VIVIENDAS DE PROTECCIÓN OFICIAL.
1.-P: Se pregunta si las limitaciones de disponer por diez años en el caso de préstamos hipotecarios cualificados al promotor, se pueden cancelar y dejan de tener efecto la prohibición si el primer comprador no se subroga en ese préstamo y se procede a la cancelación de la inscripción de hipoteca.
R: Para mayor claridad expositiva, se procede a recodar el régimen jurídico de las viviendas acogidas al Plan Estatal 2005-2008, cuyo artículo 13-2 del RD 801/2005 dispone que los compradores de viviendas acogidas a este Real Decreto, no podrán transmitirlas ínter vivos ni ceder su uso por ningún título, durante el plazo mínimo de diez años desde la fecha de la formalización de la adquisición .
Si se compara está redacción con las del RD 1/2002, que establecía la prohibición de disponer sólo de las viviendas para las que se hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo , se ve claramente la ampliación del citado régimen de prohibición de disposición, que hoy comprende toda adquisición que haya recibido algún tipo de ayudas en aplicación del Plan Estatal 2005-2008, exista o no préstamo cualificado, convenido o de otro tipo.
Entre las actuaciones acogidas al RD se encuentran, en lo que ahora nos importa, la compra de viviendas de protección oficial o viviendas protegidas de nueva construcción , entendiendo por tales las así calificadas por el órgano competente de la Comunidad Autónoma (artículo 2-9), cuyo régimen será de 30 años salvo que la Comunidad Autónoma respectiva establezca uno superior, y la adquisición de viviendas usadas para su tenencia en régimen de propiedad , entendiendo por tales las viviendas libres o protegidas cuya adquisición, segunda o posterior, se considere protegida previo el cumplimiento de determinadas condiciones (artículo 2-10) y que quedan sometidas a precio máximo durante 15 años o el superior que establezcan las CCAA.
La sujeción al régimen viene determinada, en el caso de primera adquisición de viviendas protegidas, por la calificación de las mismas con posterioridad a la entrada en vigor del RD, es decir, del 14 de julio de 2005 (artículo 2-9 en relación con el 13-8 del mismo). Y en el caso de adquisición de viviendas usadas, la sujeción la determinará la indicación, en la resolución de la Comunidad Autónoma de concesión de la ayuda, de la aplicación del RD de que tratamos (artículos 2-8 y 8-3 en relación con el 13-8 del RD 801/2005, y artículos 4-3 en relación con el 3 y el 14 de la Orden 1148/2006 de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio).
En cuanto al supuesto de subrogación en el préstamo al promotor , que es lo que ahora nos interesa, el mismo es indiferente a efectos del régimen aplicable, puesel artículo 13 párrafo 2º de la Orden 1148/2006 de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, establece una importante norma , según la cual siempre que respecto de una promoción se haya formalizado el préstamo convenido previsto en el RD 801/2005, las determinaciones de dicho Real Decreto serán de aplicación a las viviendas gravadas con dicho préstamo, aún cuando, posteriormente el préstamo se cancele y con independencia de que los adquirentes o arrendatarios de dichas viviendas soliciten o no las ayudas financieras previstas en el mencionado Real Decreto para la adquisición o arrendamiento .
Según la tesis más extendida, esta prohibición tiene lugar sucesivamente en cada adquisición durante todo el tiempo del régimen de protección, dado que, por un lado, se utiliza la expresión los compradores de viviendas acogidas a este RD y, por otro, el artículo 2-10 considera acogidas las adquisiciones segundas o posteriores .
Se establecen las siguientes excepciones a esta prohibición de disponer:
1. En el caso de subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial del préstamo. Si se hubieran obtenido ayudas financieras, se requerirá la previa cancelación del préstamo y el reintegro de las ayudas económicas estatales recibidas, más los intereses legales producidos desde el momento de la percepción.
2. Por cambio de localidad de residencia del titular de la vivienda, o cuando concurran otros motivos justificados, siempre que medie autorización de las Comunidades Autónomas y se respeten los procedimientos establecidos por éstas. Igualmente, si se hubiera obtenido ayuda financiera, se requerirá la previa cancelación del préstamo y el reintegro de las ayudas económicas directas estatales recibidas a la Administración concedente, en su caso, más los intereses legales producidos desde el momento de la percepción.
3. En el caso de familias numerosas que necesiten adquirir una vivienda de mayor superficie por el incremento del número de miembros de su unidad familiar; u otra vivienda más adecuada a sus necesidades específicas, por discapacidad sobrevenida de uno de sus miembros.
4. Las personas mayores de 65 años, las personas con discapacidad y las víctimas de la violencia de género o del terrorismo, que deseen trasladarse a otro alojamiento más adecuado a sus necesidades específicas.
5. Aquellas personas que por sus circunstancias personales justificadas necesiten trasladar su domicilio habitual y permanente a otra vivienda de menores dimensiones.
