ASIENTO DE PRESENTACIÓN. TÍTULOS INSCRIBIBLES PRESENTADOS POR TELEFAX. REGLAS APLICABLES: OBLIGACIÓN DE DESPACHARLOS POR ORDEN CRONOLÓGICO [SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID (SECCIÓN 11.ª) DE 15 DE DICIEMBRE DE 2010.]
Ponente: Ilmo. Sr. D. Francisco Javier Peñas Gil.
Antecedentes.- Mediante escritura pública otorgada el 24 de abril de 2003, don Cándido, padre y apoderado de don Gumersindo y doña Trinidad compraron a don Juan Alberto y doña Virginia, un piso en la localidad de Collado Mediano (finca registral núm. 0 del Registro de la Propiedad núm. 2 de San Lorenzo de El Escorial), por el precio de 114.193 euros, constituyendo una hipoteca sobre el mismo a favor de la entidad Barclays Bank. En la fecha de la compra el piso tenía dos cargas, un préstamo hipotecario a favor de la entidad Banesto, por importe de 47.777,74 euros (cantidad retenida del precio para su cancelación), y un embargo a favor de Volkswagen Finance para asegurar la cantidad de 470 euros, cuya cancelación fue solicitada en el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Collado Villalba.
Los compradores solicitaron el servicio de información interactiva de los Registradores de la Propiedad, eligiendo la opción de que se les comunicase vía correo electrónico durante diez días cualquier cambio en la finca. Una vez que se les devuelve la escritura presentada al Registro comprueban que la finca aparece gravada con una anotación de embargo a favor del Estado sobre la mitad de la finca titularidad de don Juan Alberto, presentándose el mandamiento que motivó la anotación a las 9 horas del 25 de abril de 2003, mientras que la escritura de compraventa se había presentado a las 9.30 horas de ese día, por lo que solicita al Registrador certificación sobre una serie de extremos y en la que se hace constar, entre otros, los siguientes: "que a las 18:32 horas del 24 de marzo de 2003, fuera del horario de oficina, se remitió al Registro por fax, desde la Notaría de don Jaime, tres hojas que no reunían los requisitos exigidos por el artículo 418.4 RH para causar asiento de presentación. Que el 25 de abril de 2003, ese Registro intentó ponerse en contacto con la citada Notaría desde las 8:10 (horario de oficina del Registro desde 8 a 13) para poner en conocimiento la remisión incompleta de las hojas antes referidas y como consecuencia de la conversación telefónica finalmente mantenida, fueron remitidas desde la Notaría y desde el mismo número de fax a las 9:28 horas, 6 hojas que sí reunían los requisitos exigidos en el artículo 418.4 RH para causar un asiento de presentación, generándose los asientos número 378 de compraventa y 379 de hipoteca; remitiéndose nuevamente desde la Notaría, pero a las 9:31 horas, seis hojas de igual contenido que las que ya causaron esos asientos". Intentada una solución amistosa con el Notario, éste contestó afirmando que la solución "se debe intentar con el Registrador ya que no es cierto que la comunicación se enviara al día siguiente a las 9:30 horas, si no el día de otorgamiento a las 18:34 y parece ser que no llegó entero, pero sí lo suficiente para practicar el asiento. Se requiere que se complete y se envía el complemento a las 8.32, nada de 9.30. Tengo justificante de todo". El Registrador no comunicó por telefax su decisión de no practicar el asiento de presentación de la comunicación remitida por el Notario, y éste no envió la comunicación de la compraventa la misma mañana en que se efectuó.
La vendedora del piso, ex-esposa del otro vendedor, ha intentado con mala fe la inscripción en el Registro de la Propiedad de un derecho de uso sobre el piso como consecuencia de su separación judicial después de su enajenación. Los compradores, don Gumersindo y doña Trinidad, promovieron tercería de dominio en el expediente de apremio de la Agencia Tributaria contra don Juan Alberto por una deuda tributaria de 11.018,35 euros, que fue desestimada por haber presentado su título de compraventa con posterioridad a la presentación en el Registro del mandamiento de embargo.
