PROCEDIMIENTO REGISTRAL1.

1.-P: Se plantea la CUESTIÓN del examen del articulo 425 del RH, en lo relativo a cual debe ser la actuación a seguir si por error se omite alguna finca en el asiento de presentación, respecto de esas fincas omitidas.

R: Existen dos posibilidades: a) practicar un nuevo asiento de presentación con su prioridad; o b) por el contrario, estando el título en el Registro es posible reconstruir el asiento de presentación por nota al margen incluyendo las fincas excluidas.

Casi unánimemente se considera correcta la primera pues ¿qué pasaría si entre la extensión del asiento de presentación y su posterior rectificación se presenta un título contradictorio?, pues que el registrador debería optar por la primera opción o asumir su responsabilidad.

2.-P: Se pregunta sobre la legalidad de la prioridad privilegiada de los documentos presentados telemáticamente respecto de los presentados por fax.

R: Los asientos de presentación se extenderán POR ORDEN CRONOLÓGICO de entrada, cualquiera que sea la vía por la que accedan (electrónica, física o fax). Los que entren en horas de oficina, según lo vayan haciendo. Los que entren entre las 14:00 y las 16:00 horas, a partir de las 16:00 horas. Y los que entren entre las 17:00 horas y antes de las 09:00 horas del día siguiente, nada más abrir el Diario del día siguiente.

Los ingresados fuera de las horas de oficina (sólo pueden serlo por fax o electrónicos) según su hora de recepción. Es responsabilidad del Registrador mantener el telefax con la hora actualizada para acreditar el momento exacto de recepción (igual que ocurre con los presentados por fax en horas de oficina). Del mismo modo es responsabilidad del Registrador que se consigne la hora exacta de recepción en caso de presentación física. No obstante, se señala que existe una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona que entiende que le posible privilegio de la presentación telemática no es discriminatorio respecto de otras formas de presentación.

Conviene que antes de la apertura del día estén ya actualizados los datos de los títulos presentados durante las horas de cierre del Registro para evitar que, por acumulación con los presentados a partir de las 09:00 horas, se difiera innecesariamente la actualización.

Simultáneamente a la extensión del asiento de presentación, si el documento no estuviere liquidado, se extenderá nota al margen indicando que el título que motiva el asiento no está liquidado del impuesto por lo que no procede la calificación de conformidad con el articulo 255 de la LH y se comunicara su práctica telemáticamente al notario autorizante para los que se hubieran presentado de esta manera y, en todo caso al presentante. Si la presentación es telemática, pero existe presentante especifico, al notario sólo se le notificara que se práctica el asiento de presentación.

Se pregunta si se puede considerar como presentante al que viene en el documento XML que acompaña a la escritura telemática o sólo al que figura como tal en el documento. En el primer caso no tendríamos ningún dato para poder comunicarnos con él. Al notario no se le puede considerar como presentante por el sólo hecho de remitir el documento electrónico, ya que lo hace cumpliendo un deber reglamentario ex articulo 196 RN.

Si no existe presentante especifico en la copia telemática, habrá de ponerse como presentante al notario, pero deberá cambiarse el mismo si luego se efectúa la presentación de la copia papel, por ejemplo, por una gestoría o por el interesado.

3.-P: Se pregunta por el computo del plazo máximo por calificar e inscribir y si debe calificarse un documento si su posible despacho depende de un titulo previo pendiente de inscribir.

R: LA REGLA GENERAL es que debe hacerse en 15 días hábiles a contar desde el siguiente: a la presentación del documento; a la devolución del documento si hubiere sido retirado; a la subsanación de los defectos si, calificado defectuosamente, se subsanaran en el plazo de vigencia; al despacho del título previo, se encuentre este presentado con anterioridad o con posterioridad (Art 18 2º LH, 97 RH y 48 LPA).

En cualquier caso, necesariamente dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación (art. 97 RH), sin perjuicio de que el interesado decida que la calificación y el despacho lo lleve a cabo el Registrador que corresponda con arreglo al cuadro de sustituciones (art. 18 3º LH).

En cuanto al cómputo del plazo para calificar e inscribir, a) en caso de presentación por telefax el cómputo se inicia a partir del día siguiente a la aportación del documento auténtico. El asiento de presentación caduca si el documento auténtico no se presenta dentro de los 10 días hábiles siguientes a contar desde la fecha del asiento de presentación de la comunicación.

b) En caso de retirada del documento: a partir del siguiente a la devolución del mismo. La retirada y la devolución del título se harán constar por nota al margen del asiento de presentación (art. 97 RH). Si el documento se devuelve transcurrido el plazo de vigencia del asiento de presentación, éste habrá caducado y el documento habrá de presentarse de nuevo (art. 111 RH).

c) En caso de calificación con defectos: a contar del día siguiente a la devolución del documento con la subsanación de los mismos o desde la aportación de los documentos subsanatorios si no se retiró el documento.

La devolución del título o la aportación de los documentos subsanatorios se hará constar por nota al margen del asiento de presentación (art. 97 RH). Si se hiciese después del plazo de vigencia del asiento de presentación, al haber caducado éste sería necesaria una nueva presentación del documento (art. 111 RH).

