LEASING.

1.-P: Está inscrito un contrato de arrendamiento financiero con opción de compra otorgado por el banco C, titular de la finca, a favor de una sociedad F. Después está anotado un embargo sobre los derechos del arrendatario F a favor del banco P. Consta nota de expedición de certificación de cargas para el procedimiento en que se embargó la finca.

Ahora el banco, titular de la finca, C obtiene sentencia en que se declara resuelto el arrendamiento por impago. La demanda está dirigida solamente contra el arrendatario F.

¿Puede cancelarse la inscripción de arrendamiento sin haber demandado al titular del embargo? ¿Qué pasa con ese embargo sobre un derecho que se extingue?

R: Aunque se haya obtenido judicialmente la resolución del leasing, es aplicable la doctrina general de que para cancelar las inscripciones posteriores a una compra con condición resolutoria por lo que es necesario depositar a favor de sus titulares las cantidades que hubieran entregado al vendedor o, en este caso, arrendador financiero -salvo que el juez haya dispuesto su perdida por el comprador- y fundamentalmente porque en el procedimiento se debió citar, al menos, al titular de la anotación de embargo, porque los efectos de las sentencias se limitan a las partes y por el principio constitucional de tutela judicial efectiva del que es trasunto el artículo 40 de la Ley Hipotecaria.

Algunos compañeros estiman aplicables las resoluciones de la DGRN de 2 de julio de 1999, 8 de febrero de 2000, 22 de enero de 2001 y de 15 de noviembre de 2005, entre otras, que se pronuncian en el sentido de que se puede reinscribir la finca a favor del vendedor -en este caso cancelar el leasing-, pero no se puede cancelar la anotación de embargo. No se produce, según este grupo de compañeros, una extinción del objeto del embargo porque al igual que en caso de ejecución de una finca que es objeto de la agrupación, que luego se desharía en caso de ejecución, en caso de subasta reviviría el leasing.

Pero otros compañeros señalan que dada la especial naturaleza del objeto del embargo, tampoco es posible la extinción del leasing, al menos en su aspecto de opción de compra, de tal manera que si se produce la ejecución, el rematante -aparte de lo ofrecido en subasta- si se quiere quedar con la finca debería pagar el precio de compra de la opción más las cuotas de arrendamiento no pagadas por el ejecutado. La reinscripción no operaría, en caso de cancelación del leasing, porque el dominio de la finca sigue siendo del arrendador.

2.-P: Se presenta escritura de resolución anticipada de contrato de leasing o arrendamiento financiero inmobiliario. Sobre el derecho del arrendatario y la opción de comprar figura anotada un embargo.

R: Según la DGRN (Resolución 2 de julio de 1999 y otras) en caso de resolución convencional, aprobada judicialmente, de un contrato de arrendamiento financiero, no puede ser cancelado el embargo si el acuerdo de resolución se produjo exclusivamente entre arrendador y arrendatario (y así lo sancionó el Auto judicial), sin que hayan intervenido los titulares de aquélla. Pero que debe inscribirse la resolución del contrato, a fin de desvirtuar la apariencia de titularidad actual del arrendatario financiero e impedir, al menos, el acceso al Registro de eventuales actos dispositivos que, a pesar de la resolución declarada, pudieran ser otorgados posteriormente.

Esto está muy bien, se indica, pero, ¿Cuál es la situación en la que queda la finca con un embargo sobre un derecho ahora inexistente? ¿Debe notificarse la resolución del contrato al Juzgado donde se sigue el procedimiento?

La cuestión ya ha sido tratada en varias sesiones anteriores del seminario considerando acertada la postura de la DGRN, aunque reconociéndose la situación anómala que se produce al publicar el registro el embargo de un derecho que se ha extinguido. Lo que sí entendió exigible, en todo caso, es la comunicación de la resolución y de la inscripción practicada al Juzgado donde se sigue el procedimiento en el que se trabó el embargo, como asiento posterior que puede afectar a la ejecución (artículo 135 LH). Y será el Juez de ese procedimiento el que deba tomar la decisión de cancelar el embargo o bien sustituir la traba por otros bienes del deudor.