Don Gumersindo y doña Trinidad interponen una demanda por la que pretende a grandes rasgos, con carácter principal: a) la nulidad de asiento 378 del Diario 51 del Registro de la Propiedad número 2 de San Lorenzo de El Escorial por inexactitud, su cancelación y la de la inscripción a que dio lugar, extendiendo otro nuevo que declare presentado en ese Registro la escritura de compra de una finca registral a las 8 o las 8:32 horas del 25 de abril de 2003, condenando a su Registrador a satisfacer todos los gastos o costas de las actuaciones y los honorarios que se devenguen por la nueva inscripción, así como los perjuicios que haya ocasionado el nuevo asiento antes de ser rectificado, los que dependen de la actuación del Estado respecto de su embargo preventivo; b) la cancelación del asiento de presentación de la anotación preventiva de embargo y de su inscripción a favor del Estado contra don Juan Alberto, condenando al Registrador a satisfacer todos los gastos o costas de las actuaciones y los honorarios que se devenguen por la cancelación. Interesando subsidiariamente: a) la condena de ese Registrador al pago de 11.078,55 euros en concepto de daños y perjuicios, de los que 11.018,55 euros se corresponden con la cuantía del embargo a favor del Estado, y los restantes 60 euros se corresponden aproximadamente con todos los gastos o costas de las actuaciones y honorarios que se devenguen por la cancelación de la anotación preventiva; b) Subsidiariamente, la condena del Notario autorizante en los mismos términos interesados para el Registrador de la Propiedad.
El Juzgado de Primera Instancia núm. 54 de Madrid desestima la demanda. Interpuesto un recurso de apelación por la parte demandante, la Audiencia Provincial lo estima en parte y estima parcialmente la demanda y ordena: 1.º) la cancelación del asiento 378 del libro Diario del Registro de la Propiedad núm. 2 de San Lorenzo de El Escorial, así como su posterior inscripción, extendiendo otro nuevo que declare presentado en ese Registro la escritura de compraventa de la finca registral objeto del litigio ubicada en Collado Mediano, a las 8:32 horas del día 25 de abril de 2003, procediendo a su inscripción, sin coste alguno por esa nueva inscripción; 2.º) la cancelación del asiento de presentación de la anotación preventiva de embargo de esa finca y de su inscripción a favor de la Agencia Tributaria del mandamiento expedido el 22 de abril de 2003 por deudas de don Juan Alberto, sin coste alguno por la cancelación.
Doctrina.- La Audiencia Provincial de Madrid mantiene en esta sentencia, conforme a la legislación vigente en el momento de producirse los hechos objeto del litigio (art. 249.2 Reglamento Notarial, art. 248 LH, arts. 416, 418, 420, 429 y 430 RH, entre otros), que una de las finalidades del asiento de presentación, como señala la Resolución de la DGRN de 14 de enero de 1.985, es la de fijar la fecha de ingreso del título en el Registro de la Propiedad, momento a partir del cual producirá sus efectos el asiento definitivo que en su día se practique, a salvo la calificación registral, y con ello se evita que durante el intervalo entre uno y otro asiento se antepongan en la inscripción títulos que han tenido entrada con posterioridad. Otro de los rasgos del asiento de presentación es su carácter provisional y su corta duración, ya que o bien deja paso al asiento definitivo que se persigue o bien caduca ante la imposibilidad de poderlo practicar.
La Audiencia Provincial afirma que cuando el título que se pretende inscribir se presentara por telefax fuera de horas de oficina, se deberá practicar asiento correlativo por el exacto orden en que haya tenido ingreso siendo así que el asiento de presentación deberá extenderse en el día hábil siguiente atendiendo, igualmente, al orden riguroso de presentación de aquél, de conformidad con el sellado temporal .
Asimismo recuerda la Audiencia Provincial de Madrid, siguiendo la doctrina de las resoluciones de la DGRN de 12 de enero de 2000 y de 2 de marzo de 2005, que la negativa a practicar un asiento de presentación sólo debe realizarse cuando el documento cuya constancia registral se solicite sea, palmaria e indudablemente, de imposible acceso al Registro.
MÁXIMO JUAN PÉREZ GARCÍA