Igual solución se daría al supuesto de aportación de documentación complementaria necesaria para la inscripción que se hiciera antes de la calificación del título. Si antes de los 15 días hábiles, y de haber realizado la calificación, se aportaren documentos complementarios se hará constar esta circunstancia a margen del asiento de presentación, contándose a partir de esta fecha el plazo para calificación y despacho.

) Si existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad: a contar desde el día siguiente al de la inscripción del mismo o desde que caduque su asiento de presentación (art. 18 2º LH).

Por razón del principio de prioridad (arts 17, 24, 25 LH y concordantes) la regla general es que los documentos han de despacharse por el orden en que han sido presentados y ello con independencia de la naturaleza de los documentos en cuestión.

En ocasiones el título anterior será irrelevante para la calificación y despacho del segundo (vg. Cancelación de hipoteca y compraventa), pero, en otras, no ocurrirá así y ello aún tratándose de títulos que no sean contradictorios (vg. Compraventa e hipoteca. En puridad hasta que la compraventa no se inscriba no puede hacerse una calificación adecuada de la hipoteca).

Este es el motivo por el que la calificación y despacho de un documento presentado después, al tener que ser la calificación global y unitaria (artículo 258 5º LH), ha de aplazarse hasta que se despache el documento presentado con anterioridad o caduque su asiento de presentación tal y como prevé el artículo 18 2º LH.

En estos casos de suspensión de los plazos de inscripción no existe obligación de calificar, ni debe ponerse al pie del título nota alguna, su calificación quedara pendiente del despacho del previo. No obstante, se considera conveniente, aún cuando no exista obligación legal, el notificar al interesado el motivo por el cual su título no va a poder despacharse en el plazo normal de 15 días . Es conveniente igualmente que se ponga nota al margen del asiento de presentación para que el diario refleje adecuadamente todas las incidencias del documento y por aplicación analógica de los demás supuestos del artículo 97 RH.

Aun cuando las RDGRN de 8, 9, 10, 11, 12 y 14 de abril de 2008 consideraron que el acuerdo del Registrador aplazando la calificación supone una auténtica calificación que ha de ser notificada al presentante y al notario, siendo susceptible de ser recurrida, tales resoluciones han sido anuladas por los Tribunales. Además la reciente RDGRN de 08/04/2010, B.O.E. 24/05/2010 sigue un criterio contrario al decir, con mejor criterio, que mientras no se inscriba el primer título no puede calificarse el segundo. La calificación de los documentos ulteriores debe basarse en los títulos presentados y en los asientos del registro anteriores. Rechazada la calificación del título posterior al que está pendiente de la misma, el Registrador deberá prorrogar los asientos de presentación relativos a los títulos conexos, anteriores o posteriores, haciéndolo constar por nota al margen del asiento de presentación (art. 111 RH) sin extender al pie del título nota alguna.

También se considera conveniente matizar la regla señalada en aquellos casos en que los dos documentos afectan al mismo interesado, y se refieren a negocios conexos (vg compra e hipoteca). Si se califica defectuosamente la compra y se observan también defectos en la hipoteca posterior, pudiera resultar más práctico para la oficina y, desde luego, más cómodo para el interesado realizar la calificación de ambos al mismo tiempo (permitiendo así que los pueda subsanar a la vez y evitar que subsanado el 1º y después de tener en la oficina, a lo peor dos meses, el 2º se le notifiquen nuevos defectos). El peligro de que, como consecuencia de la práctica de las notificaciones, la prórroga del asiento de presentación 2º fuera inferior al del 1º provocando una caducidad contraria al principio de prioridad, se salva fácilmente si el asiento de presentación 2º se prorroga, además de por su propia calificación negativa, por prorroga del asiento de presentación 1º previo. Es posible simultanear las dos prorrogas y el asiento de presentación 2º estaría vigente siempre hasta la caducidad o despacho del asiento de presentación 1º. Pero debe entenderse que esta opción no viene impuesta por la ley, antes al contrario, y que dependerá de la decisión personal del Registrador.

e) Si existiera pendiente de despacho un título presentado con posterioridad que sea necesario inscribir previamente. Se aplican las reglas vistas en el anterior apartado d) por aplicación de la regla de calificación conjunta de los documentos presentados.

Como ha escrito Antonio Pau, la prioridad registral viene determinada, como regla general, por la precedencia cronológica en la presentación. Pero la calificación conjunta de todos los títulos presentados, introducida primero por la jurisprudencia y reconocida luego por la legislación, puede determinar en ciertos casos una prioridad distinta de la precedencia cronológica. La calificación conjunta supone una aplicación matizada de esa precedencia cronológica, que puede determinar el acceso a la inscripción de un título que no es el primeramente presentado.

A juicio de este autor los criterios que han de regir la calificación conjunta son, entre otros, los siguientes:

1.- Cuando el título primeramente presentado -sea un título otorgado voluntariamente (art. 105 RH) o dirigido por una persona contra otra (art. 140, 1ª RJ)- haya sido otorgado o esté dirigido por una persona o contra una persona que sea causahabiente del titular registral, primero habrá de despacharse el título otorgado por el titular a favor del causahabiente, y después el otorgado por el causahabiente o dirigido contra el mismo.

2.- Inscritos ambos títulos, si el intermedio es incompatible con los inscritos, habrá de denegarse, aunque la presentación del título denegado sea anterior a la presentación del título otorgado por el titular registral a favor del causahabiente.

