COMPRAVENTA.

1.-P: Se presenta una adquisición que afecta a registros de las Comunidades de Madrid y Valencia realizada por un FONDO PRIVADO DE TITULIZACIÓN ACTIVOS". La escritura se califica por el Notario autorizante de compraventa, aunque luego se dice que el pago es por compensación . ¿Se puede inscribir?.

R: Después de estudiar la escritura se llegan a las siguientes conclusiones:

- En cuanto a la representación, no obstante no reseñarse correctamente la misma, después de consultar con los registros mercantiles en la forma ya estudiada en otros seminarios -FLEI-, se ha comprobado que es suficiente.

- Respecto del carácter sustantivo de la adquisición, el artículo 27 del Real Decreto-Ley 6/2010, excepcionalmente permite a los fondos de titulación de activos ser titulares de bienes inmuebles, únicamente en los casos en que sean adquiridos en pago de participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipotecas, activos financieros u otros derechos de crédito que formen parte de su activo, ya lo sea en procedimiento judicial de ejecución hipotecaria o de otro tipo, ya lo sea en vía extrajudicial como una dación en pago; por lo que no podría adquirir por compraventa.

Ahora bien, como el medio de pago, en este caso, se indica que es por compensación de deudas, en realidad y a pesar de la calificación notarial, nos encontramos ante una dación en pago y, en consecuencia sí es inscribible la escritura.

- En cuanto a los medios de pago, al figurar que el mismo tiene lugar mediante compensación, no se estima que sea necesario acreditar nada más, al no existir una contraprestación de presente y proceder la deuda de una titulación de préstamos hipotecarios efectuada por la entidad acreedora titulizante.

- Por último, para los registros que tengan fincas arrendadas, se entiende que tampoco es necesaria la notificación a los efectos de tanteo y retracto, de conformidad con la resolución de la DGRN de 10 de diciembre de 2007 que considera improcedente el retracto arrendaticio en los casos de dación en pago de deuda porque la LAU, que a este respecto debe ser objeto de interpretación estricta, sólo reconoce derecho de retracto en caso de venta, porque venta y dación en pago son negocios jurídicos distintos y porque aunque la dación en pago se use con fines defraudatorios, la calificación del fraude excede de la función del registrador.

2.-P: Se presenta un testimonio de adjudicación en subasta de una finca en que se indica la adjudicación de la finca por cesión del remate a favor de TDA 28 Fondo de Titulación de Activos , pero no se acredita que formase parte de dicho Fondo el titulo -cédula, bono o participación hipotecaria- en que se haya comercializado el préstamo hipotecario objeto de la ejecución. ¿Es inscribible?.

R: Como se infiere del caso anterior, en este caso es necesario acreditar que el titulo -cédula, bono o participación hipotecaria- en que se haya comercializado el préstamo hipotecario objeto de la ejecución forma parte del fondo de titulación adquirente, bien por manifestación de la sociedad gestora del Fondo, cuya condición deberá asimismo acreditarse, o bien por certificarlo la autoridad judicial por constar así en autos.

Este requisito resulta del artículo 27 del Real Decreto-Ley 6/2010, que excepcionalmente permite a los fondos de titulación de activos ser titulares de bienes inmuebles, únicamente en los casos en que sean adquiridos en pago de participaciones hipotecarias, certificados de transmisión de hipotecas, activos financieros u otros derechos de crédito que formen parte de su activo, ya lo sea en procedimiento judicial de ejecución hipotecaria o de otro tipo, ya lo sea en vía extrajudicial como una dación en pago; por lo que esa pertenencia al activo del fondo deberá acreditarse.

3.-P: CESIÓN DE ACTIVOS. Se presenta un testimonio de una cesión parcial de activos y pasivos entre dos bancos -determinadas oficinas bancarias- cuya contraprestación no consiste en acciones pues existe una remisión expresa a la disposición 3ª párrafo 2º de la Ley 3/2001 en relación con los artículos 85 a 91. En el testimonio, que se encuentra inscrita en el Registro Mercantil, se acompaña una relación de fincas transmitidas, pero no se indica cuál es el tipo y cuantía de la contraprestación, ni la forma de pago ni los medios de pago. ¿Es inscribible?.

R: En primer lugar, al no consistir la contraprestación en acciones o participaciones como en las fusiones, etc, debe exigirse la constancia del precio de la cesión -dinerario o de otro tipo- porque la legislación hipotecaria española es la aplicable -artículo 10 del CC- al afectar a bienes inmuebles - lex loci- y la misma prevé para el acceso al registro de transmisiones que éstas sean causales y, en el caso de contratos con contraprestaciones, la expresión de éstas en el asiento y la especificación de la forma y de los medios de pago (artículos 10 y 254 de la LH y concordantes).

Por algún compañero se dijo, sin embargo, que al ser una cesión parcial de activos y pasivos puede que no exista contraprestación, lo que ocurrirá si el activo es igual al pasivo, así si se transmiten oficinas bancarias completas con el debe y el haber, puede que el saldo sea cero. Debe, en consecuencia acreditarse, en su caso, esa circunstancia o bien consultarse el Registro Mercantil para comprobar este extremo.