PROPIEDAD HORIZONTAL.
1.-P: Estudio de la Resolución de la DGRN de 12 de abril de 2.011 relativa a la necesidad de licencia para dividir horizontalmente un edificio declarado como vivienda unifamiliar.
R: Esta resolución, como señala Manuel Parga, supone un cambio radical de criterio en relación al sostenido con anterioridad por la propia DGRN.
En realidad son dos los defectos señalados en el documento calificado, de los cuales se estima uno solo.
El primero se refiere a que la transformación de una vivienda unifamiliar en una vivienda plurifamiliar es un hecho material, una obra que por si misma necesita cumplir los requisitos legales: licencia e intervención de técnico.
El segundo se basa en que transformar un vivienda unifamiliar en plurifamiliar (con independencia de si es necesaria o no una obra previa) es un cambio de uso que necesita licencia.
La resolución estima este último defecto y confirma en cuanto al mismo la calificación. Nos remitimos íntegramente a sus argumentos. Lo que nos interesa ahora es que la resolución yerra al desestimar el primer defecto porque confunde dos cosas distintas, la obra y el acto jurídico de división horizontal.
La resolución dice que la división horizontal es acto que no necesita licencia, y está en lo cierto, pero también es cierto que para que pueda existir división horizontal es necesario que previamente exista un edificio con distintas partes susceptibles de aprovechamiento separado e independiente. La división horizontal no crea las viviendas o locales. Estos existen (es un hecho material) y lo que hace la división horizontal es establecer el régimen jurídico de ese edificio tal y como es.
La obra nueva es presupuesto necesario e indiscutible para poder hacer una propiedad horizontal. La división horizontal no tiene el efecto taumatúrgico de crear, físicamente, las viviendas y locales, sino solo el de establecer su régimen jurídico, y por eso es obvio que es un acto que no precisa licencia. La licencia se extiende al hecho físico (construcción ) y al uso (destino). Si un Ayuntamiento da licencia para construir un edificio con veinte viviendas le es irrelevante que se constituya o no en régimen de propiedad horizontal. Pero no es irrelevante que, si ha autorizado veinte viviendas, de la descripción del edificio resulte que hay veinticinco o que se dedica a usos industriales. Por lo tanto solo se podrá inscribir un edificio de veinte viviendas. La división horizontal viene después y está condicionada por lo que está inscrito. Solo puede actuar sobre lo que está inscrito. Por eso si con la división horizontal pretendemos decir que hay veinticinco viviendas entonces no coincide la base sobre la cual operamos. Evidentemente esa división horizontal actúa sobre algo que no coincide con lo que tenemos inscrito. Y en consecuencia antes de inscribir la división horizontal habrá que modificar la obra nueva para que resulte coincidente con la división horizontal.
El caso de la resolución es palmario. Si lo que está inscrito es un edificio de vivienda unifamiliar es imposible dividirlo horizontalmente en cuatro viviendas sin antes alterar la descripción del mismo, pues de otro modo tendríamos un edificio con dos descripciones no coincidentes, una que dice que es una vivienda unifamiliar y otra que dice que son cuatro viviendas unifamiliares, y eso no puede ser y además es imposible.
Pero si alteramos la descripción del edificio estamos haciendo una modificación de obra nueva, y ni el registrador ni el notario tienen facultades ni medios para saber el alcance de esa modificación , por lo que, como mínimo es necesario: a) que se diga que se ha modificado el edificio dando la nueva descripción que tiene que sustituir a la que existe en el Registro, b) que intervenga el arquitecto para decir que efectivamente se ha realizado la obra y o bien que entra en los términos de la primitiva licencia, o bien que al ser distinto el resultado de lo que autorizaba la primitiva licencia se ha obtenido nueva licencia y lo que ahora se describe se acomoda a la nueva licencia y c) la aportación, en su caso, de esa nueva licencia.
Además, el registrador en su calificación hace constar que la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid sujeta a licencia cualquier obra de modificación cualquiera que sea su alcance, finalidad y destino, de donde se infiere que para que de una vivienda unifamiliar puedan salir cuatro viviendas son necesarias obras de modificación.
En conclusión, para hacer una división horizontal necesitamos tener previamente inscrita la obra nueva y si la descripción que resulta de la división horizontal no se acomoda a la descripción del edificio que tenemos inscrito, se debe hacer previamente una modificación de obra e inscribirla con los requisitos que la ley exige: licencia e intervención de técnico competente.