4.-P: Se pregunta por la prorroga del asiento de presentación.

R: Antes de la reforma operada por las Leyes 24/2001 y 24/2005, la prórroga de vigencia del asiento de presentación estaba regulada en el artículo 255 de la Ley Hipotecaria, y en los artículos 97, 111, 432 y 436 2º del Reglamento Hipotecario. Tras estas reformas legales se habla de prórroga del asiento del presentación en los siguientes artículos de la ley: artículo 18.2º; artículo 255, en materia hoy excepcionalísima de pago de impuestos; y artículos 323 y 327. 4º y 11º, en caso calificación negativa y de recurso contra la misma.

Las reformas legales indicadas no han ido seguidas de la necesaria reforma reglamentaria, por lo que habrá que poner especial cuidado al interpretar los preceptos reglamentarios. Además, esta interpretación debe hacerse en base a las directrices que ha señalado la STS Sala 3ª, de 31 de enero de 2001 que, entre otros preceptos, declaró la nulidad del párrafo segundo del artículo 97 RH, salvo el último inciso, "porque no pude establecerse por vía reglamentaria una prórroga del asiento de presentación .

Según esta sentencia el Reglamento puede, sin duda, prorrogar el plazo para la calificación o mejor aclarar el momento a partir del cual han de computarse los quince días, pero dicho cómputo no puede afectar a la vigencia del asiento de presentación . Y añade que de la tacha de ilegalidad sólo se salva el último inciso del segundo párrafo del artículo 97 RH, del que se deduce que la prórroga del plazo de calificación no comprende, a diferencia de la anterior, el asiento de presentación, de modo que la prórroga de aquél plazo no impide la extinción del asiento de presentación con los efectos de prioridad respecto de otros posteriores que ello supone .

Y aclara que la anulación que declara es sin perjuicio de que en los artículos 111 y 432 del propio Reglamento, a los que por razones de congruencia no pude llegar el contraste de legalidad en este proceso, se permita dicha prórroga . Es decir, no tacha de nulidad estos artículos por no haber sido impugnados en el proceso, pero esta aclaración permite argumentar que la interpretación actual de estos preceptos reglamentarios debe hacerse a la vista de la nueva regulación legal y de la propia doctrina del Supremo.

El primer inciso del párrafo segundo del artículo 97 RH introducido por la reforma de 1998 y anulado por el TS por falta de cobertura legal, ha pasado casi con idéntica redacción al actual artículo 18 2º LH.

Artículo 97:Las inscripciones se practicarán, si no mediaren defectos, dentro de los quince días siguientes a la fecha del asiento de presentación, o de los treinta si existiese justa causa, y, en todo caso, dentro del plazo de vigencia de dicho asiento a que se refiere el artículo 17 de Ley.

Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviere defectos subsanables o existiera pendiente de despacho un título presentado con anterioridad, los plazos de calificación e inscripción se contarán desde la devolución del título, desde su aportación una vez subsanado, o desde el despacho del título previo, respectivamente. En tales casos, si los documentos se aportarán o el despacho del título previo se produjera dentro de los quince últimos días de vigencia del asiento de presentación, se entenderán prorrogados dichos plazos y el asiento por un período igual al que falte para completar los quince días. Dicha prórroga implicará la de los asientos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores. 2 El plazo de despacho de los títulos retirados por defectos subsanables, quedará prorrogado nuevamente por un período igual hasta completar los quince días, en el caso de que la subsanación hubiera sido aportada dentro del plazo de la prórroga anterior y fuera suficiente a juicio del Registrador para permitir su inscripción.

La devolución o aportación de los títulos o de los documentos subsanatorios y la prórroga de los asientos de presentación se harán constar por nota al margen de éstos.

Si se hubiere interpuesto recurso judicial o gubernativo, el plazo para practicar la inscripción comenzará a contarse desde la fecha en que se notifique al Registrador la resolución que se dicte.

Si transcurriesen los indicados plazos sin efectuar la inscripción, podrá el interesado acudir en queja al Juez de Primera Instancia, el cual, si el Registrador no justificare haber existido algún impedimento material o legal para practicarla, podrá imponer a éste la corrección correspondiente, sin perjuicio de que el interesado pueda exigir del Registrador, en el procedimiento que corresponda, la indemnización de los perjuicios que se deriven de la falta de inscripción dentro del plazo .

Artículo 18.2º Ley Hipotecaria establece: El plazo máximo para inscribir el documento será de quince días contados desde la fecha del asiento de presentación. El registrador en la nota a pie de título, si la calificación es positiva, o en la calificación negativa deberá expresar inexcusablemente la fecha de la inscripción y, en su caso, de la calificación negativa a los efectos del cómputo del plazo de quince días. Si el título hubiera sido retirado antes de la inscripción, tuviera defectos subsanables o existiera pendiente de inscripción un título presentado con anterioridad, el plazo de quince días se computará desde la fecha de la devolución del título, la subsanación o la inscripción del título previo, respectivamente. En estos casos, la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de inscripción. Por razones extraordinarias, debidamente acreditadas, la Dirección General de los Registros y del Notariado podrá, a solicitud del registrador competente formulada dentro de los dos primeros días de plazo de inscripción, ampliar hasta quince días más como máximo dicho plazo. Si la Dirección General no contesta en el plazo de dos días contados desde que tuviera entrada la solicitud, se entenderá que ésta ha sido desestimada. El registrador no podrá recurrir contra la decisión expresa o presunta que adopte la Dirección General .

