LEGALIZACIÓN DE LIBROS.
1.-P: ¿Cabe legalizar el libro de actas de una comunidad de usuarios de pabellones oficiales de la Guardia civil?
R: La Orden General nº 5 dada en Madrid el 19 de mayo de 2005 dictada por el Excmo Director General de la Guardia Civil, publicada en el Boletín Oficial del Cuerpo nº 15 de 31 de mayo de 2005 sobre regulación de pabellones oficiales de la Guardia Civil, prevé en su artículo 31 tal legalización por parte del registrador de la Propiedad.
Según la Exposición de Motivos la filosofía de la nueva Orden puede sintetizarse en lo siguiente: la Administración continuará encargándose de la gestión y administración de los pabellones, salvo que los interesados opten por una forma de autogestión de los intereses comunes constituyendo una comunidad de usuarios. La Dirección General de la Guardia Civil, como titular de los bienes puestos a su disposición, ostenta unas obligaciones irrenunciables como garante de que los pabellones presenten unas condiciones dignas de habitabilidad así como respecto a la conservación y reparación de los inmuebles; pero los beneficiarios de las viviendas asumen, a su vez, el compromiso de sufragar los gastos que la utilización ordinaria del pabellón les supone. Las cantidades recaudadas por ese concepto, conocidas como gastos comunes, cuando son consecutivas al disfrute de zonas o servicios de utilización general, no tienen naturaleza pública, pues en su gestión y recaudación no se van a utilizar prerrogativas propias del Derecho Administrativo sino que se conceptúan como fondos de naturaleza privada, llamados a afrontar pagos de servicios y suministros prestados en régimen de derecho privado por lo que la intención de la norma es que sean gestionados por los afectados en términos que garanticen la transparencia y la eficacia.
El instrumento diseñado para la autogestión de las cuotas de participación en los gastos comunes es la denominada comunidad de usuarios, en cuya configuración se han tenido en cuenta las normas sobre las comunidades de propietarios de la Ley de Propiedad Horizontal -con las salvedades propias de que no se trata de propietarios, sino de usuarios de bienes ajenos-. Para el régimen de funcionamiento y administración, se acude a fórmulas propias del Derecho privado, reconociendo a la Comunidad una cierta capacidad jurídica, limitada a la gestión de los asuntos comunes, siguiendo el modelo de las comunidades de bienes o derechos reguladas en los artículos 392 al 401 del Código Civil, bajo el principio rector de la participación equitativa en el disfrute de derechos y reparto de cargas.
A la vista de esta regulación y de la interpretación extensiva que ha venido haciendo la DGRN en orden a la posibilidad de legalización de libros para comunidades análogas a las sujetas a la Ley de Propiedad Horizontal, se entendió por todos que se debería admitir la legalización de los libros de estas comunidades. Así la resolución DGRN de 22 de mayo de 2008 ya señaló que la diversidad de supuestos que se pueden dar en la práctica llevan a admitir la legalización en situación no previstas expresamente en el artículo 415 RH, pero siempre que de la documentación aportada se desprenda que el libro está llamado a reflejar acuerdos propios de un órgano colectivo, emanación de una colectividad de propietarios que funcionen en forma similar a las de una comunidad horizontal o conjunto inmobiliario.
Se indica colateralmente por un compañero que la indicada Orden ha sido impugnada por la asociación unificada de guardias civiles , alegando que la Dirección General de la Guardia Civil, titular de los bienes estudiados, ostenta unas obligaciones irrenunciables como garante de que los pabellones presenten unas condiciones dignas de habitabilidad, así como respecto a la conservación y reparación de los inmuebles. Cuestión diferente, como arriba se indica, es el compromiso de los beneficiarios de las viviendas de sufragar los gastos que la utilización ordinaria les supone. Obligación que no puede ir más allá de esta cuestión puntual, y que de ningún modo debe suponer la aportación a un fondo económico, u obligaciones a través de asignación de cargos (vicepresidente, secretario o administrador), que sustituyan las competencias que a la propia Administración, como propietaria, le corresponden , pero que el recurso ha sido inadmitido por falta de legitimación por Sentencia núm. 524/2009 de 30 marzo del TSJM.
2.-P: ¿Es posible diligenciar un libro de actas que contiene ya un acuerdo, haciendo constar en la diligencia tal circunstancia, con especificación del acuerdo, su fecha y los folios que ocupa?
R: Sí es posible diligenciar el libro de actas, extendiendo la diligencia en el primer folio no utilizado y haciendo constar expresamente el número de folios en blanco y sin utilizar que existen a continuación. Se indicará que se extiende la diligencia en el folio 2 y que el libro consta de 99 folios inutilizados a la fecha de la extensión. Se podría indicar que se hace así porque el folio 1 ya se encuentra utilizado, aunque tal indicación no es necesaria pues lo que en éste conste extendido nunca se puede considerar plasmado en un libro debidamente diligenciado.
Lo que no debe hacerse nunca es especificar el acuerdo y su fecha, pues supondría dar una cierta formalidad u oficialidad a lo que en él se refleje. Lo más que se podría considerar es que la fecha de la extensión del acuerdo es, como mínimo, la fecha de la propia diligencia.