RESOLUCIÓN DE 01-04-2011 (BOE: 04-05-2011). CONDICION RESOLUTORIA; titulares posteriores.
Recurso interpuesto por una SL, contra la nota de calificación extendida por el registrador de la propiedad de Marbella por la que se suspende la cancelación de una inscripción de domino, ordenada en sentencia, en ejercicio de una condición resolutoria explícita.
En Sentencia dictada en juicio declarativo se decretó la resolución de un contrato de compraventa de una finca en el que se estipuló el aplazamiento de pago y se garantizó el mismo con condición resolutoria explícita debidamente inscrita, ordenándose la reinscripción a favor del demandante y la cancelación de la inscripción de la compraventa y de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Se da la circunstancia de que aparece en el Registro una venta otorgada por el comprador. De los documentos presentados se infiere que no se citó a los titulares registrales, entablándose el procedimiento exclusivamente contra el primer comprador.
El registrador deniega la cancelación de la inscripción de la venta posterior por no haber sido citados ni intervenido en el procedimiento los titulares registrales, de conformidad con el principio de tutela judicial efectiva.
La Dirección confirma la calificación, pues si bien reconoce que con la inscripción de la condición resolutoria explícita se confiere eficacia real a la eventual acción resolutoria y se evita la afectación a terceros del art. 34 LH, eso no significa que la sentencia declarativa de la resolución de la compraventa dictada en pleito entablado sólo contra el comprador permita la cancelación de los asientos posteriores que traigan causa de este último.
Indica la DG que hay que tener en cuenta: 1) que los efectos de la sentencia se concretan a las partes litigantes; 2) que la rectificación de los asientos registrales presupone el consentimiento de sus titulares o una sentencia firme dictada en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento atribuye algún derecho; 3) que es exigencia constitucional la protección jurisdiccional de los derechos; 4) que se trata de asientos extendidos antes de la anotación de la demanda de resolución; 5) que los titulares de tales asientos no sólo pueden sino que deben ser citados en el procedimiento de resolución para alegar lo que a derecho convenga en cuanto a si se han cumplido todos los presupuestos de la resolución (art 14 de la Ley de Enjuiciamiento Civil)
Reitera su doctrina la DG (R de 19 de junio de 2007 y 9 de junio de 2010) de que entre los requisitos exigidos para obtener la reinscripción a favor del transmitente como consecuencia del ejercicio de la condición resolutoria explícita del artículo 1504 del Código Civil (y no sólo para la cancelación de las cargas posteriores) se incluye el de que se aporte el documento que acredite haberse consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el importe percibido que haya de ser devuelto al adquirente o corresponda, por subrogación real, a los titulares de derechos extinguidos por la resolución (artículo 175.6 Reglamento Hipotecario). Este requisito se justifica porque la resolución produce, respecto de una y otra parte, el deber de "restituirse lo que hubiera percibido", en los términos que resultan del artículo 1123 del Código Civil.
Por ultimo y como "incidenter tantum", se refiere la Dirección a una posible enervación de la resolución que podrían intentar esos titulares de derechos posteriores, que podrían, si así les interesa, pagar lo que falte (art. 1158 C.c.).