En estos tres últimos supuestos, si se hubieran obtenido ayudas financieras, sólo se requerirá la previa cancelación del préstamo.
En cuanto al Registro de la Propiedad se refiere, dispone el número 8 del artículo 13 que la prohibición de disponer y las limitaciones establecidas en este artículo se harán constar expresamente en las Escrituras Públicas de compraventa, de adjudicación o de declaración de obra nueva en el supuesto de promoción individual para uso propio, y se adjuntará a dichas escrituras públicas, una copia testimoniada o compulsada de la calificación definitiva de la vivienda, o, en su caso, en la Escritura Pública de formalización del préstamo hipotecario. En ambos supuestos, dichas prohibición y limitaciones se inscribirán en el Registro de la Propiedad, donde se harán constar por medio de nota marginal .
La consecuencia de esta constancia es que, no podrán inscribirse transmisiones ínter vivos de las viviendas acogidas al régimen de este RD (no sólo en el supuesto de obtención de préstamo cualificado como en el régimen anterior), las cuales son las indicadas anteriormente, sin la previa autorización de la Comunidad Autónoma. Para el reflejo registral de la prohibición bastará la incorporación a la escritura de adquisición de la cédula de calificación definitiva o, en su caso, de la resolución de concesión de la ayuda financiera o del visado del contrato de compra (artículo 16 del Decreto Autonómico 11/2005).
Por último, se establece que una vez transcurridos 10 años desde la formalización de la compraventa, la transmisión ínter vivos o la cesión de uso de la vivienda conllevará la pérdida de la condición de convenido del préstamo, en su caso, pudiendo la entidad concedente decidir su resolución.
Ahora bien, esta facultad resolutoria de la entidad acreedora, en cuanto tal, no es una prohibición o limitación de disponer, por lo que no debe hacerse constar por la nota marginal, sino que sólo puede consignarse en el Registro como pacto de resolución del préstamo hipotecario en el propio cuerpo de inscripción de la hipoteca y si consta expresamente en la escritura.
De todo lo expuesto se infiere que el hecho de la cancelación de la hipoteca y la no subrogación del comprador en el préstamo concedido al promotor no autoriza para cancelar la prohibición de disponer que seguirá operando en los términos expuestos.
2.-P: Figura inscrita en el Registro un edificio declarado en construcción. Consta, asimismo, que ha obtenido calificación provisional de Vivienda con Protección Pública VPPL, en expediente de 2008. Se presenta ahora el acta de fin de obra que cumple con todos los requisitos legales: certificación del técnico, seguro decenal, depósito libro del edificio. ¿Es necesario que se acredite también la obtención de la calificación definitiva VPPL para inscribir el fin de obra?
R: En relación con esta cuestión el Decreto 11/2005, de 27 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid, señala en su artículo 23, apartado 6, que " no podrá procederse a la escrituración, entrega y ocupación de viviendas en tanto no se haya obtenido la correspondiente calificación definitiva ". Y con igual tenor literal se pronuncia el actual artículo 21 apartado 6 del vigente Decreto 74/2009, de 30 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid.
Por su parte el artículo 20 del TR de la Ley del Suelo, señala que Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística.
Con base en estos preceptos se entendió por la mayoría de los asistentes que era exigible la acreditación, para su constancia registral, de la obtención de la cédula de calificación definitiva para poder inscribir la terminación de la obra nueva, en estos casos en que resulta del Registro la calificación provisional. La práctica demuestra que la Administración no es diligente en exigir la constancia de tal calificación, o de la no concesión de la misma, con lo que se plantean problemas que se podrían solventar de esta manera, haciendo más completa la información registral en una materia que tiene gran trascendencia para los futuros adquirentes, y poniendo fin a la situación de provisionalidad que se traduce en inexactitud registral.
Sin embargo otro grupo de compañeros entendió que el requisito del Reglamento de Viviendas de Protección Pública de la Comunidad de Madrid se refiere a las escrituras de venta -por su relación con la entrega y ocupación- no a las escrituras o actas de terminación de la obra nueva, por lo que ésta podrá otorgarse e inscribirse sin necesidad de la previa constancia registral de la cédula de calificación definitiva sino cumpliendo con las exigencias generales entre las que no se encuentra, como consta en el número 15 de esta revista, el depósito notarial del libro de edificio pues el artículo 14 de la Ley 2/1999 de 17 de marzo sobre medidas de calidad de la Edificación de la CAM lo que impone cuando el edificio esté en condiciones de inmediato y definitivo uso es el depósito de un ejemplar del Libro del Edificio del Ayuntamiento del término municipal donde está ubicado el edificio. Este criterio es refutado por otros compañeros, al entender que la escrituración sólo puede referirse al final de la obra nueva, pues la escritura de venta supone una entrega jurídica y el artículo de referencia considera los tres actos como distintos.