, pese a no estar garantizadas especialmente con la hipoteca, son inscribibles, al tratarse de cláusulas financieras, según la interpretación que debe darse al artículo 12 de la Ley Hipotecaria, tras la Ley 41/2007.

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⁶ Como apunta García García, en su ya citado comentario a la RDGRN 01.10.2010 en www.arbo.org.es. Así lo ha reconocido también el Tribunal Constitucional. Volver al texto.

⁷ Precepto que recoge el sistema de inscripción. Volver al texto.

⁸ Una de las primeras resoluciones en recoger aquella interpretación del artículo 12 LH que limitaba drásticamente la calificación registral e introducía la llamada publicidad noticia en esta materia. Volver al texto.

⁹ RRDGRN 01.10.2010, 04.11.2010, 21.12.2010, 11.01.2011 ó 16.08.2011. Volver al texto.

¹⁰ Aunque, como todas las resoluciones, omite citar en sus fundamentos de derecho cualquier sentencia, ya sea de primera instancia o de Audiencia. En este caso, omite citar la Sentencia de la Audiencia de Tarragona. Volver al texto.

¹¹ Entra la resolución a estudiar la inscribibilidad de las siguientes cláusulas, lo que implica admitir el sistema de calificación-inscripción:

- Pago de primas de seguros por el acreedor, generando intereses de demora, estando las primas garantizadas con la hipoteca. Señala la Dirección que tienen trascendencia financiera y además naturaleza real, al estar garantizado con hipoteca, por lo que es inscribible. El argumento debiera ser inverso; al poder tener trascendencia real, el pacto es inscribible. Una vez inscrito, esa potencialidad se transforma en realidad; oponibilidad. Lo fundamental es que el crédito del asegurador puede ser preferente a la hipoteca, lo que implica un deterioro cualitativo del crédito hipotecario.

 - Mantenimiento y conservación de los bienes hipotecados y permitir su inspección. La Dirección parece defender que tiene carácter accesorio de la obligación principal, pero al no estar garantizado con hipoteca ni ser presupuesto del vencimiento anticipado de la obligación principal no es inscribible. Es muy discutible que algo tan indeterminado como el mantenimiento o conservación y algo con tan escasa justificación -razón justificativa suficiente- como la negativa a la inspección pueda provocar el vencimiento anticipado.

- Pacto de hacer constar en escritura pública las nuevas edificaciones. No tiene naturaleza financiera ni trascendencia real, por lo que no es inscribible.

- Pacto de no enajenar y no arrendar sin autorización del acreedor, no inscribible por contrario a la ley (a la libertad de contratación) siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de 2009. Respecto de los arrendamientos, hay que diferenciar entre los que están sujetos a purga en caso de ejecución hipotecaria y los que no (arrendamiento de vivienda sujeto a prórroga forzosa). En el caso de arrendamiento de vivienda sujeto a prórroga forzosa se considera válida la cláusula de prohibición, ya que puede resultar gravemente perjudicial para el acreedor; pero incluso en estos casos hay que fijar un coeficiente objetivo que determine la disminución del valor que el arrendamiento puede ocasionar. El pacto de no disponer se vuelve a analizar en la RDGRN 16.08.2011.

- Vencimiento anticipado en general, por incumplimiento de determinados pactos. Siguiendo al Tribunal Supremo, diferencia la Dirección entre aquellos casos en los que el incumplimiento afecte a obligaciones de carácter esencial, en cuyo caso estará justificada dicha cláusula, y los restantes casos en los que se considera injustificada y abusiva, teniendo en cuenta además la inadmisibilidad de los pactos genéricos o indeterminados. Parece injustificado (su incumplimiento no afecta a obligaciones de carácter esencial) el vencimiento anticipado por falsedad sustancial de los datos aportados por el deudor, por opinión desfavorable o denegada de los auditores de las cuentas respecto de éstas, por invalidez sobrevenida de las garantías prestadas, por la no restitución de ratios al nivel anterior, por incumplimiento de la obligación de prestar garantías por terceros o de constituir hipotecas, por incumplimiento del plan de desinversión, por impedir el trabajo del experto financiero o si éste no enviara los informes previstos y ello no se subsanara por la entidad deudora. El Tribunal Supremo interpreta el artículo 1129 Cc como norma dispositiva, en cuanto no todo incumplimiento es causa de vencimiento anticipado de la obligación principal. El argumento es absurdo, puesto que ejercitar la facultad de vencimiento anticipado siempre depende de la voluntad del acreedor. En el caso concreto, el Registrador rechaza las anteriores cláusulas de forma genérica, por contravención del 1129 Cc, sin analizarlas individualmente ni fundamentar su denegación, cuando el rechazo exige una fundamentación individual y más precisa. Además, alguno de dichos pactos guarda una relación esencial y directa con el acuerdo base de refinanciación, por lo que sí es inscribible.