Debe tenerse también en cuenta que una cosa es la suspensión o aplazamiento de los plazos de calificación y despacho (vistas en el apartado anterior) y otra la prórroga del asiento de presentación. Puede que la prórroga sea necesaria consecuencia de la suspensión de la calificación (vg. Documento que se retira y se devuelve el día 50, se entiende prorrogado su asiento de presentación hasta completar los 15 días) o puede que no. O bien puede ser una prórroga independiente de tal suspensión.

Es posible también que un mismo asiento de presentación esté sujeto a dos o más prórrogas debidas a causas distintas, en cuyo caso, permanecerá vigente hasta que finalice la que le otorgue mayor vigencia (vg la prórroga propia de una calificación negativa y la que se produce al interponer el recurso ante la DGRN).

REGLAS PRÓRROGA ASIENTO DE PRESENTACIÓN: a ) Regla general: la vigencia del asiento de presentación se entenderá prorrogada hasta la terminación del plazo de calificación y despacho (art. 18 párrafo 2º LH).

La prórroga del plazo de vigencia del asiento de presentación llevará consigo la prórroga de vigencia de los asiento de presentación relativos a títulos contradictorios o conexos, anteriores o posteriores (art. 111 párrafo 3º y 432,2º RH).

La prórroga se produce por imperativo legal, porque el legislador lo ha estimado necesario para cohonestar el principio de prioridad y los preceptos sobre plazos para calificación y despacho de documentos. Por lo mismo, al producirse la prórroga por imperativo legal, aquella se produce aunque el Registrador olvide hacer constar dicha prórroga al margen del asiento de presentación en cuestión.

B) SUPUESTOS ESPECIALES:

1) Presentación de varios documentos.

Como regla general, salvo el supuesto de calificación conjunta, mientras esté vigente el asiento de presentación 1 no se puede calificar el asiento de presentación 2, ni el asiento de presentación 3 mientras esté vigente el asiento de presentación 2 (art. 17 2º y 18 2º LH).

Por identidad de razón con los demás supuestos que implican una suspensión de los plazos de calificación e inscripción y, en su caso, prórroga de un asiento (vg. Retirada y devolución del título) tal incidencia debe hacerse constar al margen del asiento de presentación (art. 97 RH).

En caso de ser varios títulos con asiento de presentación vigentes (1, 2, 3 y 4) la calificación del asiento de presentación 2 quedará en suspenso hasta el despacho o caducidad del asiento de presentación 1; el asiento de presentación 3 hasta el despacho o caducidad de los asiento de presentación 1 y 2; y el asiento de presentación hasta el despacho o caducidad de los asiento de presentación 1, 2 y 3. Igual solución se aplicaría al supuesto de prórroga del asiento de presentación 1. Cada asiento de presentación posterior se encuentra pendiente no sólo de su inmediato precedente, sino de todos los anteriores. Se entiende que esta solución es mejor que hacer una prórroga en CASCADA, es decir, el asiento de presentación 2 prorrogado por prórroga de asiento de presentación 1; asiento de presentación 3 prorrogado por prórroga de asiento de presentación 2; asiento de presentación 4 prorrogado por prórroga de asiento de presentación 3, puesto que, aún cuando se deba mantener el orden de presentación, alguno de los intermedios puede caducar como consecuencia de un desistimiento para la inscripción (art. 433 RH).

2) Falta de pago del impuesto. Artículo 255 LH.

Sin acreditarse el pago o la presentación de la declaración de exención o no sujeción en Oficina Liquidadora competente del modo regulado en cada CCAA no cabe practicar asiento alguno en los libros de inscripciones (art. 254 LH); el artículo 255 LH permite sólo extender asiento de presentación, habiendo de suspenderse la calificación e inscripción u operación solicitada y devolverse el título a los fines anteriores expresados.

Varias resoluciones de la DGRN, pese a la claridad del artículo 255 LH, han entendido que era exigible una calificación negativa por parte del Registrador en la que habrían de recogerse como defectos, no sólo el relativo a la falta de pago del impuesto, sino todos los demás de los que adoleciera el documento. La resolución. de 6 de mayo de 2009, incidentalmente, parece interpretar el artículo 255 LH como impeditivo de la calificación, que quedará suspendida hasta que se acredite el cumplimiento de la obligación fiscal, criterio confirmado hoy por varias sentencias de Juzgados de Primera Instancia y alguna de Audiencia Provincial.

OPCIONES:

1.- Suspender la calificación por aplicación del artículo 255 LH. No se considera calificación por lo que no habrá que notificar ni prorrogar del asiento de presentación. Siempre poner nota al margen del asiento de presentación Suspendida la calificación. Art 255 LH. Lugar y fecha . Pasados los 60 días de vigencia se cancela de oficio el asiento de presentación. La posible indefensión del interesado podría entenderse cubierta con las advertencias notariales obligatorias. Además esta interpretación se pude entender avalada por el TS cuando en la Sentencia que anula diversos preceptos del Reglamento Notarial considera válidos determinados artículos del mismo porque la supeditación de la actuación de los funcionarios públicos al previo pago de los impuestos generados por los documentos que provocan su actuación no es sino una manifestación de la exigencia de regularidad tributaria impuesta por los artículos 54 del Real Decreto Legislativo 1/1993 y artículo 33 de la Ley 29/1987 , adecuado a derecho 3 .

El propio artículo 255 párrafo 3º ( si se devolviere el título después de los sesenta días, deberá extenderse un nuevo asiento de presentación, y los efectos de la inscripción se retrotraerán solamente a la fecha del nuevo asiento ), está excluyendo la posibilidad de prorrogar este asiento de presentación. Si la ley hubiera estimado que se trata de un defecto subsanable hubiera admitido la posibilidad de solicitar anotación de suspensión por defecto subsanable y nunca lo hizo. Sólo se limitó a establecer esta posible prórroga de 180 días, justificando una justa causa de muy difícil encaje en un sistema de autoliquidación como el actual.

2.- Suspender la calificación y decir que contra la presente nota, que no calificación, podrán interponerse el recurso gubernativo o el judicial, sin referirse a la calificación sustitutoria porque no existe calificación alguna, ni prorrogar el asiento de presentación.

3.- Calificar todo el documento, en contra de la literalidad del artículo, con prorroga del asiento de presentación y los recursos normales de toda nota de calificación.

El artículo 255 LH y el artículo 432,1º,b RH permiten, no obstante, que cuando por causa legítima, debidamente justificada, no se hubiese pagado el impuesto dentro de los 60 días de vigencia del asiento de presentación, a petición del interesado formulada por escrito, acompañada del documento justificativo de aquella circunstancia antes de la caducidad del asiento de presentación, pueda prorrogarse éste hasta 180 días desde su propia fecha. Salvo que exista tal justificación, que deberá ser apreciada por el Registrador, el asiento de presentación caduca a los 60 días hábiles.

Habrá de suspenderse, pues, por tal motivo, la calificación de cualquier documento presentado en el Registro que no haya sido retirado.

Especial mención de los mandamientos de embargo. Se plantea, no obstante, el problema de cómo actuar con los mandamientos que ordenan anotaciones preventivas de embargo sujetas al impuesto, puesto que en tales casos el hecho imponible es la propia anotación y, por lo tanto, el devengo se producirá el día en que este asiento se practique, siendo así que el presupuesto de aplicación el artículo 254 LH es el previo pago de los impuestos, si los devengare el acto o contrato que se pretende inscribir.

Según Joaquín D elgado, en opinión compartida por el seminario de Madrid, se deben distinguir los siguientes conceptos: A) Por un lado, la obligación formal (general e incondicionada) de presentar el documento a la oficina liquidadora (junto con copia y una autoliquidación efectuada por el interesado). Tal obligación formal del ciudadano ha sido, además, convertida legalmente en requisito previo para que se pueda admitir calificar y despachar en el Registro.

B) Por otro, la obligación material o sustantiva de ingresar el impuesto devengado, si es que se ha devengado, pues el momento del devengo del hecho imponible contenido en el documento puede no haberse producido todavía (ej: pactos sujetos a condición suspensiva; el propio caso del mandamiento de anotación de embargo en que el devengo no se produce con el mandamiento, sino cuando se anote; etc).

Por tanto, registralmente hay que exigir siempre que el documento y su copia consten presentados junto con su autoliquidación ante la Administración tributaria competente, con independencia del contenido de tal autoliquidación, en la cual el interesado podrá expresar que no está sujeto, o exento, o que por no haberse devengado todavía el impuesto, no hay todavía cantidad a ingresar, o lo que guste alegar; y expresar, que no es competencia registral calificar la realidad de estos hechos.

Una vez que conste registralmente tal presentación en la Oficina Liquidadora, se levanta el cierre registral, y será la Administración Tributaria la que apreciará el momento del devengo, y demás circunstancias tributarias relevantes. Si se quiere colaborar con ella, se debería poner en su conocimiento, cuando se produzca, el hecho de haberse practicado la anotación que ocasiona el devengo; y si la misma es el propio Registro, se procederá a practicar la correspondiente liquidación complementaria.

3) Prórroga en los supuestos de calificación negativa .

Tras la calificación negativa se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la fecha de la última notificación realizada de la nota de calificación (art. 323 LH), y, asimismo, se prorrogarán los asientos anteriores o posteriores contradictorios o conexos (art. 111,3º y 432,2º RH).

Ha de notificarse al presentante y al Notario, autoridad judicial o administrativa. Cabe realizarse por vía telemática si el interesado lo hubiese manifestado así y queda constancia fehaciente de la notificación (art. 322 LH).

Tras las resoluciones. de la DGRN de 29 de julio y 1 de octubre de 2009, cabe también realizar la notificación mediante fax a Notarios y autoridades judiciales o administrativas. Si la presentación se hubiese realizado por vía telemática ha de realizarse la notificación por esta vía.