- Vencimiento anticipado por inicio de procedimiento que conlleve anotación de embargo o por cambio material o patrimonial adverso. Se trata de una claúsula desproporcionada, abusiva e indeterminada; ni siquiera permite al deudor sustituir las garantías, además de que la hipoteca constituida es preferente sobre el futuro embargo.

 - Vencimiento anticipado por declaración de concurso. En los préstamos ya lo prevé la ley. En las obligaciones recíprocas, artículo 61 LC, no parece justificado.

 - Pacto de manifestaciones y obligaciones adicionales relacionadas con las causas de vencimiento anticipado. Para la Dirección, con criterio discutible, al haberse inscrito las causas de vencimiento anticipado, son inscribibles.

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¹² Resuelve un caso de no inscripción de prohibiciones de disponer. Confirma la calificación, pues la prohibición de disponer infringe normas imperativas como los artículos 27 y 107 número 3 de la Ley Hipotecaria. Como señala el Tribunal Supremo, en nuestro ordenamiento jurídico no cabe establecer, salvo cuando se trata de negocios jurídicos a título gratuito y aun así limitadas en el tiempo, prohibiciones convencionales de enajenar los bienes. Otra cosa son las obligaciones de no disponer, que no tienen transcendencia real, y solo contenido meramente obligacional, que, según las circunstancias, pueden ser aceptadas y producir determinados efectos (obligacionales). Volver al texto.

¹³ Afirma literalmente la resolución que: No resulta exagerado afirmar que la eliminación del control registral en este ámbito –calificado por la propia jurisprudencia comunitaria como «equivalente a las disposiciones nacionales que, en el ordenamiento jurídico interno, tienen rango de normas de orden público» (As, C-40/08)– unido a la posibilidad de promover la ejecución hipotecaria con base en dichas cláusulas, atentaría de forma palmaria contra esta exigencia. Volver al texto.

¹⁴ Confirmar la entidad propia de la actividad registral respecto de la judicial, y diferenciar entre no inscribibilidad y nulidad de una cláusula. Volver al texto.

¹⁵ Aunque no lo parezca. Se diferencia claramente la buena técnica legislativa del XIX frente a la pésima técnica contemporánea. Volver al texto.

¹⁶ Olvida la Dirección artículos más trascendentes en relación con la materia inscribible, como 1, 2, 9.2 ó 23 LH. Volver al texto.

¹⁷ Las sentencias revocatorias de resoluciones no existen para la Dirección General; nunca las enumera dentro de los fundamentos de derecho de sus resoluciones. Sólo considera las sentencias del Supremo, parece que ni la primera instancia ni las Audiencias tienen caché suficiente, cuando revocan resoluciones. Volver al texto.

¹⁸ Apoderamientos, gastos de tramitación, gastos no bancarios, protección de datos, compensación de deudas, obligaciones no esenciales ni financieras (obligación de conservar, declarar obras nuevas y similares), etc. Son cláusulas que nadie se plantea inscribir, por ejemplo, en una compraventa. Volver al texto.

¹⁹ Existe la tendencia a identificarlas con las reguladas en la OM 05.05.1994. Volver al texto.

²⁰ Aquí es donde sufre cierta matización el sistema de inscripción, puesto que deben ser transcritas. Es lo lógico, ningún Registrador variará la redacción de las mismas. Para el resto de cláusulas sigue operando el sistema de inscripción, donde la redacción puede variar -se aplica tijera y pluma-, aclarando conceptos y no aplicándose la copia o transcripción total. Volver al texto.

²¹ Por ello no tiene sentido inscribir sin más cualesquiera obligaciones del deudor para con el acreedor. Volver al texto.

²² Defiende lo contrario GARCÍA GARCÍA. Como señala el citado autor, al comentar la RDGRN 01.10.2010, afirma que ésta deja algunos cabos sueltos. Puede haber cláusulas financieras no inscribibles, al no estar garantizadas con el derecho real de hipoteca; como las comisiones y gastos no garantizados según la cláusula de constitución de hipoteca. Si en la cláusula de constitución no se garantizan expresamente, las comisiones y los gastos, aunque estén integrados en las cláusulas financieras, no son inscribibles. Respecto a tales comisiones y gastos no se puede producir ni la oponibilidad ni la acción real. Recalca el citado autor con acierto que su constancia registral sólo produce confusión, pues si se hacen constar en la inscripción, no siendo conceptos garantizados, pueden inducir a error en el futuro, en el sentido de que podrían incluirse en la acción real hipotecaria, con grave perjuicio para los terceros posteriores. Ello sin perjuicio de que puedan infringir los topes legales de comisiones previstos en los artículos 7 a 9 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Por todo ello, resulta criticable la RDGRN 01.10.2010 cuando pone en duda la vigencia del inciso último del artículo 51.6ª del Reglamento Hipotecario, y cuando se refiere a las comisiones y gastos que, por el mero hecho de estar incluidas en las cláusulas financieras, han de inscribirse. Volver al texto.