Tras la calificación negativa se entenderá prorrogado automáticamente el asiento de presentación por un plazo de 60 días contados desde la fecha de la última notificación realizada (art. 323 LH), y, asimismo, se prorrogarán los asientos anteriores o posteriores contradictorios o conexos (art. 111,3º y 432,2º RH). En caso de notificación por vía telemática al notario autorizante la fecha de la notificación debe ser la de la efectiva puesta a disposición del funcionario del íntegro contenido del acto, con independencia de la fecha de acceso a su contenido. En caso de notificación por vía telemática a un particular se aplicará el artículo 28 de Ley de Acceso electrónico de los ciudadanos a los Servicios Públicos que considera como fecha de la notificación la de acceso al contenido, y que entiende rechazada la notificación y, por consiguiente, efectuado el trámite si no se accede al contenido en el plazo de 10 días naturales desde la efectiva puesta a disposición 4 .

Ante tal calificación negativa (art. 111 RH) los interesados podrán:

1) Recoger el documento y tratar de subsanar la falta dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación (60 días hábiles a partir de la última notificación realizada de la calificación negativa).

2) Pedir, caso de que el defecto apreciado sea subsanable, anotación preventiva por defecto subsanable (art. 323 LH), que caducará a los 60 días de su fecha, prorrogables hasta 180 días por justa causa y en virtud de providencia judicial (art. 96 LH). Podrán pedir dicha anotación el interesado y el Notario y la autoridad judicial o administrativa.

3) Interponer recurso gubernativo:

-Potestativamente: ante la DGRN (en un mes desde la notificación de la calificación) o ante el Juez de Primera Instancia de la capital de la provincia en que esté situado en el inmueble, siendo de aplicación las normas del juicio verbal (en dos meses desde la notificación de la calificación) (arts 324, 326 y 328 LH).

-Si el conocimiento del recurso está atribuido por los Estatutos de autonomía a los órganos jurisdiccionales radicados en la CCAA, el recurso se interpondrá ante el órgano jurisdiccional competente.

Interpuesto recurso contra la calificación ha de estarse a lo previsto en el artículo 327 LH en lo relativo a vigencia del asiento de presentación del documento cuya calificación se recurre. Todos los plazos quedan en suspenso hasta la resolución definitiva del recurso (art. 66 LH).

4) Interponer demanda ante los Tribunales de Justicia para contender sobre la validez o nulidad de los títulos. En estos casos puede pedirse la anotación de la demanda en el Registro, cuyos efectos se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación. Los plazos quedan en suspenso hasta la resolución definitiva del procedimiento (art. 66 LH).

5) Solicitar calificación sustitutiva del Registrador que corresponda conforme al cuadro de sustituciones: en 15 días desde la notificación de la calificación negativa.

Mención especial de la anotación preventiva por defecto subsanable . La anotación de suspensión por defecto subsanable es, en realidad, una prórroga del asiento de presentación. Por eso, tras la Ley 24/2001 que determina la prórroga del asiento de presentación en caso de calificación negativa en los términos antes vistos, no tiene sentido que al tiempo de extender nota de calificación negativa se tome anotación de suspensión, aún cuando el interesado lo solicite expresamente. De no hacerse así ocurrirá que la anotación preventiva caducará antes que el propio asiento de presentación (por la fecha de las notificaciones) o, en el mejor de los casos, el mismo día, haciendo inútil su práctica.

La anotación de suspensión puede seguir teniendo su utilidad, por supuesto, siempre que se solicite en el momento oportuno que es durante la prórroga del asiento ex artículo 323 LH y siempre que el defecto sea subsanable. De ahí la importancia de hacer constar en la nota de calificación el carácter subsanable o insubsanable del defecto (además de ser legalmente obligatorio), para advertir en el primer caso y en la propia nota de calificación al interesado de la posibilidad de solicitar la anotación.

En cuanto verdadera prórroga del asiento de presentación, afirma Gómez Gálligo, la anotación preventiva por defectos subsanables determinará la prórroga de los asientos de presentación anteriores o posteriores relativos a títulos contradictorios o conexos (art. 17 2º LH, y art. 432.22 RH), lo que excluye la transmisibilidad del bien anotado, proclamada con carácter general en el art 71 LH. Igual efecto producirá la anotación de suspensión por defecto subsanable de títulos llamados a causar un asiento que no provoca el cierre registral (vg. anotación de suspensión de una anotación preventiva de embargo). Según el autor citado lo correcto, en puridad de principios, es prorrogar el asiento de presentación del título posterior. Esta es la solución que se deriva del artículo 432 2º RH y la que acoge, para los adp en general, el artículo 17 2º LH: una vez extendido el asiento de presentación -y la anotación de suspensión es una prórroga del mismo- no podrá inscribirse o anotarse ningún otro título durante su vigencia.

Examen del artículo 432 RH.      Vistos los supuestos de prórroga de asiento de presentación previstos legalmente -arts 18 2º LH, 255 LH y 322 LH- conviene analizar los supuestos previstos en el artículo 432 RH para concluir si del mismo pudiera resultar alguna prórroga distinta de las analizadas o se trata de un mero desarrollo de los preceptos legales.

Según el mismo el plazo de vigencia de los asientos de presentación podrá ser prorrogado en los supuestos siguientes

a) En los casos previstos en los artículos 97 y 111 RH cuando su aplicación de lugar a la prórroga del asiento. Se trata de los supuestos antes analizados de devolución del título, subsanación de defectos o despacho del título previo y que tienen su fundamento legal en el artículo 18 2º LH que, con las últimas modificaciones, ha dado cobertura a los supuestos reglamentarios. No presenta ninguna especialidad si bien se trata de supuestos de prórrogas automáticas que no requieren rogación del interesado, ni siquiera actuación del Registrador.

b) Es el supuesto de retirada del documento para el pago de impuestos sin que se haya devuelto al interesado por la correspondiente oficina de gestión. Esta prórroga tiene su fundamento legal en el artículo 255 LH, siendo de difícil aplicación hoy en día por la existencia del régimen de autoliquidación.

c) Cuando para despachar un documento fuese necesario inscribir previamente otro presentado con posterioridad, el asiento de presentación del primero se prorrogará, a instancia de su presentante o interesado, hasta treinta días después de haber sido despachado el documento presentado posteriormente, o hasta el día en que caduque el asiento de presentación del mismo.

Admitida, como se ha dicho, por la jurisprudencia y luego por la legislación, la calificación conjunta este supuesto es asimilable al del documento previo presentado con anterioridad que regulaba el artículo 97 2º RH y que ha pasado al actual 18 2º LH.

Por ello tal prórroga se producirá automáticamente sin necesidad de su petición por el presentante o interesado, y tendrá un plazo hasta completar los quince días hábiles fijados por ley y no los treinta días reglamentarios.

No obstante, y a fin de evitar un círculo de sucesivas prórrogas indefinidas, este precepto puede tener su importancia habida cuenta la interpretación que del mismo ha hecho la RDGRN 14/01/1985: el día en que caduque el asiento de presentación del documento previo presentado después, caducará también el asiento de presentación del documento presentado con anterioridad. La caducidad se produce el día en que caduque el asiento de presentación posterior y no a los 30 días de tal caducidad al ser imposible que se pueda producir un supuesto de sucesivas prórrogas indefinidas, dada la duración temporal y la naturaleza provisional del asiento de presentación. En este caso, como ha dicho Carmen de Grado Sanz, no tiene fundamento prolongar por más tiempo la vigencia del asiento de presentación del documento presentado con anterioridad cuya inscripción precisa de la previa del documento presentado después. Así se evita que una prórroga indefinida del asiento de presentación de un título hasta que pueda tener lugar la inscripción de otro título previo anterior que sucesivamente es presentado en el Registro y a continuación retirado para dejar así caducado este segundo asiento de presentación sin que llegue, por tanto, a practicarse la inscripción.

SUPUESTO. Orden de presentación: asiento de presentación 1 COMPRA; asiento de presentación 2 HIPOTECA. Se suspende la inscripción de la compra y se prorroga asiento de presentación 1, 60 días hábiles, ex. art. 323 LH. Tal prorroga lleva la del asiento de presentación 2 conexo, ex art 97 RH. Caduca asiento de presentación 1 el día 60 de la prórroga y el asiento de presentación 2 de hipoteca queda prorrogado ex art 18 2º RH hasta el plazo de 15 días. En el día 5 de esta prórroga, y antes de haber calificado el asiento de presentación 2, se vuelve a presentar la compra por asiento de presentación 3, sin haberse subsanado ninguno de los defectos. En base al principio de calificación conjunta (art 105 RH) se calificará primero la compra presentada posteriormente por asiento de presentación 3, se reitera la nota de calificación y se prorroga asiento de presentación 3 60 días hábiles. Tal prorroga conlleva la prórroga de asiento de presentación 2. El supuesto se puede repetir sucesívamente creando un círculo cerrado que, de facto, produce un cierre registral indefinido. Esta distorsión del sistema se evita aplicando la interpretación de la RDGRN 14/01/1985: el día en que caduque el asiento de presentación 3 (que ahora será documento previo presentado con posterioridad al asiento de presentación 2) caducará el asiento de presentación 2, y los documentos intermedios que se hayan podido presentar en el ínterin pasarán a ocupar un lugar preferente cronológicamente.

) Cuando, vigente el asiento de presentación y antes de su despacho, se presente mandamiento judicial en causa criminal ordenando al Registrador que se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por el procesado (art. 432,1º, d RH). El asiento de presentación se prorrogará hasta la terminación de causa.

La aplicación del apartado d) del artículo 432.1 del RH debe ser restrictiva por carecer de base legal y ser excepción al principio de prioridad registral, básico en nuestro sistema y limitarse a los dos supuestos señalados en la Resolución DGRN de 27 de mayo de 1999 y que justificaron su alumbramiento, esto es, supuestos en que, o bien es la propia transmisión presentada la que constituye un acto delictivo cometido por todos los otorgantes, o bien se trataba de un procedimiento en que se enjuiciaba la falsedad del documento presentado, pero no cuando se trata de un título otorgado a favor de un subadquirente que, calificado conforme a la situación registral existente al tiempo de su presentación, habría sido inscrito dando lugar a un posible tercero protegido por el artículo 34 LH. Lo contrario sería reconocer una fisura o quiebra de las adquisiciones protegidas por este fundamental artículo.

e) Los apartados 2º y 3º del artículo 432 RH, son normas que, salvo el matiz de precisar con mejor técnica que se trata de anotaciones preventivas por defecto subsanable, no hacen más que reproducir el artículo 111 RH y el artículo 97 3º RH, respectivamente.

f) Apartado 4º del artículo 432 RH. CUÁNDO CADUCA UN ADP PRORROGADO A CONSECUENCIA DE LA PRÓRROGA DE OTRO (sea anterior o posterior a él). Este artículo plantea el problema de fijar un plazo de prórroga de 30 días hábiles, distinto al previsto legalmente en el artículo 18 2º RH. ¿Se debe entender sustituido este plazo de 30 días por el de 15 días?

Lo cierto es que cuando la reforma del RH de 1998 modificó el artículo 97 RH, fijó una prórroga de 15 días para el caso de despacho del título previo sin alterar el plazo de 30 días del artículo 432 4º RH, dando a entender que se trata de dos supuestos distintos.

Sin embargo, si se tiene en cuenta: que el supuesto de prórroga de un asiento de presentación por prórroga de otro asiento de presentación (sea anterior o posterior) sólo tiene lugar cuando se trata de despacho de títulos previos o de títulos que, sin tener carácter de previos, deben guardar en su despacho un estricto orden cronológico de presentación por determinar la oponibilidad; que tal supuesto está expresamente recogido en la actual redacción del artículo 18 2º LH, que determina que, en tales casos, se entenderá prorrogado el asiento de presentación (sólo puede ser del título posterior) hasta el término del plazo de despacho que es de 15 días; que así resulta también de la doctrina del TS que entiende que el plazo de vigencia del asiento de presentación es materia reservada de ley por ser materia trascendental que afecta a derechos de terceros; que no tiene sentido fijar dos plazos distintos de prórroga (15 o 30 días) según sean títulos presentados con anterioridad o con posterioridad cuando el fundamento de la prórroga es el mismo, esto es, la necesidad de dar un plazo mínimo al Registrador para calificar e inscribir; que tal plazo de 30 días parece que guarda relación con el antiguo plazo de 30 días para calificar e inscribir mediando justa causa y que hoy debe entenderse superado por los imperativos términos del mismo artículo 18 LH, habrá que concluir necesariamente que este plazo de 30 días ha sido sustituido por el de 15 días.

En consecuencia el plazo de 30 días debe entenderse hoy, tras la modificación del artículo 18 LH y de la STS de 31 de enero de 2001, como de 15 días hábiles contados desde el despacho del documento previo o desde que caduque el asiento de presentación de éste, salvo que el plazo de vigencia del asiento de presentación de que se trate fuese superior porque, en todo caso, el plazo de vigencia de un asiento de presentación es, como mínimo, de 60 días hábiles.

5.-P: Se pregunta sobre diversas cuestiones procedimentales en relación con la presentación masiva de fincas -18.000 en el caso concreto- por venta en una misma escritura.

R: a) ¿Es posible la no descripción de las fincas vendidas por su remisión a las notas simples incorporadas).

-- Se considera que sí, por razones de operatividad y porque dichas notas simples pasan a ser por dicha remisión parte la misma escritura de venta.

b) ¿Sí alguna nota simple no contiene la descripción integra de las fincas, supondría ello algún obstáculo a la inscripción?

-- Mayoritariamente se considera que sí porque sí el Registro emitente de la nota simple, ha considerado suficiente la descripción en ella contenida para identificar la finca, igualmente, por coherencia, debe considerar suficientemente identificada la finca a efectos de su inscripción.

c) ¿Se pueden pedir notas simples para información continuada y recibirlas por email en una dirección abierta con ese exclusivo efecto?.

-- Mayoritariamente se considera que la solicitud debería hacerse por fax por exigirlo así la legislación hipotecaria vigente, pero que en la misma podría solicitarse la remisión de la nota simple y la de la información continuada en su caso, a la indicada dirección de correo electrónico por aplicación de las normas generales de la legislación sobre acceso del ciudadano a los servicios públicas, que permite la solicitud de que la información solicitada se remita por el medio que el ciudadano elija, y por la aplicación del principio de cooperación de las administraciones públicas, dada la especialidad del supuesto en cuestión.

) ¿Es posible en la presentación telemática no rellenar los datos del documento XML?.

--Sí, pues la copia notarial telemática tiene el mismo valor que las copias papel, pero no podría obtenerse prioridad a la presentación telemática fuera de oficina -si se considerará que ella existe- sino que la misma tendría lugar a la apertura del Diario en el día siguiente. Además, se entiende que si la cantidad de fincas es tal, al no poder revisarse nota simple a nota simple para saber cuales fincas pertenecen a cada Registro afectado, deberían incorporarse a la escritura unos anexos con las fincas pertenecientes a cada Registro, por ayuntamientos en su caso.

e) ¿Es posible la presentación de la escritura por email?

--No, porque el procedimiento de presentación de documentos, en cuanto determinada la prioridad registral, es una cuestión de orden público, por lo que existiendo dos procedimientos para obtener esa prioridad de forma rápida -presentación por fax o presentación telemática- no es procedente la utilización de otro no regulado y carente, además, tanto de la necesaria certidumbre en cuanto a su contenido y remitente y sin valor jurídico de copia autorizada sino, únicamente, de copia simple.

f) ¿Es posible presentar las copias telemáticas sin las notas simples -dado su peso informático- sino con cuadros anexos y luego presentar las mismas en las copias papel?

-- Sí, aunque de existir fincas no incluidas en los cuadros no ganaría prioridad, e incluso es posible que se mandarán luego, si se quiere, mediante diligencias complementarias sucesivas de la extensión que técnicamente